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2017年中國(guó)未來(lái)15年住宅需求、居民購(gòu)買力及商品房銷售面積分析【圖】

陽(yáng)芬 2018-01-05 06:34 來(lái)源：智研咨詢

一、需求預(yù)測(cè)前提之一：預(yù)計(jì)未來(lái)15年住宅需求穩(wěn)定13億平，而未來(lái)3-5年穩(wěn)定在14億平

需求方面，住宅長(zhǎng)期需求主要由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升和舊房拆遷更新等四方面因素推動(dòng)的需求組成。在我們的需求估算模型中，分類兩大類需求估算：1）一方面，由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升推動(dòng)的需求：根據(jù)預(yù)測(cè) 2030 年我國(guó)總?cè)丝?14.5 億人，世界銀行預(yù)測(cè) 2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率 70%以及住建部預(yù)測(cè) 2030 年人均住房面積35平米，可以估算2030年我國(guó)的住房存量需要達(dá)到355.3億平米，因而由自然人口增加、城鎮(zhèn)人口增加、人均居住面積提升推動(dòng)的需求增量為 127.4億平米；2）另一方面，由舊房拆遷更新推動(dòng)的需求：假設(shè)2016-2030年城鎮(zhèn)存量住房更新率為 1%，可以估算2016-2030年因舊房拆遷更新推動(dòng)的需求合計(jì)為 66.6 億平米。

因而估算2016-2030年的住房增量需求合計(jì)為 194.0億平米，對(duì)應(yīng)未來(lái)15年內(nèi)的年均住房需求為12.9億平米，略高于2015年的全國(guó)住宅銷售面積 11.2億平米，略低于2016年的全國(guó)住宅銷售面積13.8億平米，更進(jìn)一步證明了中長(zhǎng)期需求仍有一定支撐。

另外，未來(lái)15年的年均住房需求持平于2016年的全國(guó)住宅銷售面積，也表明房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，規(guī)模高速成長(zhǎng)的年代也已經(jīng)結(jié)束，但行業(yè)迎來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模趨于穩(wěn)定的15年，需求規(guī)模并不會(huì)立馬急劇收縮，但分化也將成為這個(gè)新時(shí)代的特征，包括房企的分化，城市的分化以及產(chǎn)品的分化。

2016-2030年內(nèi)全國(guó)住宅銷售面積走勢(shì)大致預(yù)測(cè)

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相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度評(píng)估及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

二、需求預(yù)測(cè)前提之二：城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速發(fā)展期，“多核多圈層”的成熟都市圈將為行業(yè)打開空間

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化空間仍然巨大。2016年中國(guó)城鎮(zhèn)化率約 55%，而美國(guó)和日本分別在 1940年和 1955年達(dá)到了56.5%和56.1%，且距離美國(guó)目前城鎮(zhèn)化率 82%、日本的 91%仍有較大差距。美國(guó)方面，城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中形成了一系列都市圈/城市群，如以紐約為中心的東北部大西洋沿岸城市群、五大湖沿岸的芝加哥—匹茲堡城市群等。經(jīng)濟(jì)輸出和人口聚集相輔相成，加上產(chǎn)業(yè)外遷、交通建設(shè)日益成熟和一系列聯(lián)邦住宅政策鼓勵(lì)之下，城市群拉動(dòng)衛(wèi)星城快速發(fā)展，主要體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化加速階段。大都市圈的資源聚集是促進(jìn)城市群日益成熟，并形成多中心城市空間的均衡結(jié)構(gòu)，目前美國(guó)七大都市圈貢獻(xiàn)全國(guó)一半的 GDP。

美國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展階段

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美國(guó)中小城鎮(zhèn)人口趨勢(shì)及占比

