2018年我國土地購置面積和價格增幅預(yù)測分析【圖】

    從全國商品住宅銷售面積成交來看，一二線城市占比約不到30%，三四線城市卻超過70%。從銷售額占比來看，三四線城市占比約在54-67%。我們通過對比各線城市14-17年成交面積、成交量和價格同比漲幅，可以看出15年銷售額同比增幅是由一線城市量價帶動，16年銷售額增長主要由于二線城市銷售面積帶動。2017年三四線城市銷售面積和價格同比增幅擴大，且三線城市占全國銷售面積和銷售額占比提高，這說明17年三四線城市拉動了全國商品住宅成交面積和銷售額的同比增長。

各線城市商品住宅成交面積占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2017-2022年中國商品住宅市場供需預(yù)測及發(fā)展趨勢研究報告》

商品住宅銷售額占比

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    2017年前10月累計房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.8%，比16年同期增加了1.2個百分點。16年930限購政策出臺，但并未對房地產(chǎn)開發(fā)投資造成負面影響。從16年10月開始房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速增加，從5.3%一路攀升到17年4月9.3%高點，隨后逐月下滑。住宅開發(fā)投資額趨勢類似。進入17年2月以后，住宅開發(fā)投資額增速持續(xù)高于總房地產(chǎn)開發(fā)投資額，說明17年住宅開發(fā)投資額超過了其他業(yè)態(tài)的投資額。

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速

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    房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速不僅和土地購置和建工有關(guān)，追根溯源還要考慮到支持增量資金從哪里來。我們從房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源構(gòu)成中可以看到，資金主要來源有個人按揭（即其他資金，占比50.8%）、企業(yè)自籌資金（占比32.6%）、國內(nèi)貸款（占比16.5%）。我們詳細拆分了此三類每月累計值和同比。從下圖中可以看出，個人按揭貸款的累計同比值從16年增速在50%左右的水平下降到17年10月0%左右的變化，明顯體現(xiàn)了限購限貸政策的對個人貸款的影響。接近17年年末，自籌資金同比增速和16年年底基本一致，變化不大。與之相對，17年9月國內(nèi)貸款的累計值同比增速達到了20%。三項占比較高的資金來源中只有國內(nèi)貸款增速匹配的上房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，這說明國內(nèi)貸款是開發(fā)投資的資金支持的主力。

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成

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    2017年5月李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套4。18-19年1500萬套的目標(biāo)比前三年1800萬套目標(biāo)來說有所減少5，而且隨著容易推進的棚改項目陸續(xù)完成，后續(xù)棚改項目推進難度可能會加大。我們認(rèn)為進入18年以后三四線城市棚改趨勢和17年基本持平或減弱。此外，從同比增速上來看，三四線從17年11月起將進入高基數(shù)時期，17年11月以后增速將面臨下行壓力。

    如果一二線城市受限購限價政策持續(xù)影響，成交面積和17年持平，三四線因棚改速度放緩而同比下降，我們認(rèn)為18年成交面積同比增速很可能不及17年。如果18年棚改為500萬套，同比17年600萬套下降16.67%左右，考慮到三線城市占全國銷售面積70%，則棚改下降對全國銷售面積影響約在-10%左右。

棚改套數(shù)（萬套，淺藍色為預(yù)測）

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2017年全國住宅銷售面積累計同比（%）

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2018年全國住宅銷售面積同比預(yù)測（萬平方米）

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    土地購置面積在17年一反常態(tài)，同比大幅增長。截至17年10月，全國累計土地購置面積為1.9億平方米，同比增長12.89%。其中一線城市購置面積為548萬平方米，占總成交量不到3%；二線城市成交面積約為4567萬平方米，占比約24%，剩余73%左右的比例為三四線城市。從同比角度來看，一線城市17年成交面積同比增速較高，約為72%；其次是三四線城市，同比增速約為30%。由于三四線城市構(gòu)成了土地成交面積的主要成分，所以2017年前19月全國土地成交面積的增長主要由三四線城市帶動。

各線城市土地購置面積（萬平方米）

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    土地購置面積是市場土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)運營策略選擇購買兩方面作用的結(jié)果。預(yù)測未來土地購置面積，我們也從這兩方面考慮。首先，土地供應(yīng)方面我們可以參考國土部和住建部17年4月聯(lián)合出臺的調(diào)控政策規(guī)定：各地根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。對消化周期在36個月以上的停止供地；36-18個月的要減少供地；12-6個月的要增加供地；6個月以下的要顯著供地并加快供地節(jié)奏6。也就是說去化周期在12個月以下的城市要增加供應(yīng)。從中指數(shù)據(jù)提供的有效數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)截至17年10月去化周期在12個月以下的主要為熱點二線城市：重慶（5.5）、南京（6.7）、武漢（4.4）、成都（6.3）、蘇州（9.1）、寧波（7.5）、南昌（5.5）、南寧（7.0）、溫州（9.3）、徐州（5.7）、九江（4.4）等。

    從供應(yīng)政策和房地產(chǎn)投資吸引力兩方面考慮，我們認(rèn)為18年能夠加大土地供應(yīng)的地區(qū)可能集中于低庫存和低去化周期的二線城市；三四線城市隨著棚改放緩而供地增速同比降低。價格方面，18年一線城市土地稀缺，新出讓地塊地價難降；熱點二線城市目前低庫存，加大土地供給短期內(nèi)可能由于供不應(yīng)求依舊會抬高地價；三四線城市土地出讓放緩，地價可能保持平穩(wěn)。由于三四線城市是土地出讓的主力，因此18年三四線城市土地出讓面積和單價可能保持同比平穩(wěn)或略有下滑。

    2017年10月土地購置面積同比增速為12.9%，單位土地購置費同比約7%。我們認(rèn)為2017年全年增速變化不大，預(yù)測土地購置面積同比增速約13%，單位土地購置費約7%。結(jié)合之前分析，我們預(yù)測18年土地購置面積和價格增幅和17年相比將收窄，預(yù)測18年土地購置面積同比5%、單位土地購置價格同比5%，土地購置金額同比（1+5%）x（1+5%）-1=10.25%。