中國各類房地產(chǎn)企業(yè)新挑戰(zhàn)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新形勢分析【圖】

    自2004年經(jīng)營性用地全面實行“招拍掛”制度以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金十五年。作為中國經(jīng)濟的重要增長點，房地產(chǎn)不僅對GDP增長產(chǎn)生了巨大的推動作用，更改善了人民生活，促進了城市化進程，推動了上下游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。在中國發(fā)展的新時代，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁上新的平臺，正跨過新的起跑線，無疑將呈現(xiàn)出新的趨勢和特點。

    一、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

    （一）在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位

    目前，房地產(chǎn)行業(yè)在中國整體經(jīng)濟規(guī)模中有著舉足輕重的地位，可以從行業(yè)與GDP增加值占比、出讓金占財政收入的比例與開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例多個角度分析。

    1、行業(yè)增加值與GDP占比情況分析

    單從房地產(chǎn)行業(yè)自身產(chǎn)業(yè)增加值來講，2016年達到4.9萬億，占當(dāng)年GDP比例為6.68%。同時，近10年占GDP比例一直持續(xù)上升。如果考慮了和房地產(chǎn)密切相關(guān)的建筑業(yè)（刨除與房地產(chǎn)建安業(yè)務(wù)無關(guān)的建筑業(yè)產(chǎn)能），二者增加值也基本占到GDP的10%。進一步考慮房地產(chǎn)的上游（如建筑用的鋼鐵、水泥和玻璃等）和下游（如裝修、家具、家電和其他裝飾材料等）的共同影響，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的影響可能占到20%。

    2、土地出讓金與財政收入情況分析

    2017年，全國300個城市各類土地成交出讓金4.1萬億元，同比增長39.3%，其中，住宅用地出讓金3.4萬億元，同比大幅增長46.7%。相較于2017年全國財政收入23萬億，土地出讓金達到了17.8%的比例，對于財政收入舉足輕重。

    3、固定資產(chǎn)投資情況分析

    從占固定資產(chǎn)投資比例來看，房地產(chǎn)全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模達到了14萬億的水平，在全社會固定資產(chǎn)投資中占比一直穩(wěn)定在25%左右，近年來略有下降，但仍然是舉足輕重。如此規(guī)模體量的行業(yè)，保持其穩(wěn)定性是十分必要的。

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)運營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

    （二）商品房銷售規(guī)模不斷上升

    1、銷售額情況分析

    商品房銷售額近10年來持續(xù)上升，僅2014年-2015年短暫回調(diào)。2016-2017年爆發(fā)式增長。經(jīng)過嚴厲調(diào)控，2017年全國商品房銷售額和面積增速明顯下降，2017年商品房銷售額13.37萬億，同比增幅17%，增速較2016年下降21%。近一年多來，房地產(chǎn)政策趨嚴不松動，投機需求逐步離場，市場預(yù)期正在轉(zhuǎn)變，銷售額增幅會逐漸降低，但也將保持10萬億以上的規(guī)模，這是個巨大的成熟市場。

商品房銷售額及占比情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2、銷售面積情況分析

    同樣，銷售面積也經(jīng)歷了持續(xù)的上升。由于限購政策的影響，2017年銷售面積達到17萬平米，同比升幅7.7%、較2016年下降14.8%。同時，不同等級城市之間由于政策出現(xiàn)了較大分化，一線城市與二線城市銷售面積下降，三四線城市勢頭強勁，支撐了房地產(chǎn)銷售面積的總量。這表明政府通過“因城施政”的手段精準調(diào)控，針對不同情況的城市做出不同力度的調(diào)控，有著“東方不亮西方亮”的效果。

商品房銷售面積及占比情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    3、銷售均價走勢分析

    2016年四季度開始，房地產(chǎn)市場進入新一輪調(diào)控周期，力度持續(xù)加大，多數(shù)城市都出臺了調(diào)控政策，范圍不斷擴容，多層次多角度的調(diào)控政策成功壓制了價格的上漲。中指統(tǒng)計的百城新建住宅價格同比漲幅連續(xù)11個月回落，環(huán)比漲幅連續(xù)14個月在1%以內(nèi)。截至2018年6月，價格底部企穩(wěn)開始反彈。這代表即使在高壓政策的壓制下，低庫存的背景也良好地支撐了房價。同時，預(yù)計未來房價環(huán)比漲幅波動仍會持續(xù)收窄，快速大幅度的上漲已是過去式。

