2018年新加坡居民住房現(xiàn)狀及房價走勢分析【圖】

    新加坡被聯(lián)合國評為全世界最適合人類居住的國家之一，這一殊榮的獲得跟新加坡政府致力于住房發(fā)展密不可分。1965 年新加坡建國初始，開國之父李光耀就提出了“居者有其屋”計劃（Home Ownership Scheme），鼓勵人民擁有自己的政府組屋。政府成立了專門的職能機構(gòu)——建屋發(fā)展局（Housing andDevelopment Board）來負責新加坡住房規(guī)劃、建設(shè)和管理，為低收入者提供廉價住房。

    2016 年，新加坡人口密度為7797 人/平方公里，是世界人口密度第二高的國家，僅次于摩納哥。新加坡常住人口為561 萬人，其中341 萬人（60.8%）為本國公民，永久居民約為52 萬人（9.3%），其余為外籍勞工。高比例住房自有率及組屋入住率彰顯政府管控效力1995 年（建國30 年后），新加坡居民住房自有率就已達到90%。2005 年人均住宅面積達到25 平方米，有80%以上的新加坡公民住進了政府組屋。新加坡政府的“居者有其屋”計劃獲得了巨大的成功，是政府解決住房問題的典范。

新加坡居民住房自有率走勢圖

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    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭態(tài)勢及投資戰(zhàn)略研究報告》

    新加坡住房制度使房價變動與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)

    在新加坡住房制度施行之下，自90 年代以來，新加坡房價的變動基本與宏觀經(jīng)濟的變動相適應(yīng)，顯示新加坡政府在房價調(diào)控和抑制投機方面也取得了驕人的成績。

新加坡組屋價格指數(shù)同比、私宅價格指數(shù)同比、GDP 同比走勢

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    新加坡的房地產(chǎn)市場是以政府組屋市場為主（規(guī)模占比73%），以私人住宅市場為輔（規(guī)模占比26%）的二元結(jié)構(gòu)市場。政府通過對組屋市場的有效調(diào)控實現(xiàn)房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定，私人住宅市場的波動對整體市場沖擊較小。

2016 年政府組屋、私人住宅和其它住宅市場規(guī)模占比（按套數(shù)計）

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    房地產(chǎn)市場這種一主一輔的二元結(jié)構(gòu)可以協(xié)調(diào)地實現(xiàn)市場自我調(diào)整：①經(jīng)濟景氣上升期，們對未來收入較為樂觀，房地產(chǎn)交易活躍，改善需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場的熱點在高層次組屋市場和私人住宅市場；②經(jīng)濟衰退階段或個人財務(wù)情況惡化時，組屋市場能夠保障人們最基本的住房需要，政府不會因為個人無法承擔分期付款而強制收回組屋，建屋發(fā)展局通過相關(guān)政策計劃來幫助屋主渡過難關(guān)。這種制度設(shè)計使得居民始終保留有產(chǎn)者身份，增加了新加坡人的安全感和對國家的信任感，避免了社會動蕩。

    組屋市場：政府主導(dǎo)的公共住宅系統(tǒng)

    1、組屋類型及特點：產(chǎn)品多層次，保障社會中低層住房需求政府組屋是由新加坡建屋發(fā)展局統(tǒng)一設(shè)計、建造并配售給新加坡中低收入居民的公共住房，購房者擁有99 年使用權(quán)。組屋的房型有一房式到多房式、大型公寓式組屋和專為老年人設(shè)計的小型公寓式組屋等多種選擇
府組屋產(chǎn)品類型及特點

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    大型公寓式組屋種類較多，包括：中等入息公寓、設(shè)計建造公寓、執(zhí)行共管公寓、私人組屋等。相較于普通組屋，這些公寓特點鮮明：①設(shè)施齊全，如提供兒童娛樂場所和戶外球場等公用設(shè)施，普遍設(shè)有廚房間餐廳、兩個以上的衛(wèi)生間和垃圾管道；②樓間距15 至20 米，鋪設(shè)人行道和花木草坪；③住宅區(qū)內(nèi)有警察機構(gòu)、郵局、學(xué)校、宗教場所、商店、菜市場、停車場、兒童娛樂場、公共圖書館、影劇院、體育場、體育館等；④一層全部架空供居民聚會游樂之用。1980 年以來，中產(chǎn)階級家庭收入不斷提高，有的已經(jīng)超過了購買組屋的上限，但是又無力購買私宅，為了滿足這部分人的需求，新加坡政府興建的新組屋都是四房式或四房以上的大型組屋以及配套設(shè)施更加完善的大型公寓式組屋。

