2018年我國人口城鎮(zhèn)化率及年均增幅分析【圖】

    人口及城鎮(zhèn)化始終是決定住房需求的根本因素，我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的背后是城鎮(zhèn)化帶來的真實需求。從城鎮(zhèn)化率上看，2016年時全國大多數(shù)省會城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到70%水平，這也標(biāo)志著全國主要二線城市都已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化后期；而從全省平均水平來看，僅有江蘇、浙江、廣東、遼寧四省接近70%水平，而以上區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展水平高，且除省會城市外還有深圳、蘇州、無錫等城市發(fā)展完善的一二線城市。根據(jù)申萬宏源地產(chǎn)測算，全國省會城市城與省內(nèi)其余城市城鎮(zhèn)化率差值中位數(shù)為23pct。由此來看，我國一二線城市與三四線城市在城鎮(zhèn)化率上的巨大差異從根本上決定了我國“因城施策”的經(jīng)濟基礎(chǔ)，也印證了當(dāng)前時點推行房地產(chǎn)雙軌制的必要性。

    目前我國一線城市租賃市場90%以上為中介或二房東渠道提農(nóng)村供的私人住房出租，專業(yè)住房租賃企業(yè)的滲透率不足10%；根據(jù)2018最新數(shù)據(jù)，全國房源有97.5%由個人出租，機構(gòu)滲透率僅為2.5%，對比發(fā)達國家水平可達30%以上。機構(gòu)滲透率低的結(jié)果就是出租房屋質(zhì)量參差不齊、租戶居住體驗較差；房源零散使得市場監(jiān)管難度較大，標(biāo)準(zhǔn)化租房合同的缺失也使租戶利益無法被保障；各城市、地區(qū)租金水平難以形成市場化的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，為不良中介、房東提供了尋租空間。綜上，我國目前較低的機構(gòu)滲透率水平直接造成了租戶權(quán)益不受保障，租房體驗提升空間巨大。對于住房租賃機構(gòu)而言，有效租賃市場規(guī)模=總市場規(guī)模*機構(gòu)滲透率，我們認(rèn)為機構(gòu)滲透率的提升將為住房租賃機構(gòu)提供廣闊的增長空間。

    2017年住建部公布了首批試點“租售同權(quán)”等政策的14個一二線城市，2017年11月此批城市土地購置費占全國44.8%，作用舉足輕重。其中四大一線城市土地購置費占全國比例21%，10個二線城市占比25%，二線城市占比反超一線；考慮到未來一線城市政策持續(xù)收緊，二線城市落戶政策相對放松，二線強于一線的大趨勢仍將持續(xù)。以上海市為例，2017年共出讓21塊租賃住宅用地，總建筑面積約150萬方，租賃用地占比提升將是“租購并舉”大政策下一二線熱點城市土地出讓的新常態(tài)。

    2009-2015年，13個一二線城市住宅用地供地量整體微降，2015年時總共供應(yīng)住宅用地8234萬平方米，同比2009年下滑25.9%；其中普通商品住房占比顯著下滑，2015年時占比68%，相比2009年時下降9pct，供地量同比下降34.4%。而從各城市披露的“十三五”規(guī)劃來看，此批城市“十三五”期間供地計劃整體走平，而其中租賃用地出讓比例上升至約30%；由于租賃用地相比普通商品住宅用地約約折價70%，從而將削減土地購置費，對地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定的負(fù)向影響。近年來我國土地市場火爆，2017年土地購置面積、土地購置費、溢價率等指標(biāo)同步高企，“租購并舉”的推行將有力分流需求，從而給土地市場適度降溫。

十大二線城市土地購置費全國占比反超一線

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國人口老齡化市場調(diào)查及發(fā)展趨勢研究報告》

    根據(jù)國土資源部相關(guān)文件，除上海、北京外的11個試點城市都已經(jīng)在2018年1月25日前完成了試點方案提交，并且得到了國土資源部的肯定批復(fù)。具體實施方案包括了各城市試點的主要區(qū)域、試點規(guī)模及相關(guān)實施細(xì)則，在時間進度上基本統(tǒng)一為：2017完成籌備、2018-2019開始試點，2019年底-2020進入驗收審核。從政策方針上看，各城市試點方案均強調(diào)了“住房不炒”的主旨，著重利用農(nóng)村存量土地、城中村改造、村級留用地進行租賃住房開發(fā)，鼓勵國企及社會資本參與運營；在租賃合同方面，約定了最低或最高期限，充分保障租戶權(quán)益并嚴(yán)禁“租轉(zhuǎn)售”等現(xiàn)象；在試點區(qū)域方面，大部分城市均選取了高新開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集地作為首批試點。一線城市推進力度較大，廣州市在2018-2020年期間試點面積較大，年均建設(shè)租賃面積100萬方，并且在方案中明確了5種集體土地來源；北京市規(guī)土委、住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，計劃在2017-2021年期間供應(yīng)1000公頃集體土地，年均建設(shè)規(guī)模約200萬方。

    從2014年起，我國（常住-戶籍）城鎮(zhèn)化率差值自2002年后首次下降，我們預(yù)計將從2014年的18%減少至2020的15%，2030年收窄至10%。（據(jù)國家衛(wèi)計委公布，預(yù)計2030年常住人口城鎮(zhèn)化率達到70%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，流動人口約為1.6億。同時，2030年前后，中國將迎來人口總量下降、老齡化再次提速等重大人口變化。）