中指百城價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    （三）土地市場持續(xù)火熱

    1、土地成交面積情況分析

    從整體趨勢看，2013年以來，土地成交面積大部分時間處于同比負增長，而銷售面積不斷上升，導(dǎo)致庫存量持續(xù)走低。2017年，全國300個城市各類土地成交量開始回升，共成交17.3億平方米，同比增長11.8%，其中，住宅用地成交8.3億平方米，同比增長21.7%。

土地出讓規(guī)劃那面

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2、成交樓面價及溢價率分析

    成交樓面價逐年走高，2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2362元/平方米，較2016年上漲25.5%。其中住宅用地樓面均價為4031元/平方米，同比上漲21.6%；商辦用地為2391元/平方米，同比上漲18.6%。

    2017年企業(yè)銷售業(yè)績較好，拿地補倉意愿強烈，在供給不足，需求旺盛的背景下，土地市場維持了較高熱度，住宅用地成交樓面價繼續(xù)上漲，尤其在熱點城市，企業(yè)對質(zhì)量較好的地塊的爭奪力度很大。

土地成交樓面價及溢價率走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    從溢價率方面，由于政府多套政策的出臺，以“限地價、競配建”、“限地價、限售價”這類政策為主，壓制了土地成交的溢價率。如果考慮配建、自持等額外成本，統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的土地成交樓面價與溢價率已經(jīng)不能真實反映實際成交成本與熱度。

    （三）、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

    今年以來，在整體走低的宏觀經(jīng)濟指標中，房地產(chǎn)開發(fā)投資整體維持了強勢表現(xiàn)，1-7 月累計同比增速維持在 10.2%，曾經(jīng)討論過房地產(chǎn)開發(fā)投資的高增長主要由土地購置費的高增長拉動，并且綜合銷售、新開工和施工指標的表現(xiàn)看，認為今年房地產(chǎn)開發(fā)投資前高后低是大概率事件。

    不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的韌性顯然超出了預(yù)期，并且進一步地，在調(diào)控政策未有松動的背景下，近期房地產(chǎn)土地購置重新加快，新開工面積增速和施工面積增速繼續(xù)回暖，銷售和資金來源增速也有回升，綜合這些指標的表現(xiàn)，似乎地產(chǎn)又再度進入上行周期。本

今年房地產(chǎn)開發(fā)投資主要受到土地購置費支撐，建安投資處在歷史增速底部

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

土地購置、新開工和施工面積增速在近期加快

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

房地產(chǎn)銷售與資金來源增速邊際回升

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    房地產(chǎn)開發(fā)資金來源包含國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金四個部分。

    其中，利用外資目前占比已經(jīng)不足 1%，且規(guī)模仍然在收縮，不予分析；其他資金主要由銷售回款構(gòu)成，包括定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等，2018 年以后，統(tǒng)計局不再公布其他資金規(guī)模，而只公布其項下的定金及預(yù)收款和個人按揭貸款兩部分，從歷史表現(xiàn)看，二者是其他資金的主要構(gòu)成，占其他資金比在 90%左右，為了可比，后續(xù)將統(tǒng)計局公布的定金及預(yù)收款和個人按揭貸款加總作為其他資金考察。

    特征，年初較高，年末較低，從趨勢來看，國內(nèi)貸款占比小幅下降，目前在 15%。其他資金和自籌資金呈現(xiàn)出較為明顯的反向關(guān)系，2016 年以后，其他資金占比超過自籌，目前達到 48%，自籌資金占比下降至 32%。

資金來源各分項占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    其他資金的主要構(gòu)成都與房地產(chǎn)銷售有關(guān)，從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售額增速加快的時候，其他資金占比會相對提升，反之則下降，二者呈現(xiàn)出較為明顯的同向變化，而房地產(chǎn)銷售同自籌資金占比則呈現(xiàn)反向變化。不過這種相關(guān)性在 2016 年 3月以后，不再顯著，甚至出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，即本輪房地產(chǎn)銷售趨緩以來，同銷售相關(guān)的其他資金來源占比卻在不斷攀升，而其他資金來源占比則跟隨房地產(chǎn)銷售下行。

其他資金來源同銷售增速同向變化，2016 年以后逆轉(zhuǎn)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

