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2018年中國家居行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析【圖】

家居李玲玲 2018-06-06 05:59 來源：智研咨詢

過去兩年來房地產(chǎn)市場繁榮，銷售額與銷售面積均大幅度上升，房地產(chǎn)庫存去化成果顯著。最近兩三年來，隨著連續(xù)的貨幣寬松以及房地產(chǎn)市場去庫存等政策的影響，商品房銷售迎來了井噴。 2016 年商品房銷售增速創(chuàng) 2010 年以來新高。 2016 年，我國商品房市場銷售額達到 11.76 萬億元，銷售面積為11.80 億平方米，相比于 2015 年的 8.73 萬億元及 9.68 億平方米分別上升34.8%與 22.5%； 2017 年商品房銷售延續(xù) 2016 年的強勢，銷售面積為 16.94億平方米，銷售額為 13.37 萬億元，同比分別增長 13.7%與 7.7%。房地產(chǎn)業(yè)庫存去化明顯，商品房待售面積連續(xù)兩年下降。 2017 年商品房待售面積由2015 年的 7.19 億平方米下降至 5.89 億平方米。

2006-2017 年我國商品房銷售面積及其增長率（右軸）

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2006-2017 年我國商品房銷售額及其增長率（右軸）

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我國商品房待售面積及其增長率（右軸）

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我國銷售的商品房中期房銷售面積及其占比（右軸）

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我們認為，房地產(chǎn)市場過去兩年銷售額的提升將在 2018 年開始逐步對家居產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，同時，隨著各省市相繼出臺的“全裝修”政策的不斷落實，家居產(chǎn)業(yè)未來兩到三年內(nèi)將不斷受益于增量房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。期房銷售為主或使家居產(chǎn)業(yè)未來兩至三年內(nèi)成長較快。 2007 年以來，我國商品房銷售面積中，期房占比始終超過 70%。 2016 年與 2017 年，我國期房的銷售面積分別為 65.59 億平方米與 73.35 億平方米，占商品房銷售面積的比為 75.77%與 76.30%。進一步考慮到期房的交付時間，商品房銷售的提升往往需要 1-3 年的時間才能傳導至家居行業(yè)。各省市“全裝修”政策文件密集出臺。根據(jù)建設部的定義，“裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。” 2014 年以來，北京、上海、江蘇、浙江等省市密集出臺全裝修相關政策文件。出臺政策的各省市均制定了實現(xiàn)新建住宅全裝修比例的時間表；其中，上海、浙江、海南均要求全裝修比例達到 100%。

各省市密集出臺住宅全裝修相關政策文件

政策名稱	發(fā)布時間	發(fā)布單位	主要內(nèi)容
《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》	1999.8.20	國務院	加強對住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現(xiàn)象
《商品住宅裝修一次到位實施細則》	2002.7.18	建設部	推行裝修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房；
《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》	2008 年	住房和城鄉(xiāng)建設部	要求各地繼續(xù)貫徹落實《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》（國辦發(fā)〔1999〕 72 號）和《商品住宅裝修一次到位實施導則》（建住房〔2002〕 190 號）的意見，制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。
《關于加快推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》	2014.10.31	江蘇省政府	全省建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化施工的建筑面積占同期新開工建筑面積的比例、新建建筑裝配化率達到 50%以上，裝飾裝修裝配化率達到 60%以上，新建成品住房比例達到 50%以上。
《關于在本市保障性住房中實施全裝修成品交房有關意見的通知》	2015.5.1	北京市政府	1.自 2015 年 5 月 1 日起，由市保障房建設投資中心新建、收購的項目率先全面推行全裝修成品交房。 2.棚改區(qū)改造安置房、自住型商品住房…鼓勵采用裝配式裝修工藝…
《關于加強城市規(guī)劃建設管理工作的意見》	2016.1.4	河南省委、省政府	到驗區(qū)、鄭東新區(qū)從 2020 年全省新建商品住宅基本實現(xiàn)無毛坯房。鄭州航空港經(jīng)濟綜合實 2016 年起，新開工商品住宅全部執(zhí)行成品房標準。
《關于推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的指導意見》	2016.3.23	四川省政府	到 2020 年，全省基本形成適應建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的市場機制和發(fā)展環(huán)境，在房屋、橋梁、水利、鐵路等建設中積極推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。裝配率達到 30%以上的建筑，占新建建筑的比例達到 30%；新建住宅全裝修達到 50%。
《關于進一步加強本市新建全裝修住宅建設管理的通知》	2016.8.18	上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會	從 2017 年 1 月 1 日起，外環(huán)線以內(nèi)全裝修比例應達到 100%，除奉賢、金山、崇民區(qū)以外，其他地區(qū)全裝修比例應達到 50%。奉賢、金山、崇明區(qū)實施全裝修的比例為 30%，至 2020 年應達到 50%。保障性住房、公共租賃住房的全裝修比例為 100%。
《關于推進綠色建筑和建筑工業(yè)發(fā)展的實施意見》	2016.9.18	浙江省政府辦公廳	2016 住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修。年 10 月 1 日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建
《關于繼續(xù)落實“兩個暫停”政策進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》	2016.12.7	海南省政府	從 2017 年 7 月 1 日起，各市縣商品住宅項目要全部實行全裝修。

