2017年以來三四線的房子購房者來源、購房者年齡、購房誰做主、購房動機、資金來源及購房偏好情況分析

    2017年以來，三四線城市樓市迎來了一輪普遍可見的成交熱銷和價格上漲。

    三四線樓市那么熱，房子都被哪些人買走了？這些購買者是投資還是自住？他們是當?shù)厝诉€是外地人？調(diào)研100座三四線城市，對購房人群個體特征和購房偏好進行了多角度研究。

    一、購房者來源：本地人為主

全國7大區(qū)域百城購房者來源地占比分布情況（單位：%）

資料來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)金融市場深度調(diào)查及未來前景預(yù)測報告》

    從購房客戶來源來看，三四線城市一般還是以本地客戶為主，本地客戶平均占比超過八成，外地客戶接近20%，比一二線典型城市高出9個百分點。

    從區(qū)域來看，華南的三四線城市吸引的外地跨市購房投資客相對較多，外地客戶占比最多，達到近三成，比全國均值高出近一成。這一方面是因為華南民間投資氛圍更加濃厚，購房溢出需求更為強烈，另一方面也是因為華南區(qū)劃內(nèi)城市相對密集，廣東、廣西三線城市距離核心城市距離更近，核心城市需求外溢的距離成本相對較低。

三亞外來客戶占比TOP城市的主要客源地（單位：%）

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佛山外來客戶占比TOP城市的主要客源地（單位：%）

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鄂州外來客戶占比TOP城市的主要客源地（單位：%）

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東莞外來客戶占比TOP城市的主要客源地（單位：%）

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廊坊外來客戶占比TOP城市的主要客源地（單位：%）

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    外地購房客戶占比最高的五個城市為三亞、佛山、東莞、鄂州和廊坊，三亞的外地客戶占比高達5成，其余四市的外來客戶占比也都在4成以上。

    其中，值得一提的是湖北省鄂州市，外地客群占比達到63%，主要來自武漢。2017年鄂州房價漲幅高達31%，主要原因是順豐機場建設(shè)利好。

    除三亞等少數(shù)旅游城市以外，大多數(shù)三四線城市的外地客源還是來自于房價水平更高的一二線城市，具體購房動機方面不一而足，或是出于返鄉(xiāng)置業(yè)需要，或是因為核心城市邊界擴張、或是為了資產(chǎn)配置的投資性需求需要。

    二、購房者年齡：35歲以上近6成

    25歲至50歲的客戶是三四線購房者的主力，占比最高的客戶年齡段為35-40歲，占整體購房者數(shù)量的22%。

    正是有更多外來成年客戶的涌入，三四線購房者平均年齡更大一些， 35歲以上購房者占比達到了57%，比一二線高出3個百分點。

    分區(qū)域來看，華北的購房客群年輕化較為明顯，西南、東北區(qū)域客戶整體購房年齡偏大。

    三、購房誰做主：以男性為主轉(zhuǎn)向夫妻

    購房決策正在從以男性決策為主逐漸向夫妻共同決定轉(zhuǎn)變，占比均為34%。

    按各區(qū)域表現(xiàn)來看，華北男性主導(dǎo)占比最大，達到4成；而女性在購房決策中的占比在各區(qū)域之間差異不大。

    四、購房動機：剛需客群仍是主流

    在購房用途方面，整體來看仍然以首次置業(yè)、首次改善為主，基本符合目前市場“房住不炒”的主旋律，但投資需求的占比也在逐漸加大。

    從各區(qū)看，華東、華南的客戶投資意識顯然領(lǐng)先于全國其他區(qū)域，西北區(qū)域市場發(fā)展相對緩慢，投資型購房的占比較低，首次置業(yè)及首次改善的客戶占比高達8成。

    從住宅擁有情況來看，只擁有1套房的客戶占比還是最高的，占總購房客戶的39%，擁有1-2套房產(chǎn)是常態(tài)，說明更多人仍處于剛需或者置換的階段。

擁有四套及以上住房的客戶占比TOP5城市

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    擁有房屋套數(shù)達到四套及以上客戶占比最高的五個城市為遵義、北海、三亞、揭陽和萊蕪。

    五、資金來源：首套貸款近半

全國7大區(qū)域百城購房者使用貸款情況（單位：%）

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    2017年的購房客戶中，背負首套房貸的客戶占比最高，有49%的客戶使用首套貸款，其次為使用二套貸款的客戶占比為31%，而全款購房的客戶則較少，僅占總客戶的2成左右。

    二套貸款使用占比較高的區(qū)域為華東、西南和華南，均達到了35%及以上。使用二套貸款的客戶越多，說明該區(qū)域客戶在購房市場上更加活躍，投資性購房行為也更多。

    在2017年三四線城市市場熱度提高，表現(xiàn)優(yōu)異，除了政策推動以外，三四線城市積極推行的貨幣化安置也起到了較大作用，甚至有3%的項目中有40%以上客戶為貨幣化安置客戶。

    六、購房偏好：90-120㎡、50-100萬最受歡迎

分區(qū)域購房面積段偏好情況

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    從面積來看，三四線城市的居民在購房上依舊以首購和改善類剛性需求為主， 90-120平方米的產(chǎn)品依舊是各區(qū)域購房者的最愛，占總比的33%。

分區(qū)域總價段偏好情況

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    從價格來看，各個區(qū)域三四線城市的購房者的主要偏好仍是50-100萬類型的產(chǎn)品，其中以西北地區(qū)和華中地區(qū)為最，占比分別為51%和50%。

分區(qū)域三四線城市的購買者對房型的偏好情況

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    從總體上看，三四線城市的購房者對三房類型的產(chǎn)品購買意愿最為強烈，近半成（占比為48.61%）的購房者都對三房類產(chǎn)品感興趣。