2017年中國(guó)商品住宅開發(fā)行業(yè)發(fā)展前景分析及預(yù)測(cè)【圖】

    一、市場(chǎng)容量大

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量大，在未包括二手房交易、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)交易服務(wù)、住房租賃、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域的情況下，僅在新建商品住宅開發(fā)銷售領(lǐng)域預(yù)計(jì)就有約 261-435 萬(wàn)億元的增量空間。上述增量源自城鎮(zhèn)居民人均居住面積提升、城鎮(zhèn)化率提升、人口自然增長(zhǎng)、過(guò)往住房供應(yīng)缺口、舊房改造等。

    1、新建商品住宅開發(fā)銷售體量大，二手房交易規(guī)模亦達(dá)數(shù)萬(wàn)億級(jí)別

    2016 年末，我國(guó)新建商品住宅銷售額達(dá) 9.9 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 36.1%。2017年行業(yè)雖然屢遭打壓、調(diào)控，但商品住宅仍有顯著增長(zhǎng)，2017 年 1-10 月銷售額為 8.6 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 9.6%，預(yù)計(jì)全年大概率突破 10 萬(wàn)億元。二手房交易規(guī)模隨行業(yè)發(fā)展穩(wěn)步提升，我國(guó) 2015 年二手房交易規(guī)模為 3.47 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 26%，其預(yù)計(jì)到 2020 年將達(dá) 5.65萬(wàn)億元，5 年增長(zhǎng) 63%。

二手房交易規(guī)模

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    2、我國(guó)人均居住面積與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有增長(zhǎng)空間

    2016 年，我國(guó)人均居住面積為 36.6 平方米，較 10 年前大幅增長(zhǎng)了 35%，房屋居住舒適度顯著提升，但與發(fā)達(dá)國(guó)家的人均居住面積相比仍存在一定的差距，如美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、日本的人均居住面積分別達(dá) 65.03（美國(guó)普查局）、44.6（德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局）、44（Google Scholar）、44.68（日本統(tǒng)計(jì)年鑒）平方米?？紤]到人均居住面積受人口密度影響，因此人口密度與我國(guó)較為接近的國(guó)家更具參考價(jià)值，我國(guó)人口密度介于美國(guó)和德國(guó)之間，并且小于英國(guó)和日本，總體差異度仍可接受，因此這四個(gè)國(guó)家的人均居住面積有望成為我國(guó)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的參照；而新加坡人口密度遠(yuǎn)超我國(guó)數(shù)十倍，人均居住面積不具備參考價(jià)值。由于美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)和日本四個(gè)國(guó)家的人均居住面積數(shù)據(jù)中最小值為 44 平方米，我們保守估計(jì)未來(lái)我國(guó)人均居住面積將達(dá)到這一水平。

中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家人口密度和人均居住面積對(duì)比

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    3、城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間

    目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)全球及中等收入國(guó)家水平，2016 年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為57.35%，較 2008 年提升了 10.36 個(gè)百分點(diǎn)，年均增長(zhǎng) 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)較上半程有所放緩，但整體水平與高收入國(guó)家相比仍存在較大差距，如德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)、日本的城鎮(zhèn)化率分別高達(dá) 75.51%、 81.79% 、82.84% 、93.93%，未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展仍具有較大提升空間。

我國(guó)城鎮(zhèn)化率經(jīng)過(guò)快速增長(zhǎng)進(jìn)入后半程

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我國(guó)城鎮(zhèn)化率相比發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大提升空間

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    4、人口保持增長(zhǎng)持續(xù)創(chuàng)造住房需求

    我國(guó)人口持續(xù)增長(zhǎng)，近 10 年保持在 5%左右的人口自然增長(zhǎng)率，2016 年在二胎政策影響下，人口增長(zhǎng)率小幅上升，達(dá)到 5.86%，預(yù)計(jì)未來(lái)我國(guó)人口仍將保持較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)造住房需求。

我國(guó)人口持續(xù)增長(zhǎng)

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    5、供給缺口回補(bǔ)空間大

    過(guò)去十多年商品住房累計(jì)供給缺口較大，自 2000 年以來(lái)，除 2010、12、14及 15 年這四個(gè)年份沒(méi)有缺口，其余年份每年均呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，累計(jì)供給缺口達(dá) 85 億平方米。

