房地產(chǎn)市場(chǎng)集中發(fā)展提升物業(yè)行業(yè)集中度上升，龍頭企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)【圖】

    物業(yè)服務(wù)行業(yè)具有房地產(chǎn)行業(yè)的衍生行業(yè)特征，早期大多物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)更是房地產(chǎn)公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)，作為成本核算；隨著物業(yè)行業(yè)重要性的提升，一些物業(yè)服務(wù)公司從原房地產(chǎn)公司中分離成為獨(dú)立子公司，甚至進(jìn)行業(yè)務(wù)拆分完成獨(dú)立上市。但是物業(yè)服務(wù)公司仍與原先的房地產(chǎn)公司有著密切的關(guān)系，對(duì)于大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，母公司房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目是物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的重要來(lái)源。

    2017年我國(guó)500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長(zhǎng)22.3%；銷售金額創(chuàng)下新高，達(dá)8.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.7%。500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，較上年提升4.51和9.89個(gè)百分點(diǎn)。以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，較上年均有提高。

2011-2017年全國(guó)房地產(chǎn)集中度走勢(shì)圖

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)集中度也將出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的過程。

    同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的表現(xiàn)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)更好，由于是輕資產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)較高，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作有良好的推動(dòng)作用。

    物業(yè)管理服務(wù)公司在管面積與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流存在正相關(guān)關(guān)系。從上市公司的年報(bào)數(shù)據(jù)可以明顯反應(yīng)，管理面積越多、規(guī)模越大的物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值越高，對(duì)企業(yè)未來(lái)的收并購(gòu)業(yè)務(wù)起到強(qiáng)支撐效果。

2017年主要物業(yè)上市公司管理面積和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈值情況

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    收、并購(gòu)是企業(yè)短期快速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的重要手段之一，在物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域也不例外，同時(shí)物業(yè)行業(yè)的輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，有助于物業(yè)龍頭企業(yè)在收并購(gòu)市場(chǎng)更顯主導(dǎo)能力。2017年以來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)并購(gòu)不斷，標(biāo)的大多為地區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司以及少量與物業(yè)相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、供應(yīng)鏈管理公司。

2017年以來(lái)主要物業(yè)公司并購(gòu)事件

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    從上述邏輯來(lái)看，物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)集中度的提升主要體現(xiàn)在行業(yè)輕資產(chǎn)的特性加速龍頭企業(yè)的收并購(gòu)業(yè)務(wù)，擴(kuò)大企業(yè)管理規(guī)模以致增加企業(yè)市場(chǎng)份額。
從物業(yè)管理服務(wù)的期間費(fèi)用成本來(lái)看，銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用占比較高，其中人員工資占據(jù)絕大部分份額，這反映出物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)最大的成本開支在人力成本領(lǐng)域。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資潛力分析及未來(lái)前景預(yù)測(cè)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本均值為56507.08萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)14.26%。從成本構(gòu)成來(lái)看，人員費(fèi)用占比達(dá)55.84%，同比增加2.41個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)不斷提升的人力成本也給物業(yè)公司帶來(lái)壓力。

2017 年百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    近些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)刺激了我國(guó)居民工資水平的提升，2017年我城鎮(zhèn)私營(yíng)單位居民服務(wù)業(yè)和其他服務(wù)業(yè)年平均工資38417元，相比2012年增長(zhǎng)了59.62%。

2012-2017年物業(yè)管理人力成本走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    物業(yè)管理服務(wù)范圍和服務(wù)內(nèi)容的鎖定式，成本支出較為固定，隨著物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)，以及管理面積的擴(kuò)張有利于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)攤薄因服務(wù)人數(shù)增加的人力成本，從而提升企業(yè)毛利潤(rùn)的上升。

    從百?gòu)?qiáng)物業(yè)情況來(lái)看，2017年單個(gè)物業(yè)項(xiàng)目面積達(dá)50-100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目數(shù)量近1600個(gè)，大于100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目達(dá)285個(gè)，均比2016年有所提升。

百?gòu)?qiáng)物業(yè)大單體面積

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    綠城服務(wù)平均物業(yè)費(fèi)高于大于碧桂園，但是在單位面積的毛利潤(rùn)方面，碧桂園較為領(lǐng)先。根據(jù)碧桂園服務(wù)招股書，2017年底，碧桂園服務(wù)的超大單體項(xiàng)目數(shù)量多，其中50-100萬(wàn)平方米的物業(yè)項(xiàng)目達(dá)47個(gè)，100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目達(dá)24個(gè)。

2017年碧桂園服務(wù)和綠城服務(wù)物業(yè)財(cái)務(wù)情況

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司規(guī)模越大、實(shí)力越強(qiáng)，則拿到大型物業(yè)項(xiàng)目的能力越強(qiáng)，而大型物業(yè)項(xiàng)目又對(duì)攤薄單位面積成本有積極貢獻(xiàn)，從而進(jìn)一步提升龍頭企業(yè)的市場(chǎng)份額。

    整體來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)受房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的提升而提高，同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)自身業(yè)務(wù)屬性特點(diǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模能夠刺激企業(yè)毛利潤(rùn)的提升，進(jìn)一步刺激物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)集中度加速上升。