調(diào)控之下,熱點城市土地出讓數(shù)量增多,且成交溢價率明顯下行

    調(diào)控之下,熱點城市土地出讓數(shù)量增多,且成交溢價率明顯下行。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,今年前2個月,50大熱點城市的土地出讓金高達(dá)6452.3億,相比2017年同期的4019.2億上漲達(dá)60.5%。其中最高的為杭州,出讓金591.5億同比上漲250%;其次北京564億同比上漲346%、蘇州498億。但土地溢價率普遍保持低位,熱點城市溢價率基本在10%左右,明顯低于2015-2017年平均30%的數(shù)額。

    背后也顯示出房企的活躍。世聯(lián)行一位負(fù)責(zé)規(guī)劃人士表示,他所接觸的包括旭輝、金科、榮盛等房企,對于2018年土地市場態(tài)度仍然“求地若渴”。“房企普遍認(rèn)為,2018年仍然是調(diào)控高壓年。但他們同時認(rèn)為,調(diào)控年也是拿地年。不過,房企拿地態(tài)度會有所謹(jǐn)慎。”

    土地?zé)岫炔粶p

    開年以來,熱點城市土地市場總體熱度不減。

    根據(jù)統(tǒng)計,前述50大城市中,熱點城市土地市場也迎來開門紅。包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟(jì)南、天津等15個城市出讓金額超過100億。
一方面,熱點城市推地?zé)崆楦邼q;另一方面,房企延續(xù)了2017年的拿地?zé)崆椤?/p>

    2017年隨著銷售業(yè)績高歌猛進(jìn),房企在全年保持了積極拿地狀態(tài)。CRIC整理的2017年房企新增土地TOP100榜單中,房企新增土地價值總量達(dá)42510億元,新增土地建面達(dá)到89901萬平方米。

    房企對規(guī)模的渴望從未減弱,土地市場日趨呈現(xiàn)明顯的“強(qiáng)者恒強(qiáng)”規(guī)律。據(jù)CRIC統(tǒng)計,2017年新增土地價值TOP10房企的集中率達(dá)到43%,而新增土地建面TOP10房企的集中率則為54%,超過一半。其中碧桂園無論是新增土地價值還是新增土地建面都位列第一,此外萬科、恒大、保利屢屢上榜。這類房企由于自身規(guī)模較大,更需要通過大量的拿地來維持自身銷售規(guī)模增長。

    據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,2018年以來,龍湖地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)、九龍倉集團(tuán)、萬科、世茂房地產(chǎn)、華僑城、旭輝集團(tuán)、電建集團(tuán)等房企拿地表現(xiàn)積極。

    這也源于房企對未來銷售目標(biāo)仍有信心。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在公司內(nèi)部年會上曾表示,按照現(xiàn)在的速度,到2020年龍湖(新房業(yè)務(wù))將爭取邁過3000億元。新房銷售龍湖要保持行業(yè)前十名,并將推行5、3、2、1、5戰(zhàn)略,即未來3年要出現(xiàn)1到3個500億級的地區(qū)公司,3到5個300億級的地區(qū)公司, 5到8個200億級地區(qū)公司,8到15個100億級地區(qū)公司,消除或合并三年以上仍在50億以下的地區(qū)公司。因此,未來龍湖集團(tuán)地區(qū)公司的數(shù)量會保持在30個左右。

    一位土地拓展人士表示,按照房地產(chǎn)運(yùn)行周期規(guī)律,調(diào)控形成“松緊相間”模式。調(diào)控周期從初期的3-5年轉(zhuǎn)變?yōu)榻甑?年左右,呈現(xiàn)縮短趨勢,經(jīng)濟(jì)危機(jī)和投資過熱成為調(diào)控信號表現(xiàn)。房企普遍認(rèn)為,市場將遵循這個規(guī)律前行。因此,調(diào)控高壓之下,拿地也是一個機(jī)會。

    中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,百億房企在銷售帶動下正大力補(bǔ)倉。50家百億代表房企2017年招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元,同比增長74.4%;受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響,拿地樓面價均值為7778.4元/平方米,同比減少19.1%。

    溢價率走低

    盡管土地市場熱度不減,但整體溢價率已經(jīng)開始走低。房企對拿地風(fēng)險已有所把控。,除了采取收購、聯(lián)合拿地等方式,一些房企也開始著手通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等方式獲取土地。

    據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測,2018年首月,房企在熱點一二線城市聯(lián)合拿地數(shù)量增多。其中,龍湖聯(lián)合體以8億元摘得重慶一地塊,首創(chuàng)遠(yuǎn)洋聯(lián)合體以61億元摘得北京朝陽區(qū)一地塊,萬科聯(lián)合體以9.2億元摘得杭州一地塊,旭輝中糧聯(lián)合體摘得北京一地塊。房企聯(lián)合體拿地通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合形式分?jǐn)傦L(fēng)險的同時,實現(xiàn)利益的共享。

    受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場成熟度影響,發(fā)達(dá)的交通、高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及完善的配套設(shè)施吸引著大量優(yōu)秀人才,長三角和珠三角為眾多房企投資的重點。長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額高達(dá)494億元;珠三角和中西部以402億元和379億元分列第二、三位;環(huán)渤海地區(qū)由于推出土地城市數(shù)量較少等原因,拿地總額位列第四位,為347億元。

    拿地企業(yè)來看,龍頭房企布局更廣,中小房企布局集中于其深耕區(qū)域。如碧桂園除環(huán)渤海外在其它3個榜單中均有上榜,以150億元拿地總金額居榜首;中海、華僑城、萬科、旭輝等房企則在各城市群榜單中也出現(xiàn)2次;祥生地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等中小房企則分別在長三角及珠三角城市群榜單中出現(xiàn)1次,布局較為集中。

    整體而言,據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,熱點城市土地溢價率基本在10%左右,明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。

    如2月28日,北京入市2宗土地。一宗為密云區(qū)密云新城0102街區(qū)MY00-0102-6014地塊R2二類居住用地;另一宗為門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)MC00-0018-0060、0061地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。其中密云地塊出現(xiàn)無人報價現(xiàn)象,再次流標(biāo);門頭溝地塊只有一次報價,最后底價成交。

    一些房企也開始學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式來獲取土地,其中不乏傳統(tǒng)房企。據(jù)知情人士透露,融創(chuàng)中國在一些城市獲取土地中,也開始采用通過帶動產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營等模式來增加土地獲取優(yōu)勢。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,全國多城市土地成交依然處于高位,特別是一二線城市,房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現(xiàn)流標(biāo)主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對總價較高的地塊相對謹(jǐn)慎。值得注意的是,嚴(yán)格調(diào)控之下,雖然房地產(chǎn)市場銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,這令房企對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

    張大偉認(rèn)為,房企對未來房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)分化。整體看,2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控,這種情況下,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,土地市場溢價率有所降低。如2017年北京土地平均溢價率是24%,2018年截至目前是13%。不過,雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格,但對于房企來說,為了提高銷售額,依然會集中拿地。預(yù)計2018年,一二線土地市場成交依然將維持高位。