中國房地產(chǎn)發(fā)展史、2018年1-9月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、新開工面積、竣工面積、銷售面積、企業(yè)到位資金情況及2018年房地產(chǎn)走向分析【圖】

    一、中國房地產(chǎn)發(fā)展史

    1980年是中國房地產(chǎn)的元年，這一年鄧?yán)习逊孔佣x為商品。房改和土改同時被推動，中國房地產(chǎn)正式成為了一個產(chǎn)業(yè)，開始緩慢的種子發(fā)芽階段。

    不過當(dāng)時很多人擔(dān)憂文革重襲，不敢擁有私產(chǎn)，而且也期盼單位免費分房，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模很小。

    1984年，鄧?yán)峡隙朔康禺a(chǎn)行業(yè)的意義，排除了雜音，地產(chǎn)的黃金10年到來。

    1987年，深圳進(jìn)行了首次的公開土地拍賣，催化全國房地產(chǎn)加速發(fā)展。

    所以，1987年才是中國地產(chǎn)開始進(jìn)入商業(yè)化的時間點。

    1、中國第一個房地產(chǎn)泡沫破裂

    1988年，海南脫離廣東獨立建省成立海南省，大批的人來到海南淘金，這些人里就有潘石屹，馮侖，易小迪等人。中國第一批房地產(chǎn)獲利者正是這些人。

    1991年，國務(wù)院進(jìn)行24個省份的房改，全國房地產(chǎn)進(jìn)入起飛階段，同時中國地產(chǎn)的首個泡沫開始蓄積。

    1988年房地產(chǎn)平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長257%。

    地產(chǎn)泡沫時期，當(dāng)時流傳著“要掙錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花”。

    1993年上半年房地產(chǎn)價格達(dá)到頂峰，為7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅達(dá)八成五。

    劇烈增長的泡沫引發(fā)了中央的擔(dān)憂，導(dǎo)致了中國地產(chǎn)的首個調(diào)控政策出臺。

    于是海南泡沫直接炸裂，?？诘?.3W家房地產(chǎn)公司倒閉了95%，引發(fā)壞賬800億元。于海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。

    同時，海南房地產(chǎn)泡沫的破裂引發(fā)全國房地產(chǎn)硬著陸，全國房產(chǎn)價格紛紛大跌，房地產(chǎn)市場被冰封。

    2、中國第一批地產(chǎn)人的誕生

    潘石屹等萬通系人馬，也因海南泡沫把他們變成了地產(chǎn)大亨,潘石屹離開萬通，通過離岸注冊方式成立一家“外資”公司SOHO，易小迪離開萬通成立了陽光地產(chǎn)！北京國貿(mào)邊上萬通廣場，陽光100，SOHO現(xiàn)代城都是他們的項目。

    1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已經(jīng)靠炒房炒地掙到了自己的第一個100萬。如果不是一個偶然的發(fā)現(xiàn)，他還準(zhǔn)備繼續(xù)“淘”下去。

    為了核實一個項目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價獲準(zhǔn)查閱有關(guān)內(nèi)部資料，他意外發(fā)現(xiàn)海口市在建人均住房面積已達(dá)50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。

    憑著直覺，潘石屹意識到，“海南的房地產(chǎn)要出事了”。包括馮侖、易小迪、王功權(quán)在內(nèi)的6位合伙人馬上決定分家，撤回北京發(fā)展。

    3、中國房地產(chǎn)去庫存1.0版本

    1995年底，在房價連續(xù)陰跌，無人購房的情況下，全國商品房累計空置建筑面積高達(dá)5031萬平方米。

    1996年房地產(chǎn)行業(yè)已然出現(xiàn)了全面巨額虧損。

    1997年，在“金融強(qiáng)調(diào)”索羅斯等一幫國際炒家的金融市場操縱下，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)瀕臨崩潰。

    1998年7月3日，政府開始救市，宣布全面終止福利分房。同時，住房分配貨幣化正式開始。

    1998年，房地產(chǎn)市場大熱，許多單位搶購住房來分給職工，一口氣消化了全國的存量空置房，中國房地產(chǎn)去庫存的1.0版本正式開始。

    2001年，供需關(guān)系開始失衡，在這一年里，前3個月內(nèi)的北京，房價的漲幅就達(dá)到97.3%，政府唯一的選擇就是全面整頓房地產(chǎn)。

