2018年中國商品住宅開發(fā)行業(yè)運營現(xiàn)狀分析及預測【圖】

    近幾年我國優(yōu)勢房企市場集中度不斷提升，特別是進入 2017 年后，提升速度更為迅速。截至 2017年上半年，Top5和 Top10市場集中度為 18.45%、26.44%，較 2016 年末分別大幅提升了 5.62 和 7.59 個百分點。

我國Top5和Top10房企市場集中度變化情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2017 年上半年龍頭房企市占率

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2. 調控邊際效應遞減：2016 年 10 月 20 余城出臺限購政策，2017 年上半年近 30 城出臺限售政策，這些受調控的城市主要為人口凈流入、購房需求潛力大的城市，但調控并不能消滅真實需求，只是將需求暫時壓抑住，當前經(jīng)過 1 年多的調控適應期，真實需求將慢慢釋放出來，即所謂的“政策效應邊際遞減”；

    3. 所在區(qū)域整體企穩(wěn)：2017 年以來，一線、二線重點城市及都市圈銷售負增長，但從高頻數(shù)據(jù)看，我們觀察到這些城市的負增長程度已趨穩(wěn)，甚至在收斂。全國房地產(chǎn)銷售增速的最新數(shù)據(jù)顯示全國增速仍在持續(xù)收斂，應主要是三、四線及以上城市銷售增速放緩導致。我們預計三、四線及以下城市在 2018 年的銷售將繼續(xù)放緩，這將是 2018 年全國房地產(chǎn)銷售負增長的主因。而一二線城市及都市圈由于低基數(shù)及在 2017 年下半年已經(jīng)出現(xiàn)改善跡象，其在 2018 年負增長的程度將較輕微甚至不再負增長。由于聚焦地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)的項目大多分布在一二線城市及都市圈，在 2018 年所在區(qū)域整體企穩(wěn)的大環(huán)境下，我們相信這些企業(yè)銷售保持顯著增長將是大概率事件。

一線城市新房銷量增速負增長趨緩并收斂

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

二線城市新房銷量增速在下半年呈顯著收斂趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018 年，若聚焦房地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)在行業(yè)整體負增長的情況下還能實現(xiàn)增長，在 A 股市場風險偏好下降的背景下，對股票投資者而言，這種增長將更顯得彌足珍貴和稀缺?；仡櫨劢狗康禺a(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)在以往行業(yè)小周期衰退期以及本輪行業(yè)步入小周期衰退期至今的銷售表現(xiàn)，均是逆勢增長，充分彰顯出這些企業(yè)所具備的規(guī)模、品牌、渠道等多方面競爭優(yōu)勢：

    1. 在 2012 年上半年，商品房累計銷售額增速為-5.2%，而聚焦地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)卻取得了顯著增長，招商地產(chǎn)和融創(chuàng)中國的銷售額更是分別錄得136%、83.6%的大幅增長。

優(yōu)勢房企在 2012 年上半年銷售額累計同比增速顯著好于行業(yè)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2. 2014 年全行業(yè)銷售負增長，商品房累計銷售額同比下降 6.3%，但大部分優(yōu)勢房企累計銷售額顯著正增長。

優(yōu)勢房企在 2014 年銷售額累計同比增速顯著好于行業(yè)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    3. 在 2017 年 1-10 月，行業(yè)銷售額累計同比增速由本輪小周期繁榮頂點的 56%回落至 12.6%，而優(yōu)勢房企再次取得銷售額的大幅增長，絕大多數(shù)優(yōu)勢房企銷售額同比增速超過 30%，而融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)、碧桂園、新城控股等優(yōu)勢房企更是錄得 133%、89.3%、78.5%、65.5%的高速增長。

優(yōu)勢房企在2017年1-10月銷售額累計同比增速顯著好于行業(yè)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017 年 1-10 月，銷售面積累計同比增速為 8.2%，較 2016 年 1-4 月（本輪繁榮頂點的為 2016 年 4 月）回落 28.3 個百分點；銷售額累計同比增速為 12.6%，較 2016 年 1-4 月回落 43.3 個百分點，商品房銷售處于顯著降溫態(tài)勢。

商品房銷售面積累計同比持續(xù)下降

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

商品房銷售額累計同比持續(xù)下降

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017 年 1-10 月，房屋施工面積累計同比增速為 2.9%，較 2016 年 1-4 月回落2.9 個百分點；新開工面積累計同比增速為 5.6%，較 2016 年 1-4 月回落 15.8個百分點，均處于降溫通道。

施工面積累計同比增速繼續(xù)回落

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

新開工面積累計同比增速繼續(xù)回落

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017 年 1-10 月，房地產(chǎn)投資累計同比增速為 7.8%，延續(xù) 2017 年 4 月高點以來的震蕩回落趨勢。

2017 年 1-10 月房地產(chǎn)投資累計同比震蕩回落

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017 年 1-10 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為 7.4%，較 2016 年 1-5月的高點回落 9.4 個百分點，其中，個人按揭貸款同比增速為-1%，較 2016 年1-5 月回落 59.5 個百分點；定金及預收款累計同比增速為 14.8%，較 2016 年1-5 月回落 20.4 個百分點。

房企開發(fā)資金累計同比增速持續(xù)回落

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

個人按揭與定金及預收款累計同比增速持續(xù)回落

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017 年以來房貸利率呈現(xiàn)上升趨勢， 2017 年 10 月全國平均首套房及二套房平均貸款利率分別為 5.3%、5.66%，較 2017 年 1 月分別上升了 0.84 和 0.26 個百分點。房貸利率的連續(xù)上升反映出銀行信貸收緊，居民購房需求繼續(xù)受抑制，行業(yè)仍將持續(xù)降溫。

2017 年購房貸款利率上升

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017 年以來，從中央到地方出臺的“打壓、收緊”為基調的調控政策已成為常態(tài)，而十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，更是體現(xiàn)出調控的多層次性與長效性，這意味著行業(yè)調控將維持，行業(yè)小周期衰退格局仍將延續(xù)，我們對 2017 及 2018 年行業(yè)基本面做出如下判斷：一、 預計 2017 年房地產(chǎn)投資增速 5~7%、新開工 3%、銷售面積 6%、銷售額9%；二、 預計 2018 年房地產(chǎn)投資增速 3%~5%，新開工面積、銷售面積和銷售額均負增長，增速為-5%~-10%。若 2018 年政策不能適時放松，2019 年行業(yè)衰退將擴大。

    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國商品住宅開發(fā)市場專項調研及投資前景分析報告》