2017年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額全國市占率及凈利潤增速分析【圖】

    房企分析：競爭格局強(qiáng)者更強(qiáng)，行業(yè)資金面明顯趨緊今年是房企集中度快速提升的一年。盡管行業(yè)整體銷售增速在放緩，今年上半年全國商品房銷售金額增速為22%，而我們統(tǒng)計的龍頭房企銷售金額增速高達(dá)48%。但是，我們也要看到由于銀行按揭貸方面的收緊，今年上半年規(guī)模房企的回款率較去年有一定幅度的下降。

2011-2017H1年樣本房企銷售規(guī)模增速

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭格局及投資戰(zhàn)略咨詢報告》

    行業(yè)排名前三的兩家房企碧桂園和萬科，今年上半年的銷售回款率分別為76%、90%，而去年全年則分別為92%、95%。并且，從財務(wù)指標(biāo)看，66家A股上市房企（取市值100億元以上A股上市房企，下同）整體經(jīng)營性現(xiàn)金流流入9046億元，同比升幅為17%，較去年全年38%的升幅也是顯著回落，小房企回落幅度更大。

樣本房企銷售回款率

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2012-2017H1年66家A股上市房企經(jīng)營現(xiàn)金流流入

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各類房企經(jīng)營現(xiàn)金流流入增速比較

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    銷售均價方面，今年上半年，樣本規(guī)模房企銷售均價15142元/平米，較去年全年的13421元/平米，上升了13%。從銷售到結(jié)算的節(jié)奏看，一般銷售均價增速領(lǐng)先結(jié)算均價增速一年左右，因此今年上半年結(jié)算均價變化不大，但預(yù)計未來一年結(jié)算均價將會上升，從而有望進(jìn)一步帶動利潤率的回升。

2009-2017H1年樣本房企銷售均價和結(jié)算均價（元/平米）

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2011-2017H1年樣本房企銷售均價和結(jié)算均價增速比較

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    從銷售規(guī)模來看，今年上半年，第1-10名房企的銷售金額合計約1.54萬億元，市占率高達(dá)26%，較去年的20.4%繼續(xù)上升5.6個百分點(diǎn)，而第11-20名、第21-30名房企的市占率也小幅上升，分別至8.7%、6.1%。根據(jù)上半年的銷售情況，預(yù)計全年房企排名的門檻也將水漲船高。

2009-2017H1年我國房企銷售金額全國市占率情況

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2014-2017H1年我國房企銷售排名門檻（億元）

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    樣本規(guī)模房企新開工面積增速在放緩，并且拿地規(guī)模也在放緩，但是，66家A股上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流流出規(guī)模達(dá)到6964億元，同比升幅達(dá)到29%，超過經(jīng)營性現(xiàn)金流入17%的增速，其中就有價格因素在起作用，同時也有去年大規(guī)模拿地之后，今年支付地價款部分增多導(dǎo)致當(dāng)期現(xiàn)金流支出增多的影響。

2012-2017Q1年66家A股上市房企經(jīng)營現(xiàn)金流流出

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2012-2017H1年樣本房企新開工面積

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2009-2017H1年樣本房企拿地均價/銷售均價

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2009.1-2017.1年300城市住宅用地樓面價指數(shù)

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    如前所述，經(jīng)歷去年積極大幅補(bǔ)庫存后，加之面臨調(diào)控以及地價較高的狀態(tài)，房企今年拿地整體態(tài)度審慎，并且，也正是因為去年大規(guī)模投資，房企的財務(wù)杠桿已較高，因而今年投資力度有所放緩。從土地投資的城市分布上來看，樣本規(guī)模房企拿地以二線城市為主，并逐步拓展核心城市圈內(nèi)三線城市。

2009-2017H1年樣本房企拿地面積/銷售面積

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2009-2017H1年樣本房企拿地金額/銷售金額

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2009-2017H1年樣本房企拿地區(qū)域分布（按總建面）

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2009-2017H1年樣本房企拿地區(qū)域分布（按總地價）

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    今年上半年，66家A股上市房企整體營業(yè)收入5395億元，同比上升4%，由于上半年竣工結(jié)算規(guī)模相對較少，因而結(jié)算收入增速有所放緩。隨著四季度傳統(tǒng)的工程竣工高峰到來，預(yù)計全年營業(yè)收入增速較高于半年度水平。

    截至上半年末，66家A股上市房企預(yù)收賬款余額合計1.67萬億元，同比上升34%，增速繼續(xù)擴(kuò)大，也將對今年全年的結(jié)算收入形成支撐。從存貨規(guī)模的角度來看，截至上半年末，66家A股上市房企存貨余額3.62萬億元，同比上升21%，存貨規(guī)模的穩(wěn)健增長保障了行業(yè)更長期的結(jié)算收入。

2012-2017H1年66家A股上市房企營業(yè)收入

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2012-2017H1年66家A股上市房企預(yù)收賬款余額

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2012-2017Q1年66家A股上市房企存貨余額

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    盡管結(jié)算收入增速不高，但是，今年上半年，66家A股上市房企整體營業(yè)利潤達(dá)到820億元，同比上升22%，遠(yuǎn)超4%的結(jié)算收入增速。

2012-2017H1年66家A股上市房企營業(yè)利潤

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    今年上半年，66家A股上市房企來自聯(lián)營合營項目的投資收益達(dá)到48億元，占整體營業(yè)收入的比重進(jìn)一步上升至0.9%。

