2018年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10、一線及熱點(diǎn)二線城市住宅價(jià)格、商品房銷售面積、房企業(yè)銷售目標(biāo)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)源情況分析【圖】

2018年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)深度調(diào)查及未來(lái)前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    一、調(diào)控常態(tài)化，房?jī)r(jià)增幅回落

    進(jìn)入2018年“兩會(huì)”已落下帷幕，期間政府對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)，為接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了方向。除了房地產(chǎn)稅、宅基地“三權(quán)”分置等話題，會(huì)議強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    過(guò)去兩年間房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的限購(gòu)、限貸、限售、限商、限價(jià)等調(diào)控政策，未來(lái)仍將持續(xù)落實(shí)。政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性影響下，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)繼續(xù)呈現(xiàn)總體穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

    2017年12月至2018年2月，本輪調(diào)控中的一線城市及熱點(diǎn)二線城市住宅價(jià)格出現(xiàn)不同程度的回落。整體來(lái)說(shuō)，本輪調(diào)控既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房?jī)r(jià)大起大落的作用已得以顯現(xiàn)。

    其中，北京、上海、廣州、深圳四大城市價(jià)格出現(xiàn)逐月下降的跡象，廣州于去年12月至今年2月間，環(huán)比分別下降0.3%、0.4%、0.4%。熱點(diǎn)二線城市中，成都調(diào)控影響力平穩(wěn)，吸引包括綠城、新力、中南、奧園、旭輝等房企介入市場(chǎng)拿地。

2017年12月一線及熱點(diǎn)二線城市住宅價(jià)格環(huán)比增幅

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2018年1-2月一線及熱點(diǎn)二線城市住宅價(jià)格環(huán)比增幅

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    全國(guó)商品房銷售增速同樣出現(xiàn)放緩跡象， 2018年1至2月，商品房銷售面積14633萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比2017年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。按時(shí)間點(diǎn)看，1至2月全國(guó)商品房銷售面積增速4.1%，較2017年三四季度有所回升，但仍低于2017年一二季度水平，增速下降趨勢(shì)明顯。

2017-2018年全國(guó)商品房銷售面積單季增速

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    對(duì)于行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)，萬(wàn)科管理層3月底舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上判斷，中國(guó)房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，依靠不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格上漲賺錢已經(jīng)不再可行；包括恒大、碧桂園、華潤(rùn)置地、招商蛇口等房企均陸續(xù)布局文旅、健康養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等新形態(tài)。

    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售及效益情況分析

    2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，盡管經(jīng)歷前所未有的調(diào)控力度，在多方承壓的環(huán)境中，規(guī)模卻創(chuàng)下歷史新高。TOP100房企銷售額總計(jì)7.34萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)41.8%，市場(chǎng)占有率54.9%，提高10.9%。

    2018年1-2月Top100榜單顯示，目前十強(qiáng)門檻已更新至290億，累計(jì)銷售額已經(jīng)接近100強(qiáng)房企的銷售總額的48%，碧恒萬(wàn)銷售規(guī)模均突破千億。未來(lái)TOP5市占率將達(dá)到30%-40%。

    對(duì)于2018年，行業(yè)排名前列的房企都對(duì)銷售規(guī)模持相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，對(duì)外宣布的公司目標(biāo)溫和。銷售規(guī)模在千億以上的房企在制定2018年目標(biāo)時(shí)，大部分增長(zhǎng)率均低于去年同期水平。

    作為2017年銷冠，碧桂園宣布2018年“不設(shè)銷售目標(biāo)”，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)“安全穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”；萬(wàn)科主席被問(wèn)及銷售目標(biāo)時(shí)，含糊回應(yīng)“我不是數(shù)學(xué)家，所以沒(méi)辦法預(yù)測(cè)數(shù)字”；恒大是前三強(qiáng)里唯一披露銷售目標(biāo)的房企，僅為5500億元，同比增長(zhǎng)約9.8%，增速較去年下調(diào)24個(gè)點(diǎn)。

2018年部分房企業(yè)銷售目標(biāo)增速

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    銷售規(guī)模在千億以下的房企，有部分制定了較為進(jìn)取的目標(biāo)，如富力預(yù)計(jì)規(guī)模翻番，合景泰富、奧園、金茂、龍光分別預(yù)計(jì)增速71%、60%、50%、50%等，更有不少房企均提出數(shù)年內(nèi)沖刺1000億、2000億及3000億規(guī)模的計(jì)劃。

    究其原因，主要由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，規(guī)模化成為企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的核心出路，進(jìn)入千億陣營(yíng)往往意味著淘汰風(fēng)險(xiǎn)低。

    為了實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，房企面臨著不斷補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的挑戰(zhàn)，“面粉”與“面包”未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是核心話題之一。此前旭輝董事會(huì)主席林中便表示，要成為“跨越周期的大企業(yè)”，公司仍存在土儲(chǔ)不足的問(wèn)題，因而將繼續(xù)擴(kuò)大土地投入。

