2018年重慶市土地市場供需態(tài)勢及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析【圖】

    1、重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

    重慶市GDP保持持續(xù)穩(wěn)健增長的市場態(tài)勢，從2008年的5793.66億元增長至19500.27億元，2018年前三季度，重慶市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值14773.30億元。全市常住人口3075.16萬人，比上年增加26.73萬人，其中城鎮(zhèn)人口1970.68萬人，占常住人口比重（常住人口城鎮(zhèn)化率）為64.08%，比上年提高1.48個百分點(diǎn)。全年外出市外人口482.31萬人，市外外來人口167.65萬人。

2008-2018年重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度

資料來源：國家統(tǒng)計局

    2017年全年完成固定資產(chǎn)投資總額17440.57億元，比上年增長9.5%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資5659.12億元，增長15.8%，占全市固定資產(chǎn)投資的32.4%；民間投資9522.88億元，增長13.5%，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為54.6%。

2017年按產(chǎn)業(yè)分固定資產(chǎn)投資

資料來源：重慶市統(tǒng)計局

    2、土地市場供需分析

    智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)查及投資方向研究報告》數(shù)據(jù)顯示：2017年重慶市土地出讓宗數(shù)1090宗，比2016年的1332宗減少了242宗。2017年重慶市土地出讓面積5708.35萬平方米，比2016年的6721.32萬平方米減少了1012.97萬平方米.

2010-2018年重慶市土地出讓和成交金額情況

資料來源：重慶統(tǒng)計局

    2018年1月，市政府辦公廳發(fā)布《重慶市主城區(qū)統(tǒng)籌實(shí)施住房保障工作方案》，為加快公租房竣工分配和使用，統(tǒng)籌實(shí)施住房保障，我市將在2018-2020年。每年提供2萬套、共6萬套公租房面向符合條件的保障對象分配；在滿足保障需求后，每年提供0.5萬套，共1.5萬套公租房用作棚戶區(qū)改造、土地房屋征收、D級危房搬遷過渡等安置房。

    2018年3月，《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（修訂）》于2017年12月13日經(jīng)市政府第191次常務(wù)會議審議通過。新規(guī)自2018年3月1日起施行。新修訂的《技術(shù)規(guī)定》以黨的十九大精神及習(xí)近平總書記關(guān)于城市規(guī)劃建設(shè)管理系列講話精神為指引，體現(xiàn)了黨中央關(guān)于城市規(guī)劃工作的新理念、新要求?！都夹g(shù)規(guī)定》調(diào)減了土地開發(fā)強(qiáng)度，優(yōu)化了容積率計算方式及停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化了空間形態(tài)的管控，優(yōu)化了路網(wǎng)密度與交通組織，增強(qiáng)了山、水、綠系保護(hù)和歷史文化名城保護(hù)等相關(guān)工作，在立足現(xiàn)代化、提升城市宜居度、注重城市美、推廣街區(qū)制等方面強(qiáng)化了相關(guān)規(guī)劃管控要求。隨著新規(guī)的頒布施行，我區(qū)的城市品質(zhì)、特色魅力將得到相應(yīng)提升。

    2018年4月，2018年重慶市計劃供應(yīng)住宅用地29000畝。

    5月31日，重慶市城鄉(xiāng)建委、市交委、市國土房管局、市規(guī)劃局四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于暫緩主城區(qū)“兩江四岸”地區(qū)開發(fā)建設(shè)活動的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，沿長江，上起九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)，下至江北區(qū)五寶鎮(zhèn)；沿嘉陵江，上起北碚城區(qū)，下至渝中區(qū)朝天門，河道中心線長度約180公里，兩側(cè)岸線共約394公里內(nèi)房屋建筑工程、市政工程、港口碼頭工程等暫緩開發(fā)。政策出臺一方面意味著重新謀劃之后，兩江四岸將有更新更高層面的定位、功能和布局，區(qū)域整體價值、城市形象得到進(jìn)一步提升。另一方面，暫緩開發(fā)建設(shè)，短時間內(nèi)將導(dǎo)致“兩江四岸”沿線土地供應(yīng)量減少，后續(xù)可供應(yīng)商品住宅體量大幅縮減。