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日本方面，三大都市圈即首都圈、近畿圈和中部圈，人口占比全國(guó)占六成、面積占三成、產(chǎn)出占七成。和中國(guó)類似，日本的城鎮(zhèn)化主要由國(guó)家主導(dǎo)，以東京為中心的首都圈規(guī)劃每十年修定一次，指導(dǎo)和約束日本人口和經(jīng)濟(jì)過(guò)度向沿海和中心城市集中，同時(shí)輔以財(cái)政、金融政策支持城市發(fā)展；高度發(fā)達(dá)的二三產(chǎn)業(yè)為都市圈提供了發(fā)展支撐；TOD導(dǎo)向的城市發(fā)展加強(qiáng)了核心城與衛(wèi)星城之間的經(jīng)濟(jì)紐帶和人口遷移；首都圈也從起初的“強(qiáng)核+外溢”、逐漸形成“多核+多圈層”的均衡都市圈結(jié)構(gòu)。

1920-2015年日本城市化率

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在此期間，城市人口和城市個(gè)數(shù)隨時(shí)間發(fā)展上升，3-20 萬(wàn)人的小城市個(gè)數(shù)增加最多。大于 100 萬(wàn)人口的城市自1920 年以來(lái)一直處于增加的趨勢(shì)，顯示核心城市的空間擴(kuò)張和人口膨脹不可逆轉(zhuǎn)；但占比總?cè)丝诒戎貏t從 33.9%下降到 2005 年的 25.3%，可見中小型城市人口增速更快。

日本城市按時(shí)間和人口規(guī)模的數(shù)量分布

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日本城市按時(shí)間和人口規(guī)模的數(shù)量占比分布

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三、需求預(yù)測(cè)前提之三：相對(duì)較低杠桿率以及高儲(chǔ)蓄率保證了我國(guó)居民較強(qiáng)的購(gòu)買力

1）居民杠桿率：16年我國(guó)45%遠(yuǎn)低于國(guó)外主流國(guó)際平均85%的水平

從居民杠桿率指標(biāo)來(lái)看，中國(guó) 2016 年居民杠桿率僅 44.8%，遠(yuǎn)低于美國(guó)、英國(guó)、加拿大和澳大利亞的 80.1%、90.7%、101.3%、105.3%。國(guó)外也有學(xué)者利用 18 個(gè) OECD 國(guó)家 1980 年到 2010 年的數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，得到居民部門的債務(wù)閾值為 85%。

中國(guó)居民部門杠桿率處于低位

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各國(guó)居民杠桿率對(duì)比（居民家庭債務(wù)/GDP）

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2）房貸收入比：16年我國(guó)83%仍低于美國(guó)和英國(guó)100-130%的水平

美國(guó)房貸收入比在2007-2008年之前逐步提升到130%以上的高位，2016 年美國(guó)住房抵押貸款余額約 14.35萬(wàn)億美元，占比居民可支配收入 102%。英國(guó)目前全國(guó)房貸收入比在 126%，根據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看到倫敦等地區(qū)達(dá)到超過(guò)3倍。而中國(guó) 2016 年住房貸款余額18萬(wàn)億元，占比城鎮(zhèn)居民可支配收入的68%，如果考慮了2016年公積金貸款余額，那么房貸收入比則為83%，整體相對(duì)美國(guó)和英國(guó)而言仍有一定空間。

美國(guó)房貸收入比

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中國(guó)房貸收入比

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英國(guó)房貸收入比

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3）交易杠桿率：16年我國(guó)47%仍低于美國(guó)和英國(guó)70-75%的水平

2016年中國(guó)凈新增貸款額為12.6萬(wàn)億，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放額1.3萬(wàn)億，商品房住宅銷售額 9.91萬(wàn)億，根據(jù)統(tǒng)計(jì)二手房銷售額6.6萬(wàn)億，購(gòu)房杠桿率=（個(gè)人住房貸款實(shí)際發(fā)放額+公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放額+公積金提取額）/（商品房銷售額+二手房銷售額），可以得到 2016 年居民一二手房購(gòu)房杠桿率為 47%，并且預(yù)計(jì) 2017年略降至 46%。商品房住宅方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局資金來(lái)源中的個(gè)人按揭貸款金額與全國(guó)住宅銷售額比值可以得到一手房購(gòu)房杠桿率近年約在 23%左右。美國(guó)的購(gòu)房杠桿率則從 2000 年的 100%高位降至目前的 70%左右；而用英國(guó)全國(guó)毛首付金額/一二手房銷售額可以得到首付比例約在25%，相應(yīng)的近幾年購(gòu)房杠桿率約在75%左右。因此，從購(gòu)房交易杠桿率來(lái)看中國(guó)購(gòu)房杠桿仍在安全邊際內(nèi)。