    02年首發(fā)調(diào)控之“217號文”。從土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)、市場整頓等方面進(jìn)行調(diào)控，市場對此的反應(yīng)是漲幅減緩，但是北京房價繼續(xù)上漲。

    03年6月，央行緊接著印發(fā)“121號文”，嚴(yán)控銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

    121號文效果顯著，全國房價應(yīng)聲下跌，上漲勢頭得到遏制，全國地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬季。

    然而造化弄人，非典全面爆發(fā)，中國全國經(jīng)濟(jì)影響嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)增長率下滑到6.7%。

    出于保增長的考慮，在全國地產(chǎn)商的強(qiáng)烈抗議下，住建部發(fā)布了“18號文”，此文內(nèi)容和之前發(fā)布的121號文完全相反，將鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展定性為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要渠道。

    于是全國房價只跌反彈，繼續(xù)上漲，04年同比漲幅達(dá)到14.4%。2005年，在輿論壓力下，國務(wù)院推出“國八條”。這次調(diào)控的內(nèi)容主要是要求各地政府要提起重視，房價控制不好要追責(zé)，保證中低價位、中小戶型的供應(yīng)，建設(shè)廉租房

    國八條并沒有產(chǎn)生任何實質(zhì)性作用，同年市場漲幅達(dá)到12%，讓國八條淹沒在塵埃里。

    2006年建設(shè)部等九部委推出雷霆手段，推出“國六條”。首次提出90/70的戶型政策，核心目的在于遏制高房價，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，加大中小套型比例，對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理。讓更多的人能夠買上房子。然而當(dāng)年房價上漲6%，國六條再次被淹沒。

    2007年，民怨沸騰之下，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)信貸管理的通知》下發(fā)。具體要求：對于貸款的二套房，首付不低于4成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，嚴(yán)格控制銀行開發(fā)貸，項目資本金不達(dá)到35%不給放貸。

    效果非常顯著，一直上漲高燒不退的房價立刻跳水，北上廣深這4大一線城市出現(xiàn)了大量的地產(chǎn)中介門店倒閉現(xiàn)象，房地產(chǎn)交易量價齊跌。

    4、房地產(chǎn)去庫存2.0版本

    又是造化弄人，半年之后，美國次貸危機(jī)爆發(fā)導(dǎo)致了全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)從降溫變成了冰凍，土地流拍、地王退地。

    在2009年據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個城市的調(diào)查，全國大約6540萬套住宅的電表讀數(shù)連續(xù)6個月為0，按每套100平米計算等于09年住房竣工面積的11.3倍，哪怕全國立刻停工，房子都夠用11年，如此巨大的空置商品房市場根本難以消化，整個行業(yè)瀕臨崩盤。

    同時中國的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)增速下滑嚴(yán)重，政府開始再度救市，房地產(chǎn)去庫存2.0版本開始了。

    同年四萬億計劃正式上線，央行對房地產(chǎn)全面松綁，個人房貸利率下限擴(kuò)大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國有企業(yè)直接購買房地產(chǎn)來維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。

    于是2009年房價止跌回升，全面燃爆，當(dāng)年房價上漲25%。

    于是再度民怨沸騰，為了安撫民心，09年12月，政府推出國四條，2010年1月又提出“國十一條”。

    這里面是一堆關(guān)于讓窮人怎么住的起房子，怎么做經(jīng)濟(jì)適用房，怎么做小戶型等等，沒有收緊銀根，沒有降低貸款。所以，全部淪為空調(diào)。

    2010年房價繼續(xù)上漲，當(dāng)年漲幅冠軍為通州的副首都概念，漲幅達(dá)到3倍，亞軍海南國際旅游島概念漲幅為一倍多。

    2010年4月17日，在接近沸騰的房價面前，國務(wù)院印發(fā)了“國十條”，國十條規(guī)定貸款首付比例從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和貸款利率應(yīng)大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。

    效果很顯著，全國房價也都有小幅下跌，不過當(dāng)年8月房價開始止跌，頗有報復(fù)性反彈的架勢。

    于是2010年9月，國土部和住建部繼續(xù)發(fā)力，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，從用地的角度進(jìn)行規(guī)范調(diào)控。