其他資金來源增速與房地產(chǎn)銷售高度相關(guān)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    (四)、2018年上半年房地產(chǎn)銷售情況分析

    2018年上半年房地產(chǎn)市場風(fēng)險與機會并存，限售、限價、融資收緊，但房企規(guī)模化熱情仍然存在。

    2018年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”，上半年各階梯門檻值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力擴大自己的銷售規(guī)模。

觀點指數(shù)TOP100房地產(chǎn)企業(yè)2016年-2018年上半年門檻值情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    上半年的銷售完成情況來看，完成比率預(yù)示今年將是不少企業(yè)超常發(fā)揮的一年。觀點指數(shù)隨機抽取的30家樣本企業(yè)中，目標完成率達到50％以上的房企數(shù)量最多，達到16家，占比53.33％；目標完成率處于40％-50％之間的房企達到10家；目標完成率低于30％的房企僅有一家。

20118年1-6月部分房企年度銷售目標完成比率情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    從銷售榜單來看，上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家，按照往年經(jīng)驗，這些都是年內(nèi)沖擊千億房企的種子選手。對比2017年達標千億的17家房企來看，今年“千億陣營”將進一步擴圍，同比增長88.23％。

    房地產(chǎn)金融化模式深化的一個推手，就是房企的毛利潤已經(jīng)逐漸式微、出現(xiàn)下降。以觀點指數(shù)監(jiān)測的37家成分企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2014年平均毛利率為29.74％，2016年則下降至25.65％，2017年毛利率則出現(xiàn)大幅上漲，至30.31％。

    過去，房企對融資成本較高的信托貸款，一直持有相對謹慎的態(tài)度。但是隨著監(jiān)管層加強對房企發(fā)債資金用途的監(jiān)管，多家房企公司債被中止審核。這也促使房企舍棄低成本的公司債而選擇信托融資。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前不少信托產(chǎn)品的收益率已經(jīng)升至9％乃至更多，另一個側(cè)面也反應(yīng)出房企獲取資金的成本在上升。

房地產(chǎn)行業(yè)私募基金管理人管理基金規(guī)模情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    截至2018年6月底，協(xié)會已登記私募基金管理人管理基金規(guī)模在100億元及以上的有224家，所占比重最小。管理基金規(guī)模第二高的處于0.5億元-1億元之間，達到2245家。管理規(guī)模在1億-5億元的私募基金管理人數(shù)最多，高達4236家。

    2016 年當(dāng)年房地產(chǎn)銷售面積同竣工面積的差值擴大到 51221 萬平方米，并在 2017 年進一步上升至 67922 萬平方米，今年 1-7 月該指標為 47923 萬平方米，而在 2011 至 2015 年五年的均值是 19877 萬平方米。

2016 年以來，竣工面積增速不斷下行，目前低位運行

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

期房銷售占比上升

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2016 年以后銷售相對于竣工明顯加快

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2015 年以前房地產(chǎn)企業(yè)在進行自發(fā)的去庫存行為，2015 年政策上提出要房地產(chǎn)庫存去化，棚改貨幣化助力房地產(chǎn)銷售回升，反而帶動了房地產(chǎn)新開工在 2015 年止跌回升，這說明銷售回升以后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始“補庫”，這種補庫進一步帶動可售面積回升來增加銷售。
2015 年末提出房地產(chǎn)去庫存，但是 2016 年以后房地產(chǎn)新開工面積增速卻止跌回升

房地產(chǎn)新開工面積累計同比及商品房銷售面積累計同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    棚改貨幣化安置刺激了需求。全國很多城市的政府在推動轟轟烈烈的棚改政策，通過貨幣化安置鼓勵人們?nèi)ベI房，所以這些城市的需求特別旺盛，再就是各大城市紛紛加入搶人才行列也促進了需求。

    限價形成“價差”，二手房與新房產(chǎn)生“套利空間”。在一些核心重點城市里，政府的調(diào)控力度非常大，限價、限售、限購、限貸等等，而這類城市也紛紛出現(xiàn)了樓市火爆的場面，限價形成了“價差”，二手房與新房之間形成了一個很大的“套利空間”，因而激勵著人們?nèi)ベI房。

