2018年中國商品住宅開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析【圖】

    一、行業(yè)已邁入成熟期，市場(chǎng)容量雖大、但長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力不足

    商品住宅開發(fā)經(jīng)過近二十多年的高速發(fā)展，已成為年銷售規(guī)模十萬億元、影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，從大周期的角度觀察，已邁入了成熟期，市場(chǎng)容量雖大、未來仍有發(fā)展空間，但由于基數(shù)也大，因此長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力并不足。

    1、行業(yè)基數(shù)高、長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力不足

    新建商品住宅領(lǐng)域是行業(yè)最重要的組成部分，但由于基數(shù)高，未來的增長(zhǎng)潛力不足——商品住宅銷售額增速波峰呈現(xiàn)回落趨勢(shì)；

商品住宅銷售額增速呈回落趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    ②即使按照最完美、最樂觀的假設(shè)，所有潛在需求都能轉(zhuǎn)化為有效需求，且不考慮保障房及住房租賃的沖擊，從潛在需求看，假設(shè)新建商品住宅年平均增速5%，按前述改善性需求參照若美國人均居住面積得出的 604 億平總需求將在2040 年耗光；假設(shè)年平均增長(zhǎng) 10%，上述總需求將在 2033 年耗光。若按前述改善型需求參照英國人均居住面積得出的 362億平總需求，按年平均 5%和 10%兩種增速下估算，則總需求將分別在 2033 年和 2029 年耗光。因此從增長(zhǎng)潛力看，中國商品住宅開發(fā)的增長(zhǎng)潛力不大了，臨近增長(zhǎng)的天花板。

商品住宅總需求增長(zhǎng)潛力不足

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    2、中長(zhǎng)期亦面臨一定程度的隱憂

    商品住宅開發(fā)經(jīng)過近 20 年的高速發(fā)展，隨著人口拐點(diǎn)出現(xiàn)、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入后半程，行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展面臨一定程度的隱憂——

    ①人口出生高峰期已過：隨著 20 世紀(jì) 80 年代人口出生高峰期的逝去，我國人口出生率呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，短期難以顯著回升；

中國人口出生高峰期已過

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    ②置業(yè)人口面臨拐點(diǎn)：人們普遍將 20~65 歲的人口歸為置業(yè)人口，將 20~45 歲的人口歸為剛需人口。從置業(yè)人口來看，近三年增長(zhǎng)已趨于平緩，同時(shí)置業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎赜?2014 年開始回落，置業(yè)人口面臨下行拐點(diǎn)。從剛需人口來看，2011 年為近十多年的高點(diǎn)，2012 年步入回落趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在行業(yè)未發(fā)生明顯變化的情況下，中短期趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)。

置業(yè)人口面臨拐點(diǎn)

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剛需人口拐點(diǎn)已現(xiàn)

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    ③人口老齡化拐點(diǎn)已現(xiàn)：從撫養(yǎng)比的角度，非勞動(dòng)年齡人口對(duì)勞動(dòng)年齡人口的比率在 2012 年出現(xiàn)上行拐點(diǎn)，其中主要是老年人口數(shù)上升較快。

撫養(yǎng)比在 2012 年出現(xiàn)拐點(diǎn)

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人口老年化顯著

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    ④城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程：雖然我國城鎮(zhèn)化率仍有提升空間，但大部分省及直轄市已處于城鎮(zhèn)化的后半程。

省級(jí)直轄市城鎮(zhèn)化率

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    二、當(dāng)前處于小周期降溫階段

    當(dāng)主要指標(biāo)累計(jì)同比增速見頂回落，即可判斷行業(yè)步入小周期衰退期。本輪小周期衰退期始于 2016 年 4月份（確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)為 2016 年 6 月），當(dāng)前仍在處在這一階段——基本面：新建商品房銷售面積、銷售額、施工、新開工等累計(jì)同比增速持續(xù)回落，最新數(shù)據(jù)較本輪小周期繁榮頂點(diǎn)均有大幅回落；資金面：房企到位資金大幅回落，按揭貸款利率呈現(xiàn)攀升趨勢(shì)。

    1、行業(yè)基本面大部分指標(biāo)見頂回落

    A）銷售增速保持回落態(tài)勢(shì)

    2017 年 1-10 月，銷售面積累計(jì)同比增速為 8.2%，較 2016 年 1-4 月（本輪繁榮頂點(diǎn)的為 2016 年 4 月）回落 28.3 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額累計(jì)同比增速為 12.6%，較 2016 年 1-4 月回落 43.3 個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售處于顯著降溫態(tài)勢(shì)。

商品房銷售面積累計(jì)同比持續(xù)下降

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商品房銷售額累計(jì)同比持續(xù)下降

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    B）新開工與施工均處于顯著降溫態(tài)勢(shì)

    2017 年 1-10 月，房屋施工面積累計(jì)同比增速為 2.9%，較 2016 年 1-4 月回落2.9 個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積累計(jì)同比增速為 5.6%，較 2016 年 1-4 月回落 15.8個(gè)百分點(diǎn)，均處于降溫通道。

施工面積累計(jì)同比增速繼續(xù)回落

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新開工面積累計(jì)同比增速繼續(xù)回落

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    C）房地產(chǎn)投資增速震蕩回落

    2017 年 1-10 月，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為 7.8%，延續(xù) 2017 年 4 月高點(diǎn)以來的震蕩回落趨勢(shì)。

2017 年 1-10 月房地產(chǎn)投資累計(jì)同比震蕩回落

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    2、資金面處于偏緊狀態(tài)

    A） 房企開發(fā)資金持續(xù)回落

    2017 年 1-10 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為 7.4%，較 2016 年 1-5月的高點(diǎn)回落 9.4 個(gè)百分點(diǎn)，其中，個(gè)人按揭貸款同比增速為-1%，較 2016 年1-5 月回落 59.5 個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速為 14.8%，較 2016 年1-5 月回落 20.4 個(gè)百分點(diǎn)。

房企開發(fā)資金累計(jì)同比增速持續(xù)回落

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個(gè)人按揭與定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速持續(xù)回落

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    B）購房貸款利率持續(xù)上升

    2017 年以來房貸利率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)， 2017 年 10 月全國平均首套房及二套房平均貸款利率分別為 5.3%、5.66%，較 2017 年 1 月分別上升了 0.84 和 0.26 個(gè)百分點(diǎn)。房貸利率的連續(xù)上升反映出銀行信貸收緊，居民購房需求繼續(xù)受抑制，行業(yè)仍將持續(xù)降溫。

2017 年購房貸款利率上升

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    3、預(yù)計(jì) 2018 年行業(yè)將進(jìn)一步降溫，部分指標(biāo)將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

    2017 年以來，從中央到地方出臺(tái)的“打壓、收緊”為基調(diào)的調(diào)控政策已成為常態(tài)，而十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，更是體現(xiàn)出調(diào)控的多層次性與長(zhǎng)效性，這意味著行業(yè)調(diào)控將維持，行業(yè)小周期衰退格局仍將延續(xù)，我們對(duì) 2017 及 2018 年行業(yè)基本面做出如下判斷：一、 預(yù)計(jì) 2017 年房地產(chǎn)投資增速 5~7%、新開工 3%、銷售面積 6%、銷售額9%；二、 預(yù)計(jì) 2018 年房地產(chǎn)投資增速 3%~5%，新開工面積、銷售面積和銷售額均負(fù)增長(zhǎng)，增速為-5%~-10%。若 2018 年政策不能適時(shí)放松，2019 年行業(yè)衰退將擴(kuò)大。

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