2023年中國長租公寓產(chǎn)業(yè)趨勢分析：老齡化、單身率等因素將帶動需求長租公寓持續(xù)增長[圖]

內(nèi)容概況：我國長租公寓市場規(guī)模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規(guī)模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規(guī)模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。

關(guān)鍵詞：長租公寓品牌格局 市場規(guī)模 出租率

一、長租公寓產(chǎn)業(yè)概述

長租公寓，是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活人口為主。隨著資本的涌入，企業(yè)的看好和追逐，國民對生活品質(zhì)的追求等等因素的發(fā)酵，長租公寓登上了歷史的舞臺。新的創(chuàng)意，新的品質(zhì)，新的社交方式等等開始進入尋常百姓家，開啟了住宿業(yè)的變革。

以運營模式為標準，機構(gòu)式長租公寓企業(yè)可分為集中式公寓企業(yè)和分散式公寓企業(yè)。具體來看，集中式公寓，房源分布相對較集中，優(yōu)點是易產(chǎn)生規(guī)模效應、后期管理成本較低，主要由開發(fā)商自建或由機構(gòu)房東提供房源；分散式公寓優(yōu)點是覆蓋的客戶群體層次相對豐富，前期投入較小、投資回收期相對較短，主要通過長租公寓企業(yè)與個人業(yè)主簽訂長期包租合同來獲取房源。

二、長租公寓政策背景

自十九大以來，“房住不炒”的發(fā)展定位一直貫徹始終，且未來仍將作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要方向。值得關(guān)注的是，過往房企依靠高杠桿加速企業(yè)發(fā)展、擴張的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，因此，探索一個新的發(fā)展模式，使其不但可以滿足居民的居住需求，促進行業(yè)的健康發(fā)展，同時降低由于行業(yè)的波動導致的金融風險就變得格外迫切。政府工作報告重新提出了“租售并舉”，同時，將“加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設”作為工作重點，這些進一步說明，未來房地產(chǎn)行業(yè)在供應層面將會看到租與售雙軌并行的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。受益于此，長租公寓、保障性租賃住房將會迎來政府進一步的政策傾斜，該板塊的發(fā)展也有望進入快車道。

三、長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈

長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈整體較為復雜，上游主要為公寓建設的原材料供給商、融資商等；中游長租公寓商業(yè)模式種類較多，《中國長租公寓市場發(fā)展報告》將目前長租公寓主流品牌的盈利模式進行總結(jié)，歸納為“租金差+裝修投資溢價”、“生態(tài)社區(qū)+增值服務”、“代建+運營”、“資產(chǎn)收購+持有經(jīng)營”四類。

長租公寓下游渠道主要采取線上線上同步進行的方式。一方面通過地標性的建筑，以公寓外墻的彩色涂覆作為招牌性形象視覺吸引，盡量與同業(yè)競爭者實現(xiàn)差異化產(chǎn)品設計；另一方面通過線下租房中介通過合作，待形成一定用戶規(guī)模后也通過老客戶介紹的方式快速引流。線上主要是通過自建網(wǎng)站，APP，以及與其他的第三方房屋租賃平臺商（58同城、百姓網(wǎng)等）的合作，植入廣告，發(fā)布相關(guān)產(chǎn)品和服務的消息。

四、長租公寓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

我國長租公寓市場規(guī)模情況而言，隨著購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉(zhuǎn)變、老齡化趨勢、單身率上升等多因素渠道，整體長租公寓需求量持續(xù)增長，加之人均收入水平、消費水平提升，主要基本保障的住房需求消費意愿提升，整體長租公寓市場規(guī)?？焖贁U張，數(shù)據(jù)顯示，我國長租公寓市場規(guī)模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規(guī)模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規(guī)模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。細分品類來看，企業(yè)集中式和服務式發(fā)展較早，分散式存在管理復雜，規(guī)模化程度低致成本高等問題，集中式和服務式占比較高。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)市場運行格局及發(fā)展策略分析報告》

我國長租公寓供給情況而言，下游需求持續(xù)增長帶動我國長租公寓房源持續(xù)增長。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國長租公寓房源數(shù)量僅為67.3萬間左右，至2022年我國長租公寓房源數(shù)據(jù)已增至258.8萬件，較2021年增長約31.6萬件，其中集中式及服務式長租公寓房源212.1萬件，長租公寓房源數(shù)為46.7萬件，主要集中在一線城市和新一線城市等高線城市，主要受城市人口遷動影響較大，三四線城市發(fā)展?jié)摿^小。出租率情況而言，2022年受整體疫情反復影響，消費者收入受到影響后一定程度減少固定開支降低風險，導致出租率有所下降。

我國長租公寓月均價變動情況而言，隨著上游房地產(chǎn)材料、人工等成本持續(xù)增長，疊加通脹等因素驅(qū)動，我國長租公寓均價持續(xù)走高，集中式及服務式相較分散式整體外觀和附加值服務更完備，整體租賃均價略高，數(shù)據(jù)顯示，2022年我國長租公寓中式及服務式和分散式月租賃均價分別為2095元/月/間和1805元/月/間。

五、長租公寓競爭格局

我國長租公寓競爭格局而言，我國長租公寓發(fā)展較早，早期主要以創(chuàng)業(yè)型品牌為主，如魔方生活等，隨著政策推動主流房企持續(xù)布局，具備資金優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)通優(yōu)勢的主流房企快速布局并搶占市場份額，目前國內(nèi)主要長租公寓內(nèi)全部主流房企基本已完成相關(guān)布局，目前主要處于持續(xù)增量階段，其中萬科泊寓和龍湖冠寓整體開業(yè)規(guī)模位列一二，2022年開業(yè)規(guī)模分別為16.66萬件和11.6萬件，同時管理規(guī)模也位于前二位。

萬科是最早進入長租住房市場的房企，從2007年就開始嘗試，早期是各地區(qū)分公司開始部分地區(qū)項目，進入2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，制作統(tǒng)一的管理平臺以統(tǒng)籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結(jié)算等，并統(tǒng)一為“泊寓”品牌。作為國內(nèi)目前長租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模最大的品牌，隨著行業(yè)整體需求帶動，整體管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，數(shù)據(jù)顯示，2021年萬科泊寓長租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為21.51萬間和15.95萬間，2022年公共衛(wèi)生事件影響租賃需求，整體增速有所下降，2022年萬科泊寓長租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為16.66萬間和21.51萬間，整體營收達32.4億元。

六、長租公寓發(fā)展趨勢

在2023年整體經(jīng)濟復蘇的背景下一二線的住房租賃市場將逐漸復蘇，三四線的住房租賃市場將受到本地行業(yè)、就業(yè)、外來人口等因素的影響。在全國范圍內(nèi)，各大主要城市的房租會穩(wěn)步上升，而在一二三四線不同城市中租金水平也會進一步分化，缺少優(yōu)質(zhì)工作崗位和大量外來人口的城市住房租金將會進一步下降。加之2023年中國經(jīng)濟的恢復向好、中國住房租賃市場的巨大成長潛力政府優(yōu)惠政策的疊加和公募REITS的開放，除了國有企業(yè)之外，民營企業(yè)和外資企業(yè)等更加多元化的市場主體將會更積極地參與到長租房行業(yè)的發(fā)展中，從而推動市場百花齊放。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.thewallstreetmoneymachine.com）發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)市場運行格局及發(fā)展策略分析報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。