2018年中國戶籍城鎮(zhèn)化率及城市群發(fā)展情況分析【圖】

    （一）新區(qū)域經濟：打開基建及裝修裝飾增長極

    1、新城市群：基建市場增長極

    從都市圈到城市群，政策強調區(qū)域內、區(qū)域間協(xié)調發(fā)展，基建市場迎歷史性機會。根據 “十三五”規(guī)劃部署，中國要在未來五年建設 19 個國家級城市群。除了京津冀、長三角、珠三角三個發(fā)展水平較高的城市群以外，其余 16 個城市群還處于起步階段，未來城市群之間協(xié)調發(fā)展，有望激活新的基建需求。

基建重大項目投資計劃

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    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2017-2023年中國共享經濟行業(yè)深度調研及市場前景預測報告》

基建預計投資完成額

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    與都市圈相比，城市群是多個中心城市協(xié)調發(fā)展、內在聯系不斷加強而形成的“城市集合體”，其核心內涵是協(xié)調發(fā)展。2017 年，國家新批準了 6 個國家級城市群，以往批復的“杭州都市圈”也融入了“長三角”城市群規(guī)劃，政策強調城市群內部協(xié)調發(fā)展，蘊藏巨大的基建需求。

城市群與都市圈的概念維恩圖

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    2、一、二線城市：長租公寓風生水起，精裝修市場迎數千億風口

    一、二線城市商品房銷售遇冷，政府多次強調“住房”定位，房屋租賃市場迎來長效風口。自 2016 年年底中央經濟會議首提“房住不炒”以來，中央及各地方政府部門相繼出臺相關政策扶持租賃市場。十九大再次強調推進“租售并舉”的住房制度，平衡房產供需關系，改善地產行業(yè)租售結構，實現雙管齊下，有望成為穩(wěn)定住房市場的長效機制。住房租賃市場規(guī)模破萬億，租售比失衡蘊藏巨大機會，未來租金、售價再平衡有望打開更大市場空間。

    住房租賃市場規(guī)模破萬億，租售比失衡蘊藏巨大機會，未來租金、售價再平衡有望打開更大市場空間。截至 2016 年，我國租賃市場規(guī)模 1 萬億元，租賃人數 1.6 億，人口占比僅 11.64%，較其他主要發(fā)達國家相比依然相差甚遠。美國與日本租賃人口占比分別為 35%和 33%。我國租賃市場占比尚低，2016年住房交易市場中租賃規(guī)模占比僅 5.56%。此外，中國住房租售比（年租金/房屋售價）遠低于國際水平，一線城市租售比僅為美國大城市的 50%，房屋的出租價值被過分低估，租賃市場蘊藏著巨大的漲價動力。

中國租賃人口占比僅 11.64%

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中國租賃市場空間廣闊

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中國一線城市租售比（年租金/ 房屋售價）提升空間大

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    一、二線城市住宅租賃市場產業(yè)化，長租公寓應運而生。住房租賃可以分為 C2C 和B2C，傳統(tǒng)的租房模式是個人將房屋租給個人，整個租賃過程通常僅發(fā)生一次出租，房屋中介僅收取中介費。長租公寓是公寓運營商將自持物業(yè)、托管物業(yè)（開發(fā)商委托）或租賃物業(yè)（從個人業(yè)主長期租賃住房，通常租期不低于三年）進行精裝修，打包成品牌公寓再出租給個人的模式。長租公寓的居住環(huán)境更佳（精裝修）、服務更周到（保潔服務），通常還會組織豐富的社區(qū)活動，滿足租客更多需求。

傳統(tǒng)住房租賃與長租公寓模式對比

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    3、三、四線城市：新市民購房置業(yè)+消費升級，住宅全裝修進入需求驅動階段

    流動人口加速回流，農民工本地務工，三、四線城市享“新人口紅利”。

    1）農村人口進城，城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提升：2016 年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率為 57.4%，低于發(fā)達國家 80%和同等發(fā)展中國家 65%的水平，較《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》設定的 2020 年達到60%的目標還有約+2.6pct 提升空間，保守估計 2018 年至少有 1800 萬新增城鎮(zhèn)人口。

    2）大城市人口回流，戶籍城鎮(zhèn)化率將提升：按照戶籍所在地統(tǒng)計，2016 年中國戶籍城鎮(zhèn)化率約 41.2%，較常住人口城鎮(zhèn)化率存在-16.2pct 缺口，2.23 億無戶籍流動人口暫居城鎮(zhèn)。在一、二線城市戶籍收緊的背景下，大量無戶籍人口將會回流，三、四線城市與與縣城將發(fā)揮人口截流效果。根據《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》制定的 2020 年戶籍城鎮(zhèn)化率 45%的目標，2018 年至少有 2630 萬流動人口在三、四線城市落戶。

戶籍城鎮(zhèn)化率滯后

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流動人口規(guī)模逐年減少

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    3 ）勞動力流動方向轉變，農民工更傾向于本地化務工：11-16 年，外出務工的農民工增速急劇下滑，農民工本地務工的比例提升，預計 2018 年將有至少 400 萬農民工回本地務工。

外出農民工人數增速放緩

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本地農民工人數增速提高

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    在人口紅利整體消退的背景下，農村滯留人口繼續(xù)向城鎮(zhèn)遷移，一、二線城市流動人口回流到三、四線城市，農民工本地化務工的趨勢加強，未來三、四線城市將享“新人口紅利”。大量人口進入三、四線城市，買房置業(yè)的需求得到釋放，有望長期支撐建筑建材市場。在人口紅利整體消退的背景下，農村滯留人口繼續(xù)向城鎮(zhèn)遷移，一、二線城市流動人口回流到三、四線城市，農民工本地化務工的趨勢加強，未來三、四線城市將享“新人口紅利”。大量人口進入三、四線城市，買房置業(yè)的需求得到釋放，有望長期支撐建筑建材市場。“消費升級”向三、四線城市傳導 ，主要驅動因素有：1）三、四線城市居民絕對收入提高，人均收入邁過 3000 美元關口，2）房價收入比相對更低，可用于消費升級的資金比例更大。未來“消費升級”將向家裝行業(yè)傳導，引導消費者更加關注健康家裝、家裝服務和家裝品牌，未來裝修不再“將就”，市場價值有望提升。

一線城市與三、四線城市的房價收入比

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家裝消費升級的三大新關注

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    裝飾板材消費升級，需求驅動接棒政策推動，全裝修進入快速發(fā)展軌道。根據住建部的解釋，“全裝修房”是指房屋交鑰匙前，功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成的集合式住宅，與精裝修強調裝修的檔次和規(guī)格不同，全裝修是商品房出售必須達到的基本標準。

    從 2012 年河南省率先提出“全省新建住房全裝修比例應達到竣工面積的 10%”開始，全國有 23 個以上的省級行政區(qū)出臺了全裝修政策，非一線城市政策推出時間更早、支持力度更大。然而，目前中國一線城市的全裝修率高達 50%，其他地區(qū)平均只有 18.4%，一線城市后來居上。這反映出開發(fā)商對樓盤進行全裝修不僅是政策推動的結果，更是購房者對裝修要求的體現，當購房者對裝修的需求普遍提高，全裝修的普及將快速推進。

    這反映出開發(fā)商對樓盤進行全裝修不僅是政策推動的結果，更是購房者對裝修要求的體現，當購房者對裝修的需求普遍提高，全裝修的普及將快速推進

我國商品房全裝修比例與國際水平差距巨大

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