2018年中國住房租賃市場發(fā)展趨勢預(yù)測【圖】

    我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國、美國、日本等 成熟市場都在35% 以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。以發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗為參照，我國租 賃市場的發(fā)展空間十分可觀。城市層面，北京、上海、深圳等流動人口集中的一線 城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒有超過40%，相對于舊金山、 紐約等對標(biāo)城市高達(dá)60%左右的租賃人口占比和50%左右的租賃房屋占比，差距明 顯。
世界發(fā)達(dá)國家住房擁有率多在50%-65%之間，也就是說，在相對成熟的市場化體系 中，約有1/3至1/2的人口將通過租賃方式解決住房問題。我國和多數(shù)發(fā)展中國家類 似，當(dāng)前住房擁有率水平顯著高于發(fā)達(dá)國家，人口流動性較弱。隨著我國社會市場 化進(jìn)程深入、住房租賃市場不斷完善、戶籍制度改革不斷推進(jìn)，未來我國住房擁有 率或?qū)⒅鸩较陆担嗳丝趯⑦M(jìn)入租房市場。

中國租賃人口僅11.6%，與發(fā)達(dá)國家差距明顯

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

一線城市租賃人口占比沒有超過40%

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2017-2022年中國住房租賃行業(yè)市場運行態(tài)勢與投資戰(zhàn)略咨詢報告》

    核心城市，特別是一線城市及新一線城市，因其便利的生活設(shè)施及廣闊的發(fā)展前景， 一直都吸引著大量人才的涌進(jìn)。然而，近年來主要城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)過快上漲， 一線城市（北京、上海、深圳、廣州）近兩年房屋平均出售價格漲幅達(dá)20%，已接 近3萬/平方米；對于二手房成交價，北京已超8萬/平方米，上海、深圳接近6萬/平方 米，廣州也已達(dá)4萬/平方米。與此同時，二線城市房屋平均售價上漲勢頭也不容小 覷，南京2016年房屋平均售價已達(dá)17754元/平方米，較15年上漲6265元/平方米。

    一般來說，有兩類人具有租賃需求，一類是流動人口，另一類是戶籍所在地的戶籍 人口，基本為高校畢業(yè)生。根據(jù)最新發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告》，中國2016 年的流動人口達(dá)2.45億元，比上年末減少171萬人，已經(jīng)是連續(xù)第二年下降。盡管如 此，無論是從流動人口的絕對值，還是其在總?cè)丝诘南鄬Ρ戎貋砜?，流動人口?shù)量 近年來一直處于較高水平，并且預(yù)計未來依然會延續(xù)這一趨勢。而近年來我國新生代流動人口的比重也在不斷上升，2016年已達(dá)64.7%，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。新生 代流動人口由于缺乏必要的長期工作經(jīng)驗，又不具備本土人才的“本地優(yōu)勢”，往 往在職業(yè)競爭、薪酬待遇方面存在一定的劣勢，進(jìn)而進(jìn)一步影響了其購房能力。 隨著新生代流動租賃人口比重的逐漸提高，其租房領(lǐng)域的“消費升級”需要日益明 顯，除了簡單的“住”之外，他們往往更加注重租房市場的便利性、透明度、社區(qū) 化體驗、以及其它衍生服務(wù)。毫無疑問，相較于私人租賃市場，成熟的租賃機(jī)構(gòu)在 這方面更有優(yōu)勢。

2016年我國約有2.45億流動人口

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一線城市流動人口比重均在35%以上

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國內(nèi)高校畢業(yè)人數(shù)逐年增多

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67%流動人口以租住私房作為居住模式

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一線城市房屋平均售價高企

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2016年二線城市房屋平均售價上漲明顯

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一線城市二手房價格高企

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高校畢業(yè)生平均起薪低

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    從機(jī)構(gòu)滲透率的角度來看，租賃市場中機(jī)構(gòu)管理僅占據(jù)房源渠道的5%（北京），而 全國這一比率的平均水平僅為2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的水平。政策利好疊加后發(fā)優(yōu) 勢，預(yù)計未來長租公寓將會迎來長足發(fā)展。并且當(dāng)前我國利率市場化尚未放開，利 率中樞明顯高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，房租收益率減貸款利率水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它發(fā)達(dá)國家， 這壓縮了私人租賃主的收益空間。而機(jī)構(gòu)化的長租公寓機(jī)構(gòu)，有望通過規(guī)?；\營 形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，同時REITs等金融產(chǎn)品的運用，也能使其實現(xiàn)“輕重分離”，提高 經(jīng)營利潤效應(yīng)。因此，無論從必要性，還是充分性角度考慮，未來大部分租賃市場 的增量與存量空間，將屬于機(jī)構(gòu)主體。

    得益于政策紅利以及房屋租賃領(lǐng)域較低的機(jī)構(gòu)滲透率，各大資本看好行業(yè)未來發(fā)展 前景，紛紛提前搶灘布局。特別是雷軍的順為基金投資公寓品牌YOU+以來，長租公 寓領(lǐng)域的投融資步伐明顯加快，魔方公寓、寓見、新派公寓等行業(yè)領(lǐng)先品牌紛紛得 到資本青睞。創(chuàng)業(yè)公司動輒數(shù)千萬、上億的融資規(guī)模，一方面顯示出了資本對行業(yè) 未來發(fā)展的信心，另一方面，也從客觀上為各公司的規(guī)模擴(kuò)張及精細(xì)運營奠定了資 金基礎(chǔ)。

部分房企長租公寓布局?jǐn)?shù)量

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