中國(guó)新房交易杠桿率

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中國(guó)一二手房交易杠桿率

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美國(guó)購(gòu)房交易杠桿率

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英國(guó)購(gòu)房交易杠桿率

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4）按揭負(fù)擔(dān)比：16年我國(guó)27%持平于美國(guó)和英國(guó)23-27%的水平

美國(guó)和英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)房首付一般占比0-20%，而在中國(guó)購(gòu)買新房的抵押貸款首付比例一般在 30%及以上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016 年美國(guó)平均每筆發(fā)放住房貸款額度30.92萬(wàn)美元，按照平均25年還款期和購(gòu)房利率 4.32%推算，則每月還款額1,687美元，而美國(guó)人均收入43,194美元/年，按照每戶家庭 2 人還款計(jì)算則 2016 年按揭負(fù)擔(dān)比為 23%。

同樣的，根據(jù)英國(guó)央行統(tǒng)計(jì)的 high street bank 平均每筆住房貸款額度約 18.14 萬(wàn)英鎊，根據(jù) LTV75%的 10 年期固定利率 3.04%貼現(xiàn)得到 2016 年月平均還款額 864 英鎊，而英國(guó)人均可支配收入約 2 萬(wàn)英鎊/年，按照每戶家庭 2 人還款計(jì)算得到 2016 年英國(guó)家庭按揭負(fù)擔(dān)比為 27%。

根據(jù)測(cè)算得到中國(guó)按揭負(fù)擔(dān)比近年雖有攀升趨勢(shì)，但仍在24%左右，尚處于合理區(qū)間。

美國(guó)購(gòu)房貸款還款負(fù)擔(dān)比率

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英國(guó)購(gòu)房貸款還款負(fù)擔(dān)比率

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中國(guó)購(gòu)房貸款還款負(fù)擔(dān)比率

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5）居民儲(chǔ)蓄/GDP：15年我國(guó)48%遠(yuǎn)高于世界平均27%，并預(yù)計(jì)至22年仍將高達(dá)42%

從各國(guó)儲(chǔ)蓄額占比GDP來(lái)看，2015 年中國(guó)該值為 48.42%，遠(yuǎn)高于世界平均 26.52%，美國(guó)、英國(guó)、日本、加拿大則分別為 19.35%、12.90%、27.00%、19.72%。根據(jù)居民總儲(chǔ)蓄率預(yù)測(cè)，即使到了 2022 年中國(guó)國(guó)民總儲(chǔ)蓄率仍會(huì)在 41.96%的高位，因此不太可能發(fā)生儲(chǔ)蓄無(wú)法覆蓋購(gòu)房杠桿率提升的情況。

各國(guó)儲(chǔ)蓄總額/GDP

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預(yù)測(cè)各國(guó)/地區(qū)國(guó)民總儲(chǔ)蓄率

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6）居民部門利息保障倍數(shù)：14年我國(guó)11倍遠(yuǎn)高于1.5倍的風(fēng)險(xiǎn)閾值

從居民部門利息保障倍數(shù)來(lái)看，我國(guó)目前居民部門儲(chǔ)蓄率仍然較高，2014 年總儲(chǔ)蓄對(duì)利息的保障倍數(shù)為 10.9 倍，償本付息能力和再購(gòu)買能力較強(qiáng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于 1.5 倍時(shí)，幾乎沒有國(guó)家/地區(qū)沒有發(fā)生過(guò)房?jī)r(jià)大跌情況。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)在第一次泡沫頂峰期，家庭總儲(chǔ)蓄對(duì)利息償還的覆蓋倍數(shù)為 2.14，2007 年時(shí)只有 1.46；日本第一次時(shí)為 3.75，1989 年時(shí)只有 1.49；臺(tái)灣在 1997 年時(shí)有 3.4 倍，而香港僅為 1.23；芬蘭在1989 年時(shí)只有 0.73，2007 年時(shí)有 1.55，同期西班牙僅為 0.99。

中國(guó)居民部門利息保障倍數(shù)仍在高位