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2018年杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及市場前景預(yù)測【圖】

杭州房地產(chǎn) 2018-04-28 02:42

一、樓市成交、供應(yīng)、價(jià)格情況綜述

杭州房地產(chǎn)市場在過去幾年中整體呈現(xiàn)量價(jià)齊升的情況，根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年杭州商品房成交面積2054萬方，銷售額共計(jì)4181億，商品房成交單價(jià)為20354元每平。除了在2014年，房地產(chǎn)市場熱度有所回落以外，杭州樓市在最近幾年整體呈現(xiàn)供需兩旺、量價(jià)齊升的良好狀況。

杭州商品房銷售情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭格局及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》

2017年，杭州市商品房銷售面積相對(duì)于2016年則小幅下滑至2054萬方，相比2016年同比下滑12%，但整體銷售均價(jià)則快速上漲至20335元每平方米，相對(duì)于2016年同比上漲29%。主要由于目前杭州樓市仍舊處于緊縮的調(diào)控周期之中，本輪樓市調(diào)控政策不僅針對(duì)需求層面，同時(shí)也在預(yù)售證方面進(jìn)行限價(jià)調(diào)控，整體的供應(yīng)和成交水平都受到了一定的抑制，導(dǎo)致成交面積同比有所下滑。

杭州房地產(chǎn)市場歷年主要調(diào)控政策匯總

2007（緊）	二套房首付比例不得低于50%	2007年的3月到8月間，央行五次加息且上調(diào)準(zhǔn)備金率，一年期貸款利率高達(dá)7.29%。市場依舊火爆，9月27日，央行出臺(tái)新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率則上浮至1.1倍。
2008（松）	三次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率	3月到5月，三次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，創(chuàng)歷史新高。9月開始，明顯轉(zhuǎn)向，「雙率」齊降。11月，個(gè)人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調(diào)到1%，首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調(diào)為20%。
2009（緊）	停止?fàn)I業(yè)稅的優(yōu)惠政策	刺激政策在2009年得到了完全的釋放，也就是那一年，杭州樓市的價(jià)格基本上翻了一番。于是政策又緊急出臺(tái)，停止?fàn)I業(yè)稅的優(yōu)惠政策。
2010（緊）	新國十條出臺(tái)	4月15日，國務(wù)院要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。4月17日，新國十條出臺(tái)。10月11日，開始部分限購，杭州市及外省市居民家庭只能在本市新購買一套商品住房(含二手存量住房)。
2011（緊）	二套房首付比例提至60%	1月26日，公布了「新國八條」，把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。另外杭州的限購政策進(jìn)一步升級(jí)。
2013（緊）	二套房首付比例上調(diào)至七成	2013年的「新國五條」，重申了調(diào)控政策，還提出了年度房價(jià)控制目標(biāo)。整年的房貸政策偏緊，杭州將二套房首付比例上調(diào)至七成。
2014（松）	貸款門檻降低，限購政策取消	9月30日央行出臺(tái)的房貸新政，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行。貸款的門檻降低，限購的政策取消，從那以后，杭州樓市的成交量就再也沒有下來。
2015（松）	五次“雙降”	2015年的3月開始，央行五次降息、降準(zhǔn)，而且調(diào)低了二套房的首付，低至四成。不久后，財(cái)政部通知，將個(gè)人出售普通住宅，營業(yè)稅免征的年限由5年下調(diào)至2年。在2005年杭州十萬多套成交量的支撐下，2016年的樓市徹底告別了長達(dá)五年的樓市低迷期。
2016（緊）	限購限貸，暫停購房入戶	2016年9月18日，杭州重啟限購；9月26日，出臺(tái)土地新政；9月27日，杭州住房房管局發(fā)布通知，宣布對(duì)杭州市區(qū)購買二套房的貸款首付比例提至5成，并暫停杭州市區(qū)范圍內(nèi)購房入戶政策。
2017（緊）	限購升級(jí)	2017年3月3日起進(jìn)一步調(diào)整住房限購政策，包括擴(kuò)大限購實(shí)施范圍、升級(jí)非本地戶籍居民限購和增設(shè)本地戶籍居民家庭限購等措施。