    2018年6月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各部門協(xié)同配合，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制炒房。于7月1日同時，執(zhí)行對在主城區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，其企業(yè)所得稅計稅毛利率由15%調(diào)整為20%；執(zhí)行對非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由2%調(diào)整為3.5%；執(zhí)行停止執(zhí)行對投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則從價計征或從租計征政策；于8月1日起執(zhí)行對房產(chǎn)交易過程中的契稅、個人所得稅繳納和優(yōu)惠環(huán)節(jié)涉及的住房套數(shù)以全市范圍認(rèn)定（此前首套房退契稅政策按區(qū)執(zhí)行）；并停止主城區(qū)首次購房按揭財政補(bǔ)貼。

2010-2018年10月重慶土地細(xì)分市場數(shù)據(jù)情況

資料來源：重慶市統(tǒng)計局

    3、房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢

    2018年1-10月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資3469.47億元，同比增長8.7%，增速比1-9月回落0.1個百分點(diǎn)。

2010-2018年10月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模走勢圖

資料來源：重慶市統(tǒng)計局

    2018年1-10月重慶市住宅投資2486.85億元，同比增長18.1%，增速比1-9月回落0.5個百分點(diǎn)，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.68%。

    1-10月重慶市辦公用房投資83.82億元，辦公用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為2.42%。1-10月重慶市商業(yè)營業(yè)用房投資459.60億元，商業(yè)營業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為13.25%。

2010-2018年10月重慶市不同類型房地產(chǎn)投資完成額統(tǒng)計圖：億元

資料來源：重慶市統(tǒng)計局

2018年1-10月重慶市房地產(chǎn)投資完成結(jié)構(gòu)圖

    近些年重慶市寫字樓市場經(jīng)歷過前期的火爆場面之后從2016年開始逐漸降溫。

2013-2018年10月重慶市辦公樓施工面積走勢圖

資料來源：重慶市統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2016年重慶市辦公樓施工面積1020.2萬平方米，同比下降10.92%，隨后2017年下降至907.7萬平方米，2018年1-10月，重慶市辦公樓施工面積799萬平方米，累計同比2017年1-10月下降11.4%。

    在2015年開始，重慶市寫字樓新開工市場已經(jīng)出現(xiàn)大幅降溫，寫字樓竣工面積從2016年開始整體下降。

2013-2018年10月重慶市辦公樓新開工面積、竣工走勢圖

資料來源：重慶市統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2017年重慶市寫字樓銷售市場出現(xiàn)明顯回溫，2017年銷售額和銷售同比大幅增長，但持續(xù)時間不長，2018年1-10月重慶市寫字樓銷售面積和銷售額累計增速再次下降，2018年1-10月重慶市寫字樓銷售面積100.3萬平方米，累計同比下降25.1%，銷售額109.6億元，累計同比下降13.8%。

2013-2018年10月重慶市辦公樓銷售面積、銷售額走勢圖

資料來源：重慶市統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2017年開始，重慶市寫字樓銷售價格開始回升，到2018年前10月，重慶市寫字樓平均銷售價格已經(jīng)上升至10925元/平方米。

2013-2018年10月重慶市辦公樓銷售平均價格走勢圖

資料來源：重慶市統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    按照《重慶市主城區(qū)二環(huán)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》，未來5—10年，北碚新城、蔡家、悅來、禮嘉、大竹林、鴛鴦、西永中心大學(xué)城、華巖、茶園、魚嘴、西彭等共21個大型聚居區(qū)將成為重慶未來重點(diǎn)開發(fā)和打造區(qū)域，承載700萬人口的安家和創(chuàng)業(yè)。

    事實(shí)上，近幾年，重慶市已有意識地把一些大型的公建、園區(qū)往二環(huán)沿線布局。悅來會展中心、龍盛商圈、西永微電子產(chǎn)業(yè)園等大型城市公建均布局在二環(huán)沿線。而從近期的重慶市軌道交通規(guī)劃來看，將會有多條軌道線路串起二環(huán)聚居區(qū)和主城中心區(qū)域。

    重慶主城核心區(qū)域的供地已十分有限，邊緣化置業(yè)將是發(fā)展趨勢。在部分業(yè)內(nèi)人士看來，隨著經(jīng)濟(jì)，社會資源的進(jìn)一步發(fā)展，公建，地鐵、公交等的立體交通配套的不斷完善，城市半徑將被拉大，城市沿線的土地價值會被重估，這是大多數(shù)城市的發(fā)展模式。