2000 年至 2016 年形成的供應(yīng)總?cè)笨?br />

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2016 年后中國(guó)商品房住宅潛在總需求測(cè)算

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    6、老舊房屋亟待更新改造

    住建部原副部長(zhǎng)仇保興曾在 2010 年第六屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上指出，我國(guó)住房使用壽命只能約持續(xù) 25-30 年，近年來(lái)建造于上世紀(jì)八九十年代多起房屋坍塌事件也佐證了這一點(diǎn)。 “2009 年中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為 170 億平方米，其中 1997 年房改以來(lái)新建的住宅存量約為 50 億平方米，總體上新建住房占比為 30%；相比而言，截至 1975 年，日本住房存量幾乎已經(jīng)全部更新?lián)Q代”，這表明房改之前的住宅存量約為 120 億平方米，我們假設(shè)這些存量住宅中有 50%將達(dá)到壽命極限，則約有 60 億平方米的住宅存在更新改造需求。

近年我國(guó)房屋使用壽命達(dá) 20-30 年后的坍塌事件

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    7、結(jié)論：商品住宅開發(fā)細(xì)分領(lǐng)域增量空間約 261-435 萬(wàn)億元

    我們通過(guò)城鎮(zhèn)化率、人均可居住面積、人口自然增長(zhǎng)、2000~2016 年住宅供應(yīng)缺口，以及老舊住宅更新等五大因素來(lái)測(cè)算未來(lái)我國(guó)住宅總建筑面積（假設(shè)以此計(jì)算的市場(chǎng)容量全部進(jìn)入商品房市場(chǎng)）。其中，城鎮(zhèn)化率的提升、人均可居住面積的擴(kuò)大、人口的自然增長(zhǎng)形成的市場(chǎng)增量，以及 2000~2016 年形成的住宅供應(yīng)缺口，有利于開發(fā)商開拓市場(chǎng)；而舊改需求對(duì)開發(fā)商而言不產(chǎn)生增量貢獻(xiàn)，最高人民法院于 2016 年 2 月 23 日發(fā)布了《物權(quán)法解釋（一）》，包括不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)等等，使《物權(quán)法》更具操作性，加強(qiáng)了居民對(duì)物權(quán)的保護(hù)意識(shí)，開發(fā)商舊改拆除的房屋應(yīng)依法給予拆遷補(bǔ)償，并保障被征收人的居住條件。

最高人民法院發(fā)布《物權(quán)法》司法解釋主要內(nèi)容

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    我們假設(shè)未來(lái)城鎮(zhèn)化率達(dá)到 72%（即達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家 80%的水平），人均居住面積在中性和樂(lè)觀情況下分別達(dá)到 44（英國(guó)）和 65（美國(guó)）平方米，潛在總?cè)丝谶_(dá)到 16 億人，以此測(cè)算的住宅總需求建筑面積約為 362~ 604 億平方米，對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)模約為 261~435 萬(wàn)億元，其中，對(duì)開發(fā)商有利的住宅市場(chǎng)增量約為302~ 544 億平方米，對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)模約為 218~392 萬(wàn)億元。另外，由于目前我國(guó)租賃市場(chǎng)正處于政策紅利推動(dòng)下的快速發(fā)展時(shí)期，租賃市場(chǎng)或?qū)⒎至鞑糠仲?gòu)房需求。

    二、觸角延伸范圍廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響大

    1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，其繁榮或降溫將顯著影響上、下游眾多行業(yè)領(lǐng)域

    ①為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了及其重要的實(shí)體場(chǎng)所；②促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，包括材料、金屬開采、建筑業(yè)、家居、家電等；③帶動(dòng)了相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的繁榮，如金融業(yè)、教育、文化等；④為二手房交易及房屋租賃的提供了發(fā)展基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)部分產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)疽鈭D

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房地產(chǎn)部分配套產(chǎn)業(yè)示意圖

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    2、房地產(chǎn)支柱地位對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響大

    新建商品房銷售額快速增長(zhǎng)，截至 2016 年末，銷售額已達(dá) 11.8 萬(wàn)億元，2000年至 2016 年增長(zhǎng)了近 32 倍，年均復(fù)合增速超 24%。從商品房銷售額占 GDP現(xiàn)價(jià)的比重來(lái)看，該比例呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)——從 2000 年的 3.6%提升至 2016年的 15.8%，創(chuàng)歷史新高，這意味著房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在加大，重要性在提升。商品房銷售面積累計(jì)同比增速每增加 9.5%，GDP 提高 0.1%。

