2018年中國三、四線城市商品房銷量及棚改專項貸款分析【圖】

    1、棚改提速拉動三、四線城市銷量

    棚戶區(qū)一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，城市中缺少規(guī)劃，導(dǎo)致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結(jié)構(gòu)簡陋，抗災(zāi)性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風差的房屋集中的地方。

    棚戶區(qū)改造一直是重大民生工程，不過在 2014 年之前，由于地方債務(wù)壓力較大，無法在棚改過程中投入過多資金，全國各地的棚戶區(qū)改造推進速度整體較慢，在 2008-2014 年期間，我國每年的棚戶區(qū)改造開工量一直在 200-300 萬套左右。

    2013 年 7 月國務(wù)院出臺《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見》，棚戶區(qū)改造工程加速。 2014 年國開行專門成立金融事業(yè)部辦理棚改相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，央行則創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款（PSL）這一貨幣工具為棚改提供低利率資金支持。 具體的流程為，央行通過 PSL 向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)放貸款， 地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款。 地方政府拆遷賣地之后就可以償還國開行貸款，國開行也可以償還央行貸款，形成了資金閉環(huán)。 當年全國棚改套數(shù)突破 300 萬套，達到 323 萬套。 PSL 新增貸款達到 3831 億元， 不過貨幣安置比例不高，僅為 7.9%。 2015 年 8 月，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國家開發(fā)銀行關(guān)于進一步推進棚改貨幣化安置的通知》出臺，明確棚改貨幣化安置為去庫存重要手段，并要求各地棚改貨幣化安置比例不低于50%，同時要求國開行要加大棚改貨幣化安置貸款力度。 當年棚改套數(shù)提升至600 萬套，當年 PSL 新增貸款達到 6981 億元，貨幣化安置比例提升至 29.9%。2016 年和 2017 年全國棚改套數(shù)維持在 600 萬套左右，但 PSL 新增貸款不斷提高，貨幣化安置比例分別為 48.5%和 60%。

2014年以來PSL投放情況（億元）

 數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國蘇州房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及發(fā)展前景預(yù)測報告》

2013年棚改開工套數(shù)和貨幣安置化比例情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    PSL借棚改貨幣化安置實現(xiàn)了對三、四線城市的貨幣定向?qū)捤?，三四線城市的棚改貨幣化安置規(guī)模占比全國高達 80%。 國家通過貨幣補償盤活棚戶區(qū)居民不動產(chǎn)資產(chǎn)，大幅提升居民購買力，拆遷同時也創(chuàng)造了居民住宅需求和地產(chǎn)下游消費需求，在棚改的帶動下，三線城市商品房在 2017 年實現(xiàn)量價齊升，顯著好于受制于需求端調(diào)控的一、二線城市。

2017年一、二、三線城市商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)（%）

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    3、2PSL新增貸款超預(yù)期三、四線城市仍大有可為

    2017年 5月國務(wù)院常務(wù)會議提出，實施 2018年到 2020年 3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū) 1500萬套，以此為依據(jù)，市場對于 2018-2020年的年均棚改預(yù)期是 500萬套。 2017年12月23日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，扎實推進新一輪棚改工作，2018 年改造各類棚戶區(qū)580萬套。同時，本次會議再次強調(diào) 2018 年“部分三四線城市和縣城繼續(xù)去庫存”。

    PSL是基礎(chǔ)貨幣投放新渠道央行通過PSL向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款。在 2017 年棚改套數(shù)超預(yù)期的前提下，發(fā)現(xiàn)PSL的投放力度同樣加強。2018 年前三個月 PSL新增額分別為 720 億元、1510億元和808億元，共計3038億元，同比2017年增長 86.15%。作為基礎(chǔ)性貨幣投放新渠道，PSL大增意味著棚改專項貸款也將大幅增加，一季度國開行發(fā)布棚改貸款 2575 億元，農(nóng)發(fā)行一季度實現(xiàn)棚改貸款投放2148億元。預(yù)計今年 PSL 新增貸款額有望超過7000億元。2018 年棚改套數(shù)為580萬套， 假設(shè)2018年棚改貨幣化安置比例仍為60%，單套購房面積為 90 平方米，2018年貨幣化安置面積將達到3.12億平方米。如果全國商品房銷售面積與 2017年持平，為17億平方米。貨幣化安置面積占全國商品房銷售面積比例仍然可以達到 18.35%，對于三、四線城市商品房銷售的提振依然顯著。

2014年以來 PSL 新增貸款、國開行棚改專項貸款和農(nóng)發(fā)行棚改專項貸款

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    從一季度來看，部分三、四線城市推進棚改力度仍然較強，對于當期商品房銷售的拉動效應(yīng)不容小覷。 以徐州為例，根據(jù)2018年徐州政府工作報告，2017年實施棚戶區(qū)改造 1610 萬平方米，2018年計劃實施 2127萬平方米棚戶區(qū)及城中村改造，同比增長 32.11%，作為三線城市代表，徐州在2018年棚改力度明顯加強。在棚改大力推進的大環(huán)境下，2018 年前三個月徐州房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出“量增價穩(wěn)”的情況，數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度商品住宅銷售面積為285.10萬平方米，增幅達到35.17%。前三個月商品住宅均價維持在 7200 元左右，與2017年前三季度基本持平。

部分三線城市2018年前三季度商品房銷售面積大增（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

部分三線城市2018年前三季度商品房平均價格保持剛性（元/平方米）

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