    2018年5月，在幾個熱門城市的房價走勢中：

    北京上半年一手房的房價上升的比較快，一手房相比去年同期上升了24%，二手房僅僅上升了0.4%；上海房價相對比較平穩(wěn)，4月份，一手房價格上沖，5月份回歸平穩(wěn)，新房比去年同期上升了16.6%，二手房比去年同期上升了10%；廣州在過去的一年中，一直保持著補漲的趨勢，其中一手房上升比較快，增長了35.5%，二手房增長了26.9%；深圳政府對于房價的調(diào)控力度非常大，到5月份，一手房實現(xiàn)了20個月連跌，比去年同期下降了9%，二手房一直基本保持上升的趨勢，比去年同期上升了20%。

    二線城市中，南京的房價比較平穩(wěn)，二手房比去年同期上升了8%，一手房比去年同期上升了12%；杭州二手房比去年同期上升了35%，一手房上升了18%；西安房價價格上漲較，二手房比去年上升了59%，一手房比去年同期上升了37%；鄭州的二手房在過去的一年相對比較平穩(wěn)，一年上升了12%，一手房比去年同期上升了19%。

2018年5月幾個熱門城市一手房價同比增幅情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018年5月幾個熱門城市二手房價同比增幅情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    調(diào)控政策短期內(nèi)不會松動，對剛需是利好。國家調(diào)控房價，在房地產(chǎn)市場上去杠桿的決心非常大。各大城市樓市調(diào)控一百多次，所以調(diào)控政策短期內(nèi)不會松動，對于剛需群體來說是個利好。

    限價形成較大的套利空間，未來房價看漲。由于限價政策存在著比較大的套利空間，加上市場上投資渠道的匱乏，所以老百姓買房的熱情還會持續(xù)上揚；未來房價逐步向上推動的這種力量在短期內(nèi)也不會消失。

    政策紅利的消失帶來城市房價分化。普漲的局面是近階段的政策帶來的，一旦政策紅利消失，城市會分化，有一部分城市房價繼續(xù)上漲，有一部分城市房價穩(wěn)定甚至微跌是未來的一個大的趨勢。

    從微觀的數(shù)據(jù)看，由于更多的房屋是預(yù)售，企業(yè)在收到預(yù)收款的時候不能確認為收入，只能在資產(chǎn)負債表上確認為預(yù)售款項（合同負債），同時在資產(chǎn)端將在建工程等確認為存貨，這些存貨里有很大比例是要在未來去兌現(xiàn)此前的預(yù)售。

    當(dāng)在建工程竣工以后，房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入、成本并計提利潤。以萬科為例，2014 年末，萬科預(yù)售款是 1818 億元，而存貨高達 3177 億元，說明萬科每取的 1 元錢的預(yù)售款背后有 1.75元的存貨予以支持；而到 2018 年上半年末，萬科的預(yù)售款達到 5167 億元，而存貨規(guī)模上升至 6386 億元，每 1 元預(yù)售款背后的存款規(guī)模為 1.24 元，該指標下降了 30%。

    綜合選擇的 6 家上市房企看，2014 年該指標均值為 2.76，到 2018 年上半年末已經(jīng)降至 1.9，平均降幅 31%。微觀指標既說明了房地產(chǎn)企業(yè)的庫存得到了有效去化，同時也反映了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售在加快。

A 股上市房企存貨與預(yù)售款比值

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    在銷售并不算好的背景下，為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然在加快新開工，其原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)為了補充開發(fā)投資資金，加快了項目周轉(zhuǎn)，通過更多的新開工，來加快期房銷售實現(xiàn)銷售回款，新開工面積增速回升帶動施工面積增速上升，但是竣工面積增速卻持續(xù)負增長，說明了施工建設(shè)的速度可能是偏慢的，即短期來看，房地產(chǎn)部門進入了“新開工——銷售——拿地——新開工”狀態(tài)，上市房企的微觀數(shù)據(jù)對此有一定的佐證。這種運作維持依賴于房地產(chǎn)銷售的持續(xù)向好，后續(xù)，需要警惕銷售下行帶來的地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)壓力。

    二、房地產(chǎn)行業(yè)如何實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型?又向何處轉(zhuǎn)型?