商品房銷售額/GDP 呈上升趨勢(shì)

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    2016 年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重達(dá) 6.47%，創(chuàng)歷史新高。從國(guó)際比較來(lái)看，中國(guó)這一指標(biāo)仍處于較低水平，未來(lái)仍有增長(zhǎng)空間——發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)早已度過(guò)了快速增長(zhǎng)階段，在人們普遍認(rèn)識(shí)中發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重應(yīng)該不高，但從客觀數(shù)據(jù)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家這一指標(biāo)仍處于高位，如美國(guó)常年處于 11%~12%的水平，英國(guó)從 2009 年的 9.2%快速上升至 2016 年 13.1%的新高，甚至連以租房為主、視房地產(chǎn)業(yè)為福利重要組成部分的德國(guó)，該指標(biāo)在 2016 年也處于 11%的高位。

中國(guó)及部分發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)增加值占 GDP 比重

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    從各行業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)中排行前列，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)程度較高，支柱地位突出。

行業(yè)對(duì)GDP累計(jì)同比貢獻(xiàn)率（%）

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行業(yè)對(duì)GDP累計(jì)同比的拉動(dòng)（百分點(diǎn)）

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    三、地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度高

    1、土地財(cái)政短期不可替代

    中國(guó)近 20 年房地產(chǎn)的高速發(fā)展與土地財(cái)政密不可分，地方政府通過(guò)土地出讓金獲取充裕財(cái)力用于道路、交通、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)了地方城市的發(fā)展，而城市的發(fā)展又提升了土地的價(jià)值，反哺地方政府的土地出讓價(jià)值，形成良性循環(huán)。這種土地財(cái)政機(jī)制隨著時(shí)間的推移，不但成為了地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，也是地方政府主要的償債來(lái)源之一，短期不可替代。

    1）土地出讓金占公共財(cái)政收入比重大

    A）省、直轄市

    2016 年土地出讓金占財(cái)政收入比重超過(guò) 30%的省、直轄市有 14 個(gè)，占全部 25 個(gè)省、直轄市的 56%，其中土地出讓金占比超過(guò)50%的省、直轄市有 6 個(gè)，占比 43%，可見(jiàn)大部分省、直轄市的土地出讓金占財(cái)政收入比重較大。

2016 年省、直轄市土地出讓金占公共財(cái)政收入比重較大

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    B）地級(jí)市

    我們按照上述方法對(duì)地級(jí)市進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)最新更新至 2009 年），由于 wind沒(méi)有地級(jí)市的土地出讓金指標(biāo)，因此以政府性基金收入（其中絕大部分為土地出讓金）指標(biāo)進(jìn)行替代。結(jié)果顯示，政府性基金收入占公共財(cái)政收入超過(guò) 50%的地級(jí)市有 169 個(gè)，占比全部 240 個(gè)地級(jí)市的 70%，其中，政府性基金收入占公共財(cái)政收入超過(guò) 100%的地級(jí)市有 44 個(gè)，占比 26%，可見(jiàn)地級(jí)市的土地出讓金占比也較大。

2009 年地級(jí)市土地出讓金占公共財(cái)政收入比重

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    2、地方政府性債務(wù)對(duì)土地出讓收入依賴度高

    地方政府性債務(wù)對(duì)土地出讓收入的依賴程度較高，截至 2012 年底，11 個(gè)省級(jí)、316 個(gè)市級(jí)、1396 個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額 34865 億元，占省市縣三級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額 93643 億元的 37.23%。我們統(tǒng)計(jì)了23 個(gè)省、直轄市政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額占償還責(zé)任債務(wù)的比重（下稱“土地出讓金償債比重”），17 個(gè)省、直轄市的土地出讓金償債比重超過(guò) 30%，占比全部 23 個(gè)省、直轄市的 74%，其中土地出讓金償債比重超過(guò) 50%省、直轄市有 6 個(gè)，占比 26%，可見(jiàn)無(wú)論全國(guó)還是省市，政府債務(wù)對(duì)土地出收入的依賴度均較高。

省、直轄市政府債務(wù)對(duì)土地出讓收入依賴度較高

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    綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是毋庸置疑的支柱產(chǎn)業(yè)，其宏觀之母、周期之母地位決定了和大部分行業(yè)是一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系。

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