2012-2017H1年66家A股上市房企對聯(lián)營合營企業(yè)投資收益

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    這48億元投資收益中，大房企占到了68%，而小房企幾乎沒有這方面的投資收益。與此相應(yīng)，聯(lián)營合營增多既體現(xiàn)為投資收益，同時也體現(xiàn)為少數(shù)股東損益，今年上半年，66家A股上市房企少數(shù)股東損益占凈利潤比重維持在17%的水平，而大房企這個占比數(shù)據(jù)也相對更高。

2012-2017H1年66家A股上市房企少數(shù)股東損益/凈利潤

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2012-2017H1年各類房企少數(shù)股東損益/凈利潤比較

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    綜合來看，盡管板塊營業(yè)收入表現(xiàn)一般，但凈利潤規(guī)模依然實現(xiàn)較快增長。今年上半年，66家A股上市房企凈利潤（含少數(shù)股東損益）整體為594億元，同比上升23%。大房企的業(yè)績增速更為穩(wěn)定，過去三年一直穩(wěn)定在20%以上的增速水平。

2012-2017H1年66家A股上市房企凈利潤

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2013-2017H1年各類房企凈利潤增速比較

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    盈利分析：毛利率如期企穩(wěn)，凈利率小幅回升，大房企綜合表現(xiàn)更優(yōu)

    如前所述，在銷售均價帶動結(jié)算均價回升的情況下，結(jié)算毛利率也有所企穩(wěn)。今年上半年，66家A股上市房企綜合毛利率達(dá)27.5%，較去年全年升0.4個百分點(diǎn)，而且我們發(fā)現(xiàn)，大中小房企的毛利率逐步趨同。但如果考慮到大房企的規(guī)模體量，可以認(rèn)為大房企的整體盈利能力顯得更為強(qiáng)勁。

2012-2017H1年66家A股上市房企綜合毛利率

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2012-2017H1年各類房企綜合毛利率比較

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    同時，現(xiàn)金流口徑下的銷售管理費(fèi)用率繼續(xù)新低，受益于規(guī)模效應(yīng)和管控經(jīng)驗優(yōu)勢，大房企費(fèi)用控制效果更優(yōu)。綜上，得益于毛利率企穩(wěn)、費(fèi)用率控制較好以及投資收益貢獻(xiàn)，66房企整體凈利潤率達(dá)到11%，預(yù)計未來穩(wěn)定在10%左右，其中，大中房企的利潤率更高更穩(wěn)健。

2011-2017H1年66家A股上市房企銷售管理費(fèi)用/經(jīng)營現(xiàn)金流

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2013-2017H1年各類房企銷售管理費(fèi)用/經(jīng)營現(xiàn)金流比較

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2012-2017H1年66家A股上市房企凈利潤率

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2013-2017H1年各類房企凈利潤率比較

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    財務(wù)分析：融資環(huán)境趨緊，板塊整體凈負(fù)債率創(chuàng)新高

    從微觀的財務(wù)數(shù)據(jù)看，今年上半年，66家A股上市房企融資整體是以銀行的開發(fā)貸為主，取得銀行借款規(guī)模6354億元，同比上升32%，并且，根據(jù)我們了解到的情況，銀行信貸資源也多向大中房企傾斜，大中房企取得銀行借款的增速較高，而小房企甚至出現(xiàn)了同比下降，這也印證了行業(yè)目前強(qiáng)者恒強(qiáng)的競爭格局。

2012-2017H1年66家A股上市房企取得銀行借款規(guī)模

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各類房企取得銀行借款規(guī)模增速比較

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    今年上半年，66家A股上市房企債券融資規(guī)模僅405億元，同比降幅高達(dá)70%，而去年和前年債券融資整體規(guī)模分別高達(dá)1992億元和前年1723億元。不過，進(jìn)入8月之后，國內(nèi)公司債的窗口（證監(jiān)會審核）有重新放開的跡象，世茂股份、萬科A、金地集團(tuán)等房企均成功發(fā)行了公司債，并且房企也在重新嘗試海外發(fā)債（發(fā)改委審核），如新城控股等。

2012-2017H1年66家A股上市房企債券融資規(guī)模

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各類房企債券融資規(guī)模增速比較

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    從財務(wù)安全性的角度來看，由于去年市場銷售景氣度較高，房企賬面現(xiàn)金較為充裕。截至上半年末，66家A股上市房企在手貨幣資金整體為7748億元，而短期有息負(fù)債余額為6140億元，覆蓋率達(dá)到126%，短期財務(wù)較為安全。

2012-2017H1年66家A股上市房企現(xiàn)金對短債覆蓋情況

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2014.1-2017.3年A股上市房企各類融資成本情況

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    但是，從財務(wù)杠桿率的角度看，由于去年借貸規(guī)模大幅增加，加之今年土地價款支付較多而銷售回款有所受限，66家A股上市房企的凈負(fù)債率在今年上半年末達(dá)到112%，創(chuàng)歷史新高，未來需要重點(diǎn)關(guān)注銷售景氣度回落之后，高杠桿帶來的中長期的償債壓力。同樣的，我們也發(fā)現(xiàn)，大房企的凈負(fù)債率平均較中小房企更低，在銷售市占率較高、利潤表現(xiàn)更好的同時，財務(wù)杠桿率的控制也較好。

2011-2017H1年66家A股上市房企整體凈負(fù)債率情況

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2012-2017H1年各類房企凈負(fù)債率比較

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