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

杭州商品房銷售面積及均價(jià)同比增速走勢

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對(duì)于2018年調(diào)控政策，我們認(rèn)為目前環(huán)境并不存在大幅松動(dòng)的條件。從商品房供求關(guān)系來看，2016年2017年連續(xù)兩年供求比低于1，整體市場處于相對(duì)供不應(yīng)求的狀態(tài)。而跟蹤庫存水平，杭州市場整體庫存水平已經(jīng)連續(xù)兩年快速下降，絕對(duì)庫存面積不到1000萬方，銷售出清周期（按近12個(gè)月銷售速度計(jì)算）同樣下降至7.2個(gè)月，處于近幾年以來絕對(duì)低位。

在目前樓市調(diào)控政策定調(diào)在房住不炒的前提之下，我們認(rèn)為政策目前仍舊不存在大幅放開的可能，但預(yù)售證發(fā)放的速度預(yù)計(jì)將會(huì)邊際改善。一方面，2017年由于限價(jià)背景下，沒有在當(dāng)年推出的項(xiàng)目將會(huì)在2018年推出開盤，供應(yīng)縮減對(duì)于商品房銷售的不利影響將會(huì)逐漸邊際改善；另外一方面，由于目前整體庫存水平較低，為了避免出現(xiàn)過度的供不應(yīng)求的市場狀況，對(duì)于供給端層面的調(diào)控存在一定的改善空間。

杭州商品房供求情況

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杭州庫存情況

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杭州二手房價(jià)格走勢

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杭州商品房供應(yīng)情況

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二、優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，持續(xù)的人口流入

杭州作為浙江省的省會(huì)城市，橫向?qū)Ρ绕渌?huì)城市來看，明顯具有更好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。無論是從人均GDP水平亦或者是人均可支配收入方面，都處于省會(huì)城市中的領(lǐng)先水平。2017年，杭州人均可支配收入超過5萬，位居在列的省會(huì)城市的首位，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)背后帶來的則是人口的持續(xù)流入。

2017年省會(huì)城市人均可支配收入

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2016年省會(huì)城市人均GDP

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人口方面，杭州市2017年常住人口946.8萬人，戶籍人口759.8萬人，常住人口及戶籍人口自2015年以來都保持快速增長，顯示出杭州強(qiáng)大的人口吸附能力。而且，從浙江省統(tǒng)計(jì)局對(duì)于浙江省各個(gè)城市的人口數(shù)據(jù)來看，杭州市并非是將人口從周邊三四線城市向省會(huì)城市吸納，其他周邊城市全面呈現(xiàn)人口流入，從側(cè)面印證杭州市對(duì)于人口的吸附能力超過了浙江省的范圍之外。而在衡量購房需求的替代指標(biāo)，小學(xué)生在校人數(shù)方面，自2009年起，杭州市小學(xué)生在校人數(shù)呈現(xiàn)加速增長的趨勢，2016年杭州在校小學(xué)生達(dá)到54.3萬人，同比增長3.5%。

杭州人口持續(xù)凈流入

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杭州小學(xué)生在校人數(shù)持續(xù)增長

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浙江省常住人口呈現(xiàn)全面增長（單位：萬人）

類別	全省	杭州市	寧波市	溫州市	嘉興市	湖州市	紹興市	金華市	衢州市	舟山市	臺(tái)州市	麗水市
2017年	5657.0	946.8	800.5	921.5	465.6	299.5	501.0	556.4	218.5	116.8	611.8	218.6
2016年	5590.0	918.8	787.5	917.5	461.4	297.5	498.8	552.0	216.2	115.8	608.0	216.5
增長	67.0	28.0	13.0	4.0	4.2	2.0	2.2	4.4	2.3	1.0	3.8	2.1

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經(jīng)濟(jì)和人口層面良好的基礎(chǔ)為杭州的房地產(chǎn)市場需求提供了良好的基礎(chǔ)，在樓市調(diào)控政策不繼續(xù)收緊的假設(shè)之下，我們認(rèn)為杭州房地產(chǎn)市場的需求將會(huì)維持旺盛，全市的銷售面積將會(huì)持續(xù)上升。

