2018年中國二線城市人口增長量及商品住宅成交情況分析【圖】

    1、二線城市人口增速出現(xiàn)放緩趨勢

    3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告時指出，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。今年再進(jìn)城落戶1300萬人，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。數(shù)據(jù)顯示，2017年年末全國大陸總?cè)丝?39008萬人，比上年末增加737萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口 81347萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為 58.52％，比上年末提高1.17個百分點(diǎn)。戶籍人口城鎮(zhèn)化率為 42.35％，比上年末提高 1.15個百分點(diǎn)。戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率仍相差16個百分點(diǎn)，常住人口的城鎮(zhèn)化仍有很大空間。

    從各個主要二線城市來看，2017 年南京、青島的人口增長量已經(jīng)低于 10 萬人，接近人口的自然增長率。鄭州、成都、武漢的增量人口也不多，不足 20 萬人。把時間軸拉長，主要二線城市在 2010 年后常住人口增長率已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，其中南京 2011-2016 年的 5 年時間里，常住人口增長率均低于 1%。 從 2020 年各主要城市發(fā)布的常住人口規(guī)劃來看，長沙、鄭州、成都、武漢距離各自的規(guī)劃人口規(guī)模還有近 200 萬人的缺口，以這些城市的常住人口增速來看，不出臺新的落戶政策的話，目標(biāo)達(dá)成任重而道遠(yuǎn)。

    從地方政府的中長期規(guī)劃來考慮，一方面，大城市的邊界正在不斷擴(kuò)大，軌道交通與基礎(chǔ)設(shè)施的改善幫助城市增強(qiáng)了擴(kuò)容的能力，但主要城市人口增速放緩，各類新區(qū)新城急需補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)與人口， 城市間面臨的競爭加劇。 很多城市還伴隨著老齡化，這意味著如果沒有外來人口的支撐，老齡化嚴(yán)重的城市將逐步喪失競爭力。 另一方面，“十三五”規(guī)劃中提出， 要加快財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤、城鎮(zhèn)建設(shè)用地新增指標(biāo)與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)掛鉤、中央基建投資安排與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤。 換句話說，在當(dāng)下的規(guī)劃體系下，只有人口增長才能有城區(qū)面積的增加，而只有城區(qū)面積增加才可能進(jìn)行大規(guī)模的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資。這也就不難解釋，各個地方政府從之前的無為而治，控制人口增長，轉(zhuǎn)而將吸引優(yōu)質(zhì)人口作為中長期規(guī)劃的重點(diǎn)。

2017年部分二線城市常住人口情況

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國商品住宅行業(yè)市場研究及未來發(fā)展趨勢報告》

部分二線城市2020年常住人口規(guī)劃（萬人）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2010年后部分二線城市人口增速明顯放緩

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    2、導(dǎo)入購房人口 緩解財(cái)政壓力

    地方財(cái)政壓力加劇。2017年11月單月地方本級財(cái)政收入同比增速出現(xiàn)明顯下降，同比下降 3.8%，而10月份單月地方本級財(cái)政收入同比增長 7.3%。由此來看，地方政府財(cái)政壓力加大。西安、鄭州、長沙、南京為代表的二線城市公共財(cái)政預(yù)算收入也出現(xiàn)明顯下降。

2017年以來地方本級財(cái)政收入變化情況

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西安、鄭州、長沙、南京2017年公共財(cái)政預(yù)算收入累計(jì)同比變動情況（%）

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    從目前來看，落戶新政對于商品房銷售的拉動作用遠(yuǎn)超市場預(yù)期。以西安為例，實(shí)施落戶新政后 1 季度新落戶人數(shù)已突破 30 萬人，接近 2017 年全年的落戶人口。 3 月 30 日晚，繼上海、南京、成都、杭州實(shí)行購房搖號政策后，西安市房管局發(fā)布消息，“購房人數(shù)超過房源供應(yīng)量時，將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度”， 西安房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了供需失衡的情況。 2017 年 1 季度是一、二線城市的商品房銷售面積高點(diǎn)， 2018 年 1 季度該數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯回落。但西安 2018 年一季度商品房銷售額為 400.82 萬平方米，同比增長 21.2%。落戶新政見效明顯的城市還有鄭州和長沙， 鄭州 2018 年一季度商品房銷售額為237.53 萬平方米，同比增長 11.1%。長沙 2018 年一季度商品房銷售額為 299.16萬平方米，同比增長 28.5%。

西安、鄭州、長沙2018年前三季度商品住宅成交情況（萬平方米）

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西安商品住宅成交情況（萬平方米）

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