    9月29日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部連手發(fā)布新五條，上浮交易契稅，取消個人所得稅優(yōu)惠政策。新一輪調(diào)控沒有繼續(xù)收縮銀根，所以房價沒有進(jìn)一步大跌，不過止住了反彈的苗頭，2010年國慶節(jié)全國樓市成交銳減、交易慘淡，觀望濃厚。

    5、房地產(chǎn)去庫存3.0版本

    接下來就是5年的凍市期，2010-2015，全國房價基本不漲不跌，投機(jī)絕跡，大橫盤狀態(tài)，庫存閑置商品房數(shù)量飛速增加，一直到2015年底國務(wù)院出臺去庫存政策刺激房地產(chǎn)，房價引爆了一波翻倍漲幅，所謂房地產(chǎn)去庫存3.0版本。

    2016年國慶前夕再度開始調(diào)控，“限購限貸，限售限價”，到目前為止，調(diào)控政策已經(jīng)響應(yīng)全國。

    二、2018年1-9月全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

    2018年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為8.87萬億元，同比上漲9.9%，增速較1-8月下跌0.2個百分點；其中住宅開發(fā)投資累計完成額為6.28萬億元，同比上漲14.0%，增速較1-8月下跌0.1個百分點。

    其中，9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為1.21萬億元，環(huán)比上漲14.2%，同比上漲8.9%；9月全國住宅開發(fā)投資完成額為0.87萬億元，環(huán)比上漲13.3%，同比上漲13.3%。

2011-2018年1-9月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速走勢

資料來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

    2018年1-9月，全國房屋新開工面積為15.26億平方米方米，同比上漲16.4%，增速較1-8月上漲0.5個百分點，維持良好態(tài)勢。其中住宅新開工面積為11.2億平方米，同比上漲19.4%，增速較1-8月下跌0.2個百分點。

2011-2018年1-9月中國房地產(chǎn)新開工面積及增速走勢

資料來源：公開資料整理

    不過，房地產(chǎn)竣工面積有所下降。2018年1-9月全國房屋竣工面積為5.11億平方米方米，同比下降11.4%，降幅較1-8月減少0.2個百分點。

2011-2018年1-9月中國房地產(chǎn)竣工面積及增速走勢

資料來源：公開資料整理

    2018年1-9月，全國商品房銷售面積為11.93億平方米，同比上漲2.9%，增速較1-8月下跌1.1個百分點；其中，商品住宅銷售面積為10.35億平方米方米，同比上漲3.3%，增速較1-8月下跌0.7個百分點。

2011-2018年1-9月中國商品房銷售面積走勢

資料來源：公開資料整理

    2018年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為12.19萬億元，同比上漲7.8%，增速較1-8月上升0.9個百分點。2018年9月到位資金為1.52萬億元，環(huán)比上漲13.6%，同比上漲14.4%。

    按資金構(gòu)成來看，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款為1.80萬億元，同比下降5.1%，降幅較1-8月縮小1.5百分點；自籌資金為4.06萬億元，同比上漲11.4%，增速較1-8月上漲0.2個百分點；定金及預(yù)收款為4.03萬億元，同比上漲16.3%，增速較1-8月上升1.2個百分點；個人按揭貸款累計值為1.75萬億元，同比下降1.2%，降幅較1-8月增大0.2個百分點。

2011-2018年1-9月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金及同比增長走勢

資料來源：公開資料整理

    三、2018中國房地產(chǎn)將走向

    1、是否到了頂部？

    隨著美股高位巨震、全球利率上揚(yáng)，被投資者公認(rèn)世界三個體量最大最堅硬的資產(chǎn)泡沫：美國股市、日本債券和中國房地產(chǎn)，前兩個已經(jīng)出現(xiàn)頂部信號并開始巨量震蕩下跌。

    幾百年的全球金融史，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。無數(shù)人對中國房價的揪心，不僅僅是因為很多人的真實住房剛性需求，更是因為過去兩年很多人把身家都壓到了房子上面。

    特別是身處2018年這一個讓人生畏的年份，2008和1998的金融海嘯對很多人來講還沒有完全消散，十年一輪回的危機(jī)論令每一個人內(nèi)心生畏。

    然而危機(jī)如同其字面含義，危險與機(jī)遇是彼此相隨，相伴相生的。市場現(xiàn)在愈加復(fù)雜，政府的頂層設(shè)計和調(diào)控手段也愈加具有預(yù)測性和精準(zhǔn)性。對市場的理解不能再停留在過去的五年十年之中。