    此外，新加坡政府還在1988 年引入了老年人樂齡公寓計劃（Studio ApartmentScheme）。不少老年人的經(jīng)濟狀況不好，政府鼓勵他們出售其現(xiàn)有的組屋而另外購置一間專門設(shè)計的、較小巧且較便宜的公寓，這樣老年人就可獲得一筆經(jīng)濟上的收入，以應(yīng)付其他日常支出。

    公寓類型的多樣化適應(yīng)了人們對不同價格、不同檔次、不同功能的住房的要求。公寓與普通組屋共同構(gòu)筑了多層次的公共住宅體系，滿足了社會發(fā)展變遷過程中人們新的住房需要。

    2、組屋發(fā)展歷程：不斷適應(yīng)居民住房需求

    新加坡僅用了30 年左右的時間，就讓超過80%的全國人口住進了政府組屋。組屋銷量、組屋居住人口占總?cè)丝诒戎禺斍?，新加坡的住房問題基本得到解決，居民把注意力從解決住房問題轉(zhuǎn)移到提高居住質(zhì)量上。住戶想擁有面積更大、環(huán)境良好的政府組屋，建屋發(fā)展局的關(guān)注點從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。政府組屋戶型隨著公民的需求不斷優(yōu)化調(diào)整，單位面積也在擴大，建筑質(zhì)量也隨之不斷提高，組屋周邊環(huán)境優(yōu)美，生活便利，大多數(shù)中低收入者都有購買政府組屋的能力。新加坡政府組屋制度的貫徹，讓新加坡公民真正實現(xiàn)了“居者有其屋”。

    私宅市場：相對市場化的商品房市場

    1、私宅類型及特點：產(chǎn)權(quán)私有，注重配套

    政府組屋市場即保障型住房市場是主導(dǎo)市場，而私人房地產(chǎn)市場是對政府組屋市場的必要補充。私宅包括有地房產(chǎn)和無地房產(chǎn)兩種形式，前者是指獨立洋房、半獨立洋房、排屋等，后者是指私人公寓。產(chǎn)權(quán)期限方面，一般有99 年地契、999 年地契和永久地契，999 年地契相似于永久地契；99 年地契較永久地契或999 年地契相比要便宜20%~30%。

    私宅與政府組屋的差別主要體現(xiàn)在以下幾點：

    （1）社區(qū)開放程度不同。政府組屋小區(qū)屬于公共區(qū)域，一般都是開放式社區(qū)，不設(shè)圍墻和門衛(wèi)，相對私宅缺乏隱私權(quán)，管理維護職責由建屋發(fā)展局及政府屬下的市政理事會承擔；私宅社區(qū)則由業(yè)主自己或小區(qū)管理委員會進行管理維護；

    （2）配套設(shè)施差異。私宅社區(qū)通常配有游泳池、網(wǎng)球場、健身房等，政府組屋一般不配套；

    （3）價格相差巨大。相同地理位置和相同面積的私宅和組屋平均價差2 至3倍，甚至更高；

    （4）產(chǎn)權(quán)屬性不同。組屋產(chǎn)權(quán)屬于政府，私宅產(chǎn)權(quán)則由屋主享有；

    2、私宅市場現(xiàn)狀及趨勢：規(guī)模增長、價格自2013 年持續(xù)回落

    新加坡私宅規(guī)模持續(xù)增長，截至2016 年，私宅存量規(guī)模已超過35 萬套。新加坡私宅價格指數(shù)在2013 年3 季度的高點以來，已連續(xù)錄得超過13 個季度的持續(xù)下滑。

私宅規(guī)模、私宅價格指數(shù)

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    從組屋、私宅規(guī)模與常住人口同比增速來看，2013 年以來，常住人口同比增速維持低位走平，而私宅和組屋的規(guī)模同比增速則上升，說明住宅的供應(yīng)速度超過了需求，新加坡住宅市場出現(xiàn)了一定程度的供過于求，導(dǎo)致了私宅價格指數(shù)回落。

組屋、私宅規(guī)模與常住人口同比增速

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    此外，國家發(fā)展部在2013 年1 月宣布擴大額外買家印花稅（ABSD）征收范圍和征收稅率，也是私宅價格持續(xù)降溫的影響因素之一。