2018年物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀和物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    一物業(yè)管理行業(yè)概況

    物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng);物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng);廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。

    物業(yè)管理的分類(lèi)

    居住物業(yè):是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑; 包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等; 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場(chǎng)地。

    商業(yè)物業(yè):有時(shí)也稱(chēng)投資性物業(yè)，是指那些通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類(lèi)物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專(zhuān)賣(mài)店、連鎖店、賓館、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、休閑康樂(lè)場(chǎng)所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢(xún)、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類(lèi)物業(yè)按照發(fā)展變化過(guò)程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫(xiě)字樓和智能化辦公建筑等;按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓。

    商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)(單位)投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部業(yè)租金。

    工業(yè)物業(yè):是指為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售、也有的用于出租。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要，通常只適合特定的用戶(hù)使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等行業(yè))用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。

    其他用途物業(yè):除了上述物業(yè)種類(lèi)以外的物業(yè)，稱(chēng)為其他物業(yè)，有時(shí)也稱(chēng)為特殊物業(yè)。這類(lèi)物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。這類(lèi)物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限，國(guó)家規(guī)定最高為 50 年。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)整體規(guī)模達(dá)到5180億元，物業(yè)管理面積約為175億平方米。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年中，整體的物業(yè)管理面積增長(zhǎng)較為緩慢，年均增速約為6%。

    二.物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀

    物管行業(yè)依然具有較為理想的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。市場(chǎng)規(guī)模依然擴(kuò)張迅速，集中度較低但提升加速。目前在市場(chǎng)化及資本化兩大因素加持下，行業(yè)頭部企業(yè)正在快速壯大。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，至2017 年末全國(guó)物業(yè)管理面積約為 195 億平米，09 年-17 年 CAGR為 6.6%，每年增量約有 10 億平米。

中國(guó)物管行業(yè)規(guī)模圖

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2009-2017物業(yè)百?gòu)?qiáng)管理面積均值及增速

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中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)年新開(kāi)工房屋面積圖（千萬(wàn)平米）

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2001-2017 年商品房住宅銷(xiāo)售面積及增速

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    我國(guó)物管行業(yè)仍然處于行業(yè)整合的初級(jí)階段。目前物管行業(yè)仍舊呈現(xiàn)高度零散格局，行業(yè)存在企業(yè)超過(guò) 10 萬(wàn)家。但市場(chǎng)化進(jìn)程提速令行業(yè)集中度快速提升。2014 年至 2017 年，物業(yè)十強(qiáng)企業(yè)的管理面積均值復(fù)合年增長(zhǎng)率為 41.5%，高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)同期的 25.3%。而儲(chǔ)備面積方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值由 2012 年的 85 萬(wàn)平米增長(zhǎng)至 2017 年的 420 萬(wàn)平米，2016、2017 年增長(zhǎng)顯著提速。

2014-2017年物業(yè)百?gòu)?qiáng)收入均值及增速

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2014-2017年物業(yè)百?gòu)?qiáng)凈利潤(rùn)均值及增速

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2017年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)各類(lèi)別面積占比圖

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2017年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)各類(lèi)別收入占比圖

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2017 年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本明細(xì)圖

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2014-2017 物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本率

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百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率與項(xiàng)目續(xù)約率均值

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百?gòu)?qiáng)企業(yè)各業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目占比圖

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    三．物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

    2015-2017年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮將會(huì)傳導(dǎo)到物業(yè)管理公司，推動(dòng)物管行業(yè)管理規(guī)模加速擴(kuò)張。本輪商品房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)將給物管行業(yè)未來(lái)2-3年帶來(lái)充沛儲(chǔ)備面積。 房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升，依托大型房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)公司受益，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)各業(yè)態(tài)面積占比圖

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    在相關(guān)政策的指引下，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)獲得更為規(guī)范、更為廣闊的發(fā)展空間。表面上資質(zhì)門(mén)檻的打破會(huì)令行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但事實(shí)上受到?jīng)_擊最深的是業(yè)內(nèi)依靠出借資質(zhì)而其本身實(shí)力一般的“影子”企業(yè)。領(lǐng)先企業(yè)依靠自身品牌聲譽(yù)、服務(wù)品質(zhì)及管理體系方面的優(yōu)勢(shì)，將顯著受益于市場(chǎng)化進(jìn)程。

TOP10物管企業(yè)管理規(guī)模及增速

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TOP10 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積及增速