    作為普通老百姓，在分析問題、研究房地產(chǎn)這種大類資產(chǎn)時一定要試圖站在頂層決策者的角度來看待他們?nèi)绾卫斫馀c調(diào)節(jié)中國這個宏觀大賬戶。

    在這里，筆者試圖用更多的角度來看待理解2018年中國房地產(chǎn)市場，希望能啟發(fā)大家的思考并歡迎大家指正。

    2、房地產(chǎn)的困局

    2018年伊始，中國房地產(chǎn)依舊冰火兩重天。以燕郊、固安為主的環(huán)京房價暴跌近半后依舊成交冷清，加之2月9日河北政府在住建工作會議上宣布繼續(xù)嚴(yán)加調(diào)控，整個環(huán)京房產(chǎn)的未來清晰可判！

    而環(huán)滬周邊的強(qiáng)二線杭州、南京卻依然一房難求。一些二線城市比如武漢、成都買房依舊需要去“搶”，但更多的二三線城市房屋交易大廳卻出現(xiàn)門可羅雀之狀，房產(chǎn)交易冰到零度，大量二手房門店關(guān)門，中介早早放假。

    四五六七八線就不用說了，在這一輪貨幣化安置和棚戶區(qū)改造的大運(yùn)動后，房價大范圍補(bǔ)漲，但很遺憾，90%以上的城鎮(zhèn)房價現(xiàn)在就是中長期的制高點。

    回過頭來看一下現(xiàn)在很多依舊熱點的核心城市，比如杭州、成都、南京、武漢。不錯地段新開盤的房子依然需要“搶”。其實形成“搶”的局面核心本質(zhì)并不是市場的買盤情緒和資金支撐體量依舊像16、17年一樣高漲和充足，而是由于這些城市房屋庫存下降后，新增商品房供應(yīng)相對短缺，導(dǎo)致供給關(guān)系中的供給端出現(xiàn)大幅減少，而需求端的降低速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上供應(yīng)端的降速，形成“相對”供不應(yīng)求。還有一點就是，這四個城市是未來最有可能擠入一線城市的種子選手。

    這些城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的商品房就成為了稀缺品，并且這種局面短期難以打破。

    但何如更深入的理解2018年的房地產(chǎn)發(fā)生的變化和未來大多數(shù)重點城市的趨勢。需要更清晰的分析。

    3、無法降低的社會效率！

    在2月2日，由碧桂園和中聯(lián)基金共同實施的“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲得深圳證券交易所審議通過。

    最近半年，國家開始重點強(qiáng)調(diào)并引導(dǎo)房企發(fā)展住房租賃市場，從去年10月新派公寓REITs發(fā)行規(guī)模2.7億，到保利地產(chǎn)的租賃住房REITs規(guī)模達(dá)到60億、旭輝REITs規(guī)模30億，招商蛇口的長租公寓CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）60億，ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）直接做到200億。再到現(xiàn)在碧桂園直接首單百億級的租賃住房REITs，很明顯，2018年住房租賃市場的發(fā)展速度將要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大家的預(yù)期想象。

    很多人覺得租賃市場可能會緩慢推行，穩(wěn)扎穩(wěn)打。通過金融產(chǎn)品募集資金并且發(fā)展長租公寓必定會進(jìn)入加速度的規(guī)模戰(zhàn)！

    其實道理很簡單，整個社會發(fā)展到現(xiàn)在的階段，所有的行為都在追求高速效率，房地產(chǎn)更是無法逃離這個大趨勢。

    4、房企融資方式的轉(zhuǎn)變！

    很多人質(zhì)疑政府大力發(fā)展租賃市場的可行性！

    以前房地產(chǎn)的玩法是政府賣地，開發(fā)商融資拿錢去買地，然后開發(fā)建設(shè)賣房，這樣一來，整體債務(wù)就從開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到居民頭上，購房者通過每月還月供把流動性還給銀行，所以看到過去政府部門的杠桿率下降，居民部門的杠桿率上升。