    拿地方面，包括粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈在內(nèi)區(qū)域成為房企投資的熱門選擇；同時(shí)在擴(kuò)張方式上，行業(yè)分化帶來(lái)的中小房企并購(gòu)潮延續(xù)，以及“面粉”價(jià)格偏高，使得兼并購(gòu)及合作的比重逐漸增加。

    這反映出房企對(duì)于土地投入的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，包括萬(wàn)科、世茂等企業(yè)在內(nèi)均開(kāi)始考核拿地的IRR指標(biāo)。面對(duì)不確定的市場(chǎng)走向及行業(yè)下行的風(fēng)險(xiǎn)，主要房企普遍轉(zhuǎn)向?qū)で笠?guī)模、效益之間的平衡，包括恒大提出由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，招商蛇口同樣重申“質(zhì)量、效益、規(guī)模動(dòng)態(tài)均衡增長(zhǎng)”。

    根據(jù)近期上市公司發(fā)布的年報(bào)，千億以上規(guī)模的房企于2017年均實(shí)現(xiàn)了不同程度的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，中海凈利潤(rùn)為人民幣325.8億元，同比增長(zhǎng)10%；萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利280.52億元，同比增長(zhǎng)33.44%。此外，恒大、融創(chuàng)凈利潤(rùn)增幅達(dá)到數(shù)倍。

部分房企2017年凈利潤(rùn)情況

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    三、資金結(jié)構(gòu)變化，租賃證券化受捧

    融資環(huán)境趨緊在2018年得到進(jìn)一步確定，這種調(diào)整具有多層次性。拿地階段，目前銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)嚴(yán)控金融機(jī)構(gòu)為房企拿地提供融資，考驗(yàn)房企自有資金利用效率；直接融資，2017年以來(lái)股市再融資同樣面臨監(jiān)管力度加強(qiáng)，房企發(fā)債成為重點(diǎn)領(lǐng)域。

    信貸政策方面，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝明確提及，房地產(chǎn)利率盡管上升，但仍處于較低水平。央行會(huì)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)差別化的住房信貸政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)。

    2018年1至2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，增速較去年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。按來(lái)源分，房企的國(guó)內(nèi)貸款增速0.3%，較去年回落17個(gè)百分點(diǎn)，但占比仍持續(xù)上升。

    個(gè)人按揭貸款規(guī)模則出現(xiàn)收縮，增速為-4.3%，占比較2016年、2017年分別下降3.38個(gè)百分點(diǎn)、1.78個(gè)百分點(diǎn)，顯示過(guò)去兩年以來(lái)受限購(gòu)限貸等政策的影響，個(gè)人按揭貸款受到抑制，占比下降同樣意味著房企資金鏈?zhǔn)艿綁褐啤?/p>

2017-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)源

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    房企對(duì)于融資環(huán)境收緊也基本達(dá)成共識(shí)，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君在3月下旬業(yè)績(jī)會(huì)上提及，今年可能所有房企的融資成本都會(huì)比2017年有所上升。

    銀行信貸偏緊，導(dǎo)致部分房企尋求信托等其他融資渠道，比如陽(yáng)光城與平安信托達(dá)成360億元合作規(guī)模，和昌集團(tuán)與萬(wàn)向信托達(dá)成50億元合作等。但考慮到信托等非標(biāo)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域受到嚴(yán)控，信托渠道或面臨成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。

    其它具備海外融資能力的房企，則選擇開(kāi)啟海外發(fā)債模式。2018年1至2月，中國(guó)境內(nèi)房企已公告計(jì)劃發(fā)行的海外債券達(dá)到24只，發(fā)行總額約120億美元，同比增加103%。觀點(diǎn)指數(shù)了解，3月份包括雅居樂(lè)、融信、旭輝、華夏幸福等房企也宣布發(fā)行境外債。

    不過(guò)，住房租賃作為國(guó)家目前重點(diǎn)鼓勵(lì)和扶持的行業(yè)，該方向的融資成為房企采取的新辦法之一。，目前包括保利、招商蛇口、龍湖、綠城、越秀地產(chǎn)等房企均宣布發(fā)行住房租賃相應(yīng)的證券化產(chǎn)品，總額度逾700億元。

    在3月19日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝同樣對(duì)外表示，2018年將就金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)布相關(guān)文件，有望在上半年出臺(tái)，同時(shí)表態(tài)希望盡早開(kāi)展公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)。

部分房企住房房企融資類型及金額情況

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    在傳統(tǒng)資金來(lái)源上，銷售回款成為房企現(xiàn)階段最為依賴的方式。萬(wàn)科銷售回款率超過(guò)95%，碧桂園達(dá)到90%，恒大同樣接近80%。3月27日，周轉(zhuǎn)率總體偏慢的招商蛇口同樣提出，2018年重視現(xiàn)金流，做好銷售回款工作。