商品房銷售市場下半年遇冷，土地購置難以持續(xù)支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情【圖】

    2018年1-9 月，商品房銷售面積 119313 萬平方米，同比增長 2.9%，增速比 1-8 月份回落 1.1 個百分點。商品房銷售額 104132 億元，增長 13.3%，增速回落 1.2 個百分點。

    2018年5月以來，我國商品房銷售情況一直處于回落狀態(tài)，結(jié)合 8 月和 9 月的數(shù)據(jù)，商品房市場銷售下行的趨勢已經(jīng)基本確立。在當(dāng)前政策面持續(xù)收緊的背景下，預(yù)計2018年全年商品房銷售市場將繼續(xù)出現(xiàn)增速下降的發(fā)展趨勢。

2018年1-9月商品房累計銷售面積及環(huán)比增速走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    由于住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%，受商品房銷售下滑的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模也出現(xiàn)了一定程度的回落。

    2018年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 88665 億元，同比增長 9.9%，增速比 1-8 月份回落 0.2 個百分點。

    從具體構(gòu)成來看，建筑工程、安裝工程和工器具采購等增速持續(xù)為負(fù)，僅剩土地購置費用維持良好的增長趨勢，維持房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模上升。

2018年1-9月全國土地購置費用累計值及同比增速走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)估價行業(yè)市場全景調(diào)研及投資前景預(yù)測報告》數(shù)據(jù)顯示：2018年1-9月全國土地購置費累計值26757.46億元，同比增長66%，1-9月全國土地購置面積19366.18萬平方米，同比增長15.7%，相比1-8月增速僅提升0.1個百分點。

2018年1-9月全國土地購置面積累計值及同比增速走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    相比2017年，2018年土地購置費用投資增速出現(xiàn)明顯上升，購置面積也出現(xiàn)一定幅度的增長，但是根據(jù)現(xiàn)階段中央對于地產(chǎn)行業(yè)的政策變動來看，未來土地購置對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支撐將會減弱。

    主要考慮到三、四線城市政策不確定性以及一、二線限價政策的持續(xù)高壓，房地產(chǎn)賣方市場利潤空間難以維持原有增速擴(kuò)張，同時全國土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)，房企拿地方式逐步轉(zhuǎn)向以優(yōu)質(zhì)資源為主，整體拿地積極性將繼續(xù)減弱，這一趨勢預(yù)計將愈加明顯。

    整體來看，全國商品房銷售市場下行趨勢愈加明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)，綜合導(dǎo)致我國土地購置費用以及土地購置面積難以維持現(xiàn)有高速增速。從2018年7月可以看到，我國土地購置費用環(huán)比增速開始出現(xiàn)下滑，2018年9月土地購置費用增速相比6月最高水準(zhǔn)下降了8.4個百分點，同時土地購置建面積相比1-8月僅提升0.1個百分點，而前值為4.3個百分點。