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    中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的集中度都在提升。龍頭地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和龍頭物業(yè)管理公司存在重疊，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中度提升會(huì)通過(guò)其銷(xiāo)售社區(qū)向物業(yè)管理公司傳導(dǎo)，另一方面龍頭物業(yè)管理公司也會(huì)外拓管理項(xiàng)目，行業(yè)整合加速中。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)集中度

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物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)集中度

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物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值及增速

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物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利均值及增速

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    由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的增加，消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)可度在提升，物業(yè)管理的定價(jià)權(quán)有所改善，物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率不斷提升。優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房屋及配套設(shè)施服務(wù)不僅可以滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)服務(wù)的需求，還能促進(jìn)物業(yè)的保值增值。

百?gòu)?qiáng)在管項(xiàng)目二手房售價(jià)、租金與周邊比較（元/平方元）

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    四.物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局

    歷經(jīng)30余年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)雖已初步形成公司化運(yùn)作和品牌化管理，但總體來(lái)說(shuō)，行業(yè)發(fā)展很不平衡，集中表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)眾多、管理水平參差不齊、市場(chǎng)份額分散等方面，自改革開(kāi)放以來(lái)長(zhǎng)期處于激烈競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)整合階段。

    隨著競(jìng)爭(zhēng)不斷深化，物業(yè)管理行業(yè)集中的趨勢(shì)也愈發(fā)明顯，百?gòu)?qiáng)不同層級(jí)企業(yè)管理面積呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。規(guī)模較大的企業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，規(guī)模較小的企業(yè)發(fā)展相對(duì)平緩。

2017年各物管上市公司增值服務(wù)收入占比圖

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碧桂園服務(wù)收費(fèi)面積與儲(chǔ)備面積

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碧桂園服務(wù)收入構(gòu)成情況（千人民幣）

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綠城服務(wù)與百?gòu)?qiáng)物業(yè)費(fèi)收繳率對(duì)比圖

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綠城服務(wù)收費(fèi)面積與儲(chǔ)備面積

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綠城服務(wù)收入構(gòu)成情況圖（千人民幣）

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中海物業(yè)在管面積（千平米）

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中海物業(yè)收入結(jié)構(gòu)（ 千元港幣）

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雅生活服務(wù)收費(fèi)面積與儲(chǔ)備面積

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雅生活服務(wù)收入構(gòu)成情況（千人民幣）

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彩生活收費(fèi)面積與在管面積圖

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彩生活收入構(gòu)成情況（千人民幣）

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各公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入對(duì)比( 百萬(wàn)人民幣)

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各公司增值服務(wù)收入對(duì)比(百萬(wàn)人民幣)

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    五．物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)

    聚焦業(yè)主生活需求的社區(qū)增值服務(wù)增長(zhǎng)空間較大，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年中國(guó)社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4545.1億人民幣，2014-2017年4年CAGR為27.55%。按照這一復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，到2020年市場(chǎng)容量將達(dá)到10122.8億人民幣規(guī)模，社區(qū)增值服務(wù)也將擁有萬(wàn)億市場(chǎng)空間。

2017 年物業(yè)百?gòu)?qiáng)各物業(yè)類(lèi)型管理費(fèi)均值（元/ 平方米/ 年）

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2017 年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)構(gòu)成情況圖

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2014-2017 百?gòu)?qiáng)增值服務(wù)收入均值及增速圖

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    物業(yè)管理行業(yè)處于增量存量協(xié)同成長(zhǎng)階段，行業(yè)集中度不斷上升，物業(yè)龍頭公司定價(jià)權(quán)逐步改善，資本助力行業(yè)快速發(fā)展。物業(yè)公司因掌握線(xiàn)下社區(qū)流量入口，貼近業(yè)主需求，開(kāi)始搶占社區(qū)增值服務(wù)紅海市場(chǎng)。大型物業(yè)公司正著力搭建社區(qū)增值服務(wù)平臺(tái)，社區(qū)增值服務(wù)生態(tài)圈逐漸成形?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)類(lèi)型更加多元化，物業(yè)公司加速拓展ToB業(yè)務(wù)

    憑借豐饒優(yōu)質(zhì)的社區(qū)流量資源，物管領(lǐng)先企業(yè)增值服務(wù)板塊將受益于本地生活服務(wù)快速發(fā)展的行業(yè)紅利。越來(lái)越多的商業(yè)模式將兌現(xiàn)落地

生活服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模圖 （萬(wàn)億元）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資潛力分析及未來(lái)前景預(yù)測(cè)報(bào)告》