2018年中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)快速發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)前景良好！【圖】

    （一）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概況

    1、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指源自個(gè)人創(chuàng)意、技巧及才華，通過(guò)開發(fā)和應(yīng)用，形成的具有創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)潛力的行業(yè)。根據(jù)創(chuàng)意的類型，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可分為兩種：一是科技型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，側(cè)重于對(duì)物質(zhì)世界的升級(jí)改造，主要從效率角度出發(fā)，旨在使得產(chǎn)品和服務(wù)的消耗降低和效率提升；二是文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，主要從人的感受和體驗(yàn)出發(fā)，為產(chǎn)品和服務(wù)注入情感、觀念、品味等文化元素。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通常具有高知識(shí)性、高增值性和低能耗、低污染等特征。隨著城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在加速轉(zhuǎn)型，以面向滿足居民精神文化需求、生活服務(wù)需求和提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展。

    文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通常屬于第三產(chǎn)業(yè)，根據(jù)上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和上海市統(tǒng)計(jì)局于2013年聯(lián)合印發(fā)的《上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類目錄（2013）》，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)涉及11個(gè)行業(yè)大類，186個(gè)行業(yè)小類，可分為文化創(chuàng)意服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意相關(guān)產(chǎn)業(yè)兩大類，其中文化創(chuàng)意服務(wù)業(yè)包括媒體業(yè)、藝術(shù)業(yè)、工業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)、建筑設(shè)計(jì)業(yè)、時(shí)尚創(chuàng)意業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息業(yè)、軟件與計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、廣告及會(huì)展服務(wù)業(yè)以及休閑娛樂(lè)服務(wù)業(yè)。具體的行業(yè)分類如下：

    2、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是指創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在城市地理空間上聚集后形成的特定區(qū)域。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是城市產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型、新經(jīng)濟(jì)不斷涌現(xiàn)的產(chǎn)物，伴隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展而形成，是城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升、產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)培育的物理載體，亦是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育的孵化器和加速器，更是城市文化傳承和創(chuàng)新融合發(fā)展的載體。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了硬件基礎(chǔ)，對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較強(qiáng)的集聚效應(yīng)，促進(jìn)了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)園區(qū)管理運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)定位、物業(yè)服務(wù)、咨詢服務(wù)等方面要求更加專業(yè)。園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體將結(jié)合周邊已有的創(chuàng)意資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、所在地區(qū)的地域特色和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)等因素確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目標(biāo)客戶群，通過(guò)對(duì)園區(qū)原有建筑物的創(chuàng)意改造為創(chuàng)意企業(yè)提供一個(gè)舒適的辦公環(huán)境，同時(shí)在物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)集中、企業(yè)咨詢、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、信息共享、商業(yè)交流、創(chuàng)意活動(dòng)組織、人才吸引、休閑社交等方面提供配套設(shè)施和服務(wù)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的功能主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

    （1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是中小微文化創(chuàng)意企業(yè)的孵化器和加速器

    文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的蓬勃發(fā)展孕育出大量從事各細(xì)分文化創(chuàng)意領(lǐng)域的中小微型企業(yè)，但是囿于發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大量文化創(chuàng)意企業(yè)通常無(wú)法承擔(dān)核心商圈傳統(tǒng)意義上的寫字樓租賃成本，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以為客戶提供性價(jià)比較高的辦公物業(yè)，從而吸引了眾多中小微企業(yè)的入駐。同時(shí)，中小微企業(yè)由于公司規(guī)模較小、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，因此在辦公運(yùn)營(yíng)、會(huì)議展覽、信息系統(tǒng)、業(yè)務(wù)開拓等專業(yè)服務(wù)上也存在大量需求。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)正是定位于通過(guò)向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)來(lái)降低文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提升溝通效率，并助力產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