2014-2020年，(常住-戶籍)城鎮(zhèn)化率差值將從18%縮小至15%（單位：%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    在國家對于三四線城市長期確實存在城鎮(zhèn)化提升空間的考量下，為了解決短期的商品房庫存過高、部分城市存在過度建設(shè)、資源浪費的問題，采取提高貨幣化安置比例，為已在城市工作生活的農(nóng)民解決住房問題，將城市周邊農(nóng)民引入進城，從而消化商品房庫存、提高基礎(chǔ)設(shè)施的利用率。

    以人口大省山東省為例，山東省年均棚改套數(shù)為70萬套，2015年戶籍人口城鎮(zhèn)化水平大幅提高4pct，2017年完成農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化280萬人。2015-18年山東省棚改開工套數(shù)分別為53.4/80.4/76.4/68.0萬套，（常住-戶籍）人口城鎮(zhèn)化率從2014年的11%下降至9%，為2010年以來首次下降。據(jù)山東省統(tǒng)計局顯示，2017年完成農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化280萬人，目標(biāo)2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到55%，較2014年提高7pct，累計將有逾1千萬人獲取城鎮(zhèn)戶口。

    2015年由于戶籍政策放開，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶人數(shù)大幅增加，當(dāng)年戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高3.27pct，而過去五年年均戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為0.57pct。2016-17年，由于寬松的戶籍政策與貨幣化棚改比例大幅提高，年均城鎮(zhèn)化率為1.23pct。目前來看，2020年我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率目標(biāo)為45%，年均增加0.88pct即可達標(biāo)。但若實現(xiàn)2030年戶籍城鎮(zhèn)化率60%的目標(biāo)，（常住-戶籍）人口城鎮(zhèn)化率差值由15%縮小至10%，則需年均增加1.5pct，高于目前每年600萬套棚改、貨幣安置比例50%以上基礎(chǔ)上達到的年均增幅，壓力較大。由此，我們認(rèn)為，通過棚戶區(qū)改造搭建的城鄉(xiāng)權(quán)益轉(zhuǎn)換是一種渠道，但長遠(yuǎn)之計應(yīng)為推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革以及完善城市配套公共服務(wù)。從另一方面看，假設(shè)市民化如期推進，則該部分落戶人口的增加將成為城市長期住房需求的基石。目前影響三四線城市的房地產(chǎn)市場關(guān)鍵變量為棚戶區(qū)改造，而未來很有可能轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，從這一意義上來說，“棚改”依然具有延續(xù)性。

2020/30年常住人口城鎮(zhèn)化率目標(biāo)為60%/70%

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2020/2030年戶籍人口城鎮(zhèn)化率目標(biāo)為45%/60%

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    根據(jù)2014年起各省份公布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中披露的2020年城鎮(zhèn)化率目標(biāo)，貴州、浙江、河南需要在2014-2020年期間年均提升的戶籍人口城鎮(zhèn)化率最高，分別為4.4/3.7/2.9pct，而以上省份在2009-2014年期間年均提升的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為0.0/0.4/0.1pct，遠(yuǎn)低于全國平均0.6pct水平。山東、重慶、云南等省份在2009-14年期間戶籍城鎮(zhèn)化率年均增速較快，分別為1.3/2.3/2.5pct，而以上三省在2014-20年期間目標(biāo)年均提升戶籍城鎮(zhèn)化率分別為1.8/1.6/1.5pct，市民化進展整體順利。

各省份戶籍城鎮(zhèn)化率2014-20年目標(biāo)年均變動與2009-14年平均變動對比

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    最后，我們從城鎮(zhèn)化的角度大膽的對未來三年的房地產(chǎn)市場總需求做一個測算。

    從2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%的目標(biāo)來看，我們需在未來三年完成3pct的戶籍人口城鎮(zhèn)化，其中包括棚改推動的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化。按14億戶籍人口估算，2018-20年將有4200萬人口落戶城鎮(zhèn)，扣除城鎮(zhèn)新生人口落戶1200萬人，則來源于城鎮(zhèn)化的落戶人數(shù)為3000萬人。若落戶人口租賃比例為20%，則有約2400萬人存在購房需求。假若按人均50平方米計算，則對應(yīng)商品住宅銷售面積12億平米，年均銷售約4億平米，占2017年全國商品住宅銷售面積比例為27.6%。若按戶均人數(shù)2.5人計算，則對應(yīng)約960萬套商品住宅銷售，年均銷售320萬套。
按目前年均戶籍人口城鎮(zhèn)化率增幅1.23pct計算，則2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率將達到46%。按14億戶籍人口估算，2018-20年將有約5200萬人口落戶城鎮(zhèn)，扣除城鎮(zhèn)新生人口落戶1200萬人，則來源于城鎮(zhèn)化的落戶人數(shù)為4000萬人。若落戶人口租賃比例為20%，則有約3200萬人存在購房需求。假若按人均50平方米計算，則對應(yīng)商品住宅銷售面積16億平米，年均銷售約5.3億平米，占2017年全國商品住宅銷售面積比例為36.8%。按戶均人數(shù)2.5人計算，對應(yīng)約1280萬套商品住宅銷售，年均銷售427萬套。

    此外，考慮到二十五年前城鎮(zhèn)年均新生人口2000萬人，對應(yīng)購房需求約為5.9億平米。在改善型需求方面，預(yù)計2018-20年年均新生嬰兒數(shù)約1670萬人（按人口出生率12‰計算），預(yù)計將帶動商品住宅新增面積3.3億平米（假設(shè)新生嬰兒居住面積20平米/人）。