2017年中國城鎮(zhèn)化率、居民人均可支配收入、基尼系數(shù)及三線城市房價(jià)收入統(tǒng)計(jì)分析【圖】

    今年1-4月全國商品房、住宅銷售面積分別同比增長15.7%、13.0%，同時(shí)中部、西部、東北部銷售面積增速均好于東部，顯示出目前三四線城市出現(xiàn)普遍性向好。根據(jù)以一二線城市為主的三十個(gè)大中城市的銷售數(shù)據(jù)，去年 10 月至今年 4 月，一、二、三線城市商品房成交套數(shù)同比下降幅度分別為 26.76%、22.56%、18.26%，三十城中的 13 個(gè)三線城市銷售情況明顯好于一二線城市。

去年10月20余城陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)政策后三線城市成交套數(shù)同比降幅小于一二線城市

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    全國城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀?2010 年的 49.95%提高到 2016 年的 57.35%，年均增加 1.23 個(gè)百分點(diǎn)。與發(fā)達(dá)工業(yè)國家的 80%左右相比，我國的城市化率仍有較大幅度的提升空間。國務(wù)院發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》也提出，力爭到 2020 年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%左右，實(shí)現(xiàn)1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。按照戶均人口 2.9 人計(jì)算，可能產(chǎn)生3450 萬套的房屋購置需求。

2010-2016年間全國城鎮(zhèn)化率年均提高1.23個(gè)百分點(diǎn)

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    根據(jù)數(shù)據(jù)，2016 年我國城鎮(zhèn)人口 79,298 萬人，按照戶均人口 2.9 人計(jì)算，城鎮(zhèn)戶大約為 2.73 億。

2005-2015年房地產(chǎn)處于高速發(fā)展的時(shí)期（百萬平方米，萬套）

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    2015 年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工 783 萬套，基本建成 772 萬套，均超額完成年度目標(biāo)任務(wù)。2011-2015 年間，每年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成套數(shù)平均 803 萬套。

2012-2015年間全國城鎮(zhèn)保障性安居工程每年基本建成700萬套左右（萬套）

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    我國人均可支配收入由 2006 年的 11,760元增長至 2016 年的 33,616 元，年復(fù)合增長率為 11.07%，居民購買力不斷增強(qiáng)。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長（元）

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    以武漢、上海為例，武漢90 平方米以下的小戶型商品房數(shù)量從 2011 年的 46833 套增長至 2016 年的 94811 套，漲幅達(dá) 102%，上海 90 平方米以下的小戶型商品房數(shù)量則從 2012 年的 67599 套增長至 2016年的 100792 套，漲幅也高達(dá) 49%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額中，小戶型住宅占比也不斷提升，過去十年間從 16%增至 36%。

小戶型商品房數(shù)量增長迅速（套）

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90平以下小戶型住宅開發(fā)投資占比不斷提升

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    三四線城市消費(fèi)主體規(guī)模正在擴(kuò)張，消費(fèi)量有望不斷提升。一方面，全國流動(dòng)人口大幅減少，外出農(nóng)民工接近零增長，促進(jìn)三四線城市本地消費(fèi)需求增長。另一方面，城鎮(zhèn)化趨勢中農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)聚攏，消費(fèi)主體不斷擴(kuò)大。與一二線城市城鎮(zhèn)化率相比，三四線城市城鎮(zhèn)化水平仍有向上空間。

二三四線城市城鎮(zhèn)化率中樞依次遞減 （%）

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    購買力的提升、消費(fèi)便利化使得三四線城市與一二線城市消費(fèi)差距正在逐步縮小。2008 年以來基尼系數(shù)持續(xù)下降，農(nóng)村居民可支配收入及消費(fèi)支出增長速度均超過城鎮(zhèn)居民收入增長，三四五線城市居民購買力在逐步提升。而互聯(lián)網(wǎng)、物流的快速發(fā)展使得消費(fèi)不再拘泥于某個(gè)區(qū)域，三四線城市消費(fèi)正逐漸向一二線靠攏。

2008年以來基尼系數(shù)整體下行

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農(nóng)村居民人均可支配收入增長快于城鎮(zhèn)居民（元）

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農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出增長快于城鎮(zhèn)居民（元）

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    三四線城市地產(chǎn)銷售明顯好于一二線， 地產(chǎn)后周期影響或持續(xù)促進(jìn)家具消費(fèi)。從更長周期的視角來看，三四線城市庫銷比依然偏高，未來政策推動(dòng)三四線城市去庫存仍將是主要趨勢。而且，居民收入增長的同時(shí)房價(jià)漲幅不高，2015 年三線城市房價(jià)收入比已下滑至 7.51，購房能力更強(qiáng)。三四線地產(chǎn)銷售更多來自自住需求，因此對(duì)于后續(xù)消費(fèi)的提振作用更加明顯。同時(shí)，由于三四線地產(chǎn)的貨幣化安置政策和信貸優(yōu)惠政策等因素，地產(chǎn)對(duì)于其它消費(fèi)的擠出作用并不顯著。

三線城市房價(jià)收入比較低

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