    這就是過去的玩法，但這種玩法，有兩個巨大的弊端。

    第一，由于房地產(chǎn)是銀行的信貸抵押物，所以房屋成了信貸貨幣印鈔的源泉動力，所謂貨幣大放水，其實是信貸貨幣的泛濫。而非房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速又無法超越信貸貨幣的增長速度，導(dǎo)致信貸貨幣在資產(chǎn)（主要以房產(chǎn)為主）里面空轉(zhuǎn)，不斷相互進(jìn)行背書從而造成資產(chǎn)泡沫，使得貨幣流動性難以進(jìn)入其他的實體領(lǐng)域。

    第二，由于信貸貨幣在資產(chǎn)空轉(zhuǎn)，造成資產(chǎn)泡沫，以一二線核心城市的核心城區(qū)地段成為資產(chǎn)稀缺品并價格高企，轉(zhuǎn)而使得這些核心城區(qū)的老破舊拆遷成本激增，無法完成城市核心區(qū)進(jìn)一步迭代升級，既然這樣，開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)新城區(qū)和城郊結(jié)合部，而政府樂得所為。

    那么未來租賃市場的崛起將打破過去的格局，房地產(chǎn)的利益格局將發(fā)生變化：

    政府把大量的土地引導(dǎo)到租賃住房使用性質(zhì)，這樣政府不再賣地，而是賣經(jīng)營使用權(quán)，開發(fā)商和大型企業(yè)自己舉債融資開發(fā)建設(shè)并且經(jīng)營租賃房源，租客通過房租來提供資金流動性的支持。

    這里還有一個重點環(huán)節(jié)，就是銀行等金融機(jī)構(gòu)扮演的角色。作為銀行等金融機(jī)構(gòu)在整個環(huán)節(jié)里面負(fù)責(zé)把這些房屋的收益打包做成REITs通過各個金融渠道口進(jìn)行銷售，獲得的資金來對沖開發(fā)商的舉債，投資者通過購買REITs的份額買走銀行等金融機(jī)構(gòu)給開發(fā)商打包的REITs，讓本金回流到開發(fā)商手里。

    這樣一來，由于整個鏈條不涉及到間接融資而是直接融資，接下來，開發(fā)商和銀行等金融機(jī)構(gòu)吃資產(chǎn)包里面的息差，而投資者吃REITS里面的租金收益。

    5、巨頭的救贖

    簡單講，其實就是把土地與房產(chǎn)做一次剝離，然后把房產(chǎn)的擁有權(quán)和使用權(quán)再做一次剝離。

    這種剝離，會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場新的利益格局。資金的逐利勢必要求出租率和租金達(dá)到收益率的“拉弗曲線”最高值。

    所以，未來一二線城市的租金將趨同月供，這是毫無疑問的。換句話說，中國目前極低的租售比將逐漸逆轉(zhuǎn)，租金上漲的速度未來將遠(yuǎn)超過房價上漲的速度。

    與此同時，由于金融體系對信貸購房支持的乏力，2017年商品房銷售13萬億的記錄將在未來很長時間難以逾越。從2018年開始，房地產(chǎn)銷售將持續(xù)進(jìn)入低迷期。

    這種長期低迷會形成居民部門沉淀巨大的購買力，當(dāng)租賃市場不斷完善后，這種購買力會跟長期壓抑的房產(chǎn)信貸增量形成一種巨大的合力，等未來政策放開房地產(chǎn)調(diào)控的時候繼續(xù)支撐一二線城市的房價。

    而房價，將很難用一句或幾句話簡單概括。

    而未來，房價也將出現(xiàn)這樣結(jié)構(gòu)分化，并且比股市更加復(fù)雜。你很難再用幾句話就講清楚這一年中國的房地產(chǎn)是牛市還是熊市。未來一二線城市將與三四五六線城鎮(zhèn)繼續(xù)分化；即便一二線城市里，城市與城市之間也會分化；同一個城市里，片區(qū)將與片區(qū)分化；一個片區(qū)里，街道將與街道分化；甚至一個街道上，不同小區(qū)之間，優(yōu)質(zhì)小區(qū)也將與老破舊價格出現(xiàn)分化。

    這就是未來房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)行情。大體上看，極個別一二線城市微漲，絕大部分地區(qū)未來一年房價將橫盤，不少地方會出現(xiàn)下跌。特別是未來租賃市場逐漸完善，更多新進(jìn)城的市民更關(guān)注的是房租而不是房價！因為房產(chǎn)壁壘的形成，銀行住房信貸的收縮，很多人根本無力購置房產(chǎn)。