三、土地市場量價(jià)齊升，供地充沛總市場空間持續(xù)擴(kuò)大對(duì)于杭州房地產(chǎn)市場正面的預(yù)期同樣體現(xiàn)在了杭州的土地市場，杭州土地市場近三年呈現(xiàn)明顯復(fù)蘇。

由于2014年疲弱的需求及高企的庫存的負(fù)面預(yù)期，土地市場在2014年至2015年陷入低谷，成交規(guī)劃建筑面積大幅下滑，土地溢價(jià)率同樣回落至不到20%。

對(duì)于樓市的悲觀情緒在2016年至2017年得到了修復(fù)，成交規(guī)劃建筑面積持續(xù)上升。2017年土地成交規(guī)劃建筑面積1312.59萬方，同比去年增長19%。土地成交量上行伴隨著樓面價(jià)及溢價(jià)率的上升，2017年杭州土地成交樓面價(jià)上升明顯達(dá)到接近15000元。

杭州近年成交土地建筑面積情況

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杭州近年成交土地樓面積及溢價(jià)率情況

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杭州整體土地市場熱度較高，2016、2017年兩年土地供求關(guān)系相對(duì)緊張，供求比相對(duì)較低。由于對(duì)于未來樓市的正面預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，土地市場熱度提高帶來的則是地價(jià)及溢價(jià)率提高，而樓面價(jià)與銷售均價(jià)的空間則被持續(xù)壓縮，企業(yè)高價(jià)拿地的情況之下則需要依賴房價(jià)的上升來提升利潤空間。但我們預(yù)計(jì)土地價(jià)格在近兩年上漲的情況在未來幾年將會(huì)得到改善，主要由于杭州市未來五年的供地計(jì)劃中明確，未來五年杭州市土地供應(yīng)將維持在每年新增近1000萬方的高位。

杭州土地市場供求關(guān)系

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杭州樓面價(jià)與銷售均價(jià)

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從杭州五年供地計(jì)劃來看，我們假定出讓土地平均容積率與歷史情況相同，保持在2左右。按照2的容積率的前提下，杭州土地市場每年新增供應(yīng)土地建筑面積將維持在1000萬方左右，相對(duì)于每年2000萬方左右的商品房銷售面積，供應(yīng)層面將在未來五年間維持一定水平，保持杭州房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的供求關(guān)系，避免由于市場供求關(guān)系過度緊張導(dǎo)致的地價(jià)及房價(jià)的過快上漲。

同時(shí)，在未來五年住宅用地供應(yīng)建筑面積維持在較高水平的背景之下，我們認(rèn)為伴隨著杭州市強(qiáng)勁的人口吸附能力帶來的購房需求，杭州房地產(chǎn)市場的整體規(guī)模將會(huì)持續(xù)提升，對(duì)于濱江集團(tuán)深耕杭州區(qū)域的同時(shí)，也能夠保證銷量上有明顯的增長。

杭州五年供地計(jì)劃推算住宅供應(yīng)建筑面積（萬平方米，假設(shè)出讓土地平均容積率為2）

年份	主城區(qū)	蕭山區(qū)	大江東產(chǎn)業(yè)區(qū)	余杭區(qū)	富陽區(qū)	合計(jì)
2017	302.8	295.1	75.2	241.3	109.2	1023.6
2018	296.8	336.3	94.5	266.6	93.9	1088.1
2019	298.7	330.5	99.4	228.1	157.9	1114.5
2020	300.1	327.0	108.0	276.1	123.3	1134.6
2021	315.3	333.0	109.3	261.9	130.0	1149.6

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從杭州未來五年住宅供地所處的區(qū)域來看，主城區(qū)、蕭山區(qū)及余杭區(qū)仍舊是供地的重點(diǎn)區(qū)域，尤其是蕭山區(qū)，在2017年土地市場中，蕭山區(qū)土地成交超過660萬方，供求比僅0.84，成為土地市場最為熱門區(qū)域。而伴隨著杭州市持續(xù)不斷的城中村改造計(jì)劃以及亞運(yùn)會(huì)的到來，未來的城市功能區(qū)將持續(xù)擴(kuò)張。

杭州未來五年住宅供地結(jié)構(gòu)