    房地產(chǎn)行業(yè)不僅是社會發(fā)展基礎(chǔ)與保障產(chǎn)業(yè)，也一度成為我國經(jīng)濟發(fā)展與解決就業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對帶動經(jīng)濟繁榮、解決社會就業(yè)起到重要支撐作用。同時由于特有建設(shè)用地供給制度，也為政府財政提供了重大支撐。在當(dāng)前新的發(fā)展時期，各類房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了新的挑戰(zhàn)。

    任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展都會受到政府政策、市場需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式等內(nèi)外部形勢的重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展之后，也面臨當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的形勢?？茖W(xué)分析理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢，對找準產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向與突破口有重大意義。從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢看，必須要認識到當(dāng)前發(fā)展階段，經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了眾多重大變化：

    1從“項目時代”進入“產(chǎn)業(yè)時代”

    由于我國改革開放初期有著強大的市場消費需求，經(jīng)濟的發(fā)展基本是依靠眾多產(chǎn)業(yè)項目與單一企業(yè)形式來實現(xiàn)驅(qū)動的模式。而經(jīng)過多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展從鏈條完善度，到建設(shè)布局，再到產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，尤其是市場需求也出現(xiàn)了革命性、顛覆性的變化，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展必要立足于整體經(jīng)濟與市場的需求與變化進行規(guī)劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業(yè)、產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)從市場緊缺到產(chǎn)能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產(chǎn)業(yè)時代”的一個例證。

    2“布局時代”進入“融合時代”

    經(jīng)過多年快速發(fā)展，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)到了產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合要素資源，產(chǎn)業(yè)間進行多產(chǎn)業(yè)協(xié)同協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境進行產(chǎn)業(yè)與金融、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與社會發(fā)展融入融合發(fā)展的新階段。中國當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩、庫存過大等問題恰恰是產(chǎn)業(yè)與市場需求、社會發(fā)展“脫節(jié)”的具體體現(xiàn)。

    3“建新時代”進入“盤舊時代”

    從現(xiàn)實來看，對眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，不再是上產(chǎn)能、新建工廠、擴大投資的階段，而應(yīng)該把重要力量放到產(chǎn)業(yè)要素整合、產(chǎn)業(yè)閑置資源盤活、產(chǎn)業(yè)低效產(chǎn)能提升的“盤舊工程”上。

    4“自我時代”進入“服務(wù)時代”

    還應(yīng)該清楚看到，當(dāng)前不管一個企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都不再是自我發(fā)展階段，而應(yīng)該融入整個經(jīng)濟發(fā)展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進入服務(wù)時代。服務(wù)既需要發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，更是自身發(fā)展的需求。因此，不論是一家企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都應(yīng)該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務(wù)意識，提升服務(wù)能力，做好服務(wù)文章。

    5“轉(zhuǎn)型時代”進入“戰(zhàn)略時代”

    當(dāng)今世界政治經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展深刻變化，發(fā)展理論、發(fā)展方式、發(fā)展方向皆需要重大調(diào)整，因此，不論是發(fā)展目標的確定、發(fā)展格局的布局、發(fā)展資源的搶占都進入到一個全新的“戰(zhàn)略時代”。

    03“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大需求

    傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論是指在新經(jīng)濟和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要形態(tài)，為整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。從上面地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢、新挑戰(zhàn)，再到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場新需求、新趨勢來看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是建立在地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，在單位開發(fā)土地上布局產(chǎn)業(yè)，而這種地產(chǎn)發(fā)展模式還仍然算是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，而不是真正的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論應(yīng)該是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標，地產(chǎn)發(fā)展為手段，形成的一種以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺，圍繞培育、壯大、發(fā)展主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)為目標，以地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運營為服務(wù)工具，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)互動性、互促性、互贏性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新模式。

    基于以上對“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”理論的創(chuàng)新，結(jié)合對當(dāng)前發(fā)展形勢趨勢的分析，在當(dāng)前經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體實踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有巨大的市場需求。

    04創(chuàng)新設(shè)計“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的新應(yīng)用

    從以上論述中可以看到，一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)地產(chǎn)概念的顛覆性理論創(chuàng)新，因為不論是住宅型地產(chǎn)，還是城市與商業(yè)類地產(chǎn)，還是工業(yè)性地產(chǎn)，都是以地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主體，只是功能不同罷了。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不同于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論，因為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是基于地產(chǎn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為發(fā)展產(chǎn)業(yè)而開發(fā)地產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義與運用必須具有創(chuàng)新性。