2017年我國(guó)房企庫存量分析【圖】

    當(dāng)房企庫存較為充足，可滿足未來銷售需求時(shí)，房企再拿地意愿較弱，而當(dāng)房企庫存較少，已不支撐未來銷售體量時(shí)，房企再拿地意愿較強(qiáng)，因此房企庫存規(guī)模及去化周期是影響房企進(jìn)行土地購置需求變化的最直接因素。但正如上文所說，庫存周期的變化主要影響的是銷售端趨勢(shì)變化向投資端傳導(dǎo)的時(shí)滯而非趨勢(shì)，若銷售指標(biāo)先行下滑，但庫存仍處于低位，則房企短期內(nèi)處于加庫存周期，在拿地需求上仍較為強(qiáng)烈，但隨著庫存逐步釋放而銷售指標(biāo)持續(xù)下行，短期的庫存周期將見頂回落，房企的拿地需求在時(shí)滯過后終將下行。

    房企庫存規(guī)模可從商品住宅待售面積指標(biāo)觀測(cè)，近年商品住宅待售面積逐年下降，2017年10月末商品住宅待售面積同比下降23.28%至3.15億平方米，其庫存規(guī)模已低于2014年同期水平，去化周期（商品住宅待售面積/銷售面積）近年亦逐年下降，房企為補(bǔ)充貨值進(jìn)行土地購置的意愿較為強(qiáng)烈，一定程度上解釋了2017年在銷售指標(biāo)逐漸下行情況下土地市場(chǎng)依舊持續(xù)高溫的現(xiàn)象。但未來隨著住宅銷售面積持續(xù)放緩及土地購置面積的大幅增長(zhǎng)釋放庫存，預(yù)計(jì)未來庫存規(guī)模及去化周期或?qū)⒂兴黾?，房企進(jìn)行土地購置意愿將下降，最終影響土地購置見頂回落。

2011-2017年住宅庫存規(guī)模及去化周期逐年下降（萬平方米，年）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

    整體來看，通過土地購置費(fèi)用滯后年內(nèi)土地成交價(jià)款變化趨勢(shì)判斷，未來土地購置費(fèi)用大概率呈下降趨勢(shì)，而未來土地購置受供應(yīng)端限制較小，土地購置主要取決于由行業(yè)現(xiàn)金流及庫存貨值決定的土地購置意愿影響，隨著銷售面積增速持續(xù)放緩，外部融資環(huán)境持續(xù)收緊，未來行業(yè)現(xiàn)金流水平將有所下降，庫存去化周期或?qū)⒃黾?，總體看來房企進(jìn)行土地購置意愿將下降。我們預(yù)計(jì)2018年下半年全國(guó)土地購置面積累計(jì)同比增幅下降至約8%，土地購置費(fèi)累計(jì)同比增幅下降至約5%左右。