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全國房價出現(xiàn)普遍上漲，存量住宅市場對家居的需求在未來或?qū)⒌玫教嵘?我國住宅房地產(chǎn)的價格不斷上漲，截止 2018 年 3月，我國房地產(chǎn)均價超過 2 萬元的城市已達 11 個，而 2015 年底，僅有 5個城市均價超過 2 萬元。以一線城市為例，北上廣深四個城市過去五年內(nèi)存量住宅出售價格年均復合增長率均超過13%，北京、上海、深圳在售存量住宅的均價均已超過 5 萬元/平米。由于房地產(chǎn)價格持續(xù)維持在高位，許多正尋求改善居住環(huán)境的國內(nèi)家庭已專注于翻新現(xiàn)有的住房，而不是純粹地購買新房。考慮到中國住房翻新周期通常為 6至 8 年，這一細分市場的存在使得居民對家居裝飾及家具產(chǎn)品的需求將不斷增加。

2011 年 12 月各省市二手房均價（元/平方米）

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2017 年 12 月各省市二手房均價（元/平方米）

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北京、上海、廣州、深圳在售存量住宅均價算數(shù)平均值（元/平方米）

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2006 年以后銷售的商品房所配套的家居產(chǎn)品即將迎來更新?lián)Q代，存量商品房市場家居產(chǎn)品更新需求迎來釋放周期。 48.82%的消費者會在產(chǎn)品使用 5 年之內(nèi)更換家居產(chǎn)品，考慮到期房一至兩年的交付時間，以及廚柜、衣柜等產(chǎn)品更加耐用，這意味著， 2006 年銷售的新房的配套家居產(chǎn)品，在 2016 年左右有一半以上需要進行更換。我國存量商品房市場中，超過 80%的商品房是在 2006 年以后銷售的， 1996 年至 2005 年、 2006 年至 2015 年、2016 年至 2017 年間商品房銷售面積分別為 23.89 億、 100.51 億和 32.78億平方米。因此我們認為， 2006 年以后銷售的超過 133 億平方米的新房家居產(chǎn)品更新?lián)Q代的需求將在 2016 年以后的十至十五年內(nèi)逐步釋放。

家居產(chǎn)品更換年限

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1987 年以來我國商品房銷售面積（萬平方米）

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1980-1990 年我國人口出生率維持在高位，根據(jù)出生率及總人口數(shù)進行推算，十年間出生人口數(shù)達到 2.24 億，隨著“80 后”首次置業(yè)，“80 后”已逐步成為家居行業(yè)的主流消費人群。 “80 后”是家居家裝人群的主要力量。近一年內(nèi)有家居家裝需求人群中，“80 后”占比最高，達到 51%。；“80 后”消費能力強，家居消費預算 15 萬以上的人群占比達到 22%。

1980 年以來我國人口出生率（‰）、死亡率（‰）及自然增長率（‰）

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2006 年以來 20-24 歲、 25-29 歲、 30-34 歲人口占總人口的比（%）

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2017 年近一年內(nèi)有家居家裝需求人群年齡分布

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2017 年家居家裝消費人群人均消費預算

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居民可支配收入增長有望推動家居產(chǎn)業(yè)消費升級。我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 2007 年的 13786 元上升至 2017 年的 33834 元；城鎮(zhèn)居民人均消費支出由 2007 年的 9998 元上升至 2017 年的 24445 元，年均復合增長率高達 9.74%。2016 年，中美英三國家居產(chǎn)品人均支出分別為 441 美元、 1101 美元和 880 美元，居民可支配收入的增長使得我國的家居產(chǎn)品消費支出在未來存在較大的提升空間。

2016 年中國、美國、英國家居產(chǎn)品人均支出（美元）