    （2）優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò)聚集相同或相似門類和業(yè)務(wù)互補(bǔ)的不同門類客戶，能夠?qū)崿F(xiàn)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的協(xié)同合作，提升信息傳遞效率，更好地發(fā)揮各個(gè)企業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)企業(yè)的協(xié)同發(fā)展，從而提高資源的配置效率。物理空間的集中可以促進(jìn)行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的分工與合作，主要體現(xiàn)在：①降低交易成本。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的信息共享、協(xié)同合作，提高溝通效率，能夠有效降低信息不對(duì)稱，提高成本控制水平；有助于上下游企業(yè)降低產(chǎn)品的成本和交易費(fèi)用，使產(chǎn)品生產(chǎn)成本顯著降低；②共用基礎(chǔ)設(shè)施。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)，由于生產(chǎn)活動(dòng)在特定地域內(nèi)彼此接近，可以集中使用公共基礎(chǔ)設(shè)施，降低資產(chǎn)的專用性，并提高園區(qū)內(nèi)資產(chǎn)的使用效率；③人才集聚效應(yīng)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)相同或相似門類企業(yè)的集中帶來(lái)了行業(yè)內(nèi)專業(yè)人才的集聚，尤其是具有濃厚創(chuàng)意氛圍、積累了一定知名度并集聚了大量創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)的園區(qū)能夠吸引較多優(yōu)秀創(chuàng)意人才，能夠有效降低園區(qū)企業(yè)人力資源的搜尋成本；④品牌集聚效應(yīng)。對(duì)于中小微型創(chuàng)意企業(yè)而言，單個(gè)企業(yè)獨(dú)立形成一定的品牌效應(yīng)難度相對(duì)較高，且歷時(shí)亦較長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò)聚集相同或相似門類的企業(yè)，使得園區(qū)在某一特定領(lǐng)域形成一定的知名度或品牌效應(yīng)，不僅能夠提升下游客戶對(duì)園區(qū)企業(yè)的認(rèn)可度，而且能夠通過(guò)提高下游客戶選擇交易對(duì)手的效率，增加園區(qū)企業(yè)的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

    （3）產(chǎn)業(yè)集聚的知識(shí)溢出效應(yīng)

    創(chuàng)意企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是創(chuàng)意，產(chǎn)業(yè)集群有利于創(chuàng)意的啟發(fā)和交流、知識(shí)和技能的共享，一家企業(yè)的知識(shí)創(chuàng)新很容易外溢到區(qū)內(nèi)的其它企業(yè)，進(jìn)而縮小產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者之間的實(shí)力差距，這種創(chuàng)新的外部效應(yīng)是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要原因。

    （4）文化傳承與推動(dòng)城市更新計(jì)劃的重要抓手

    老舊物業(yè)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是城市文化傳承的重要展示方式，亦是提升城市形態(tài)、推動(dòng)城市更新計(jì)劃的重要抓手。政府在推動(dòng)城市更新計(jì)劃的過(guò)程中，在倡導(dǎo)綠色建筑技術(shù)的使用及環(huán)境保護(hù)、促進(jìn)現(xiàn)代技術(shù)進(jìn)步的同時(shí)，還希望保護(hù)現(xiàn)有城市文化遺產(chǎn)。老舊建筑改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)既能修復(fù)和保護(hù)現(xiàn)存建筑，還可以保留其突出的建筑特點(diǎn)，通?？梢詫⒗吓f的建筑物重新改造成具有現(xiàn)代屬性和全新用途的物業(yè)。在改造的過(guò)程中，改造者不僅要考慮建筑所在區(qū)域的特色，還要在建筑翻新與保留城市文化遺產(chǎn)之間達(dá)到最佳平衡。上述改造不僅可以滿足城市現(xiàn)代工作和生活的需要、提升城市形態(tài)及助力城市更新，同時(shí)也可以解決建筑結(jié)構(gòu)過(guò)時(shí)、維護(hù)不力、老舊物業(yè)閑置的問(wèn)題，從而為過(guò)時(shí)的物業(yè)建筑注入新的生命力。因此，老舊物業(yè)改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)是政府強(qiáng)力引導(dǎo)和支持的，是城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)優(yōu)化提升的重要切入點(diǎn)和手段。

    3、行業(yè)的發(fā)展背景

    （1）改造及運(yùn)營(yíng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的起源與發(fā)展

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是城市產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型、新經(jīng)濟(jì)不斷涌現(xiàn)的產(chǎn)物，伴隨文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展而形成。在改造老舊物業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)意園產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)，是在對(duì)原有工業(yè)建筑物更新與物業(yè)改造后進(jìn)行的再次有效利用。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園最早可追溯至19世紀(jì)的英國(guó)工業(yè)革命時(shí)期，當(dāng)時(shí)由于環(huán)境污染與工業(yè)化的快速發(fā)展相伴而生，導(dǎo)致城市環(huán)境極為惡劣，使得提升城市功能及改善居住環(huán)境成為亟待解決的問(wèn)題，因此早期的城市更新與物業(yè)改造以解決城市居住環(huán)境為主，基本由政府主導(dǎo)、帶有福利主義色彩。隨著城市更新和物業(yè)改造的責(zé)任和權(quán)限逐步下放至地方，民營(yíng)資本部門在城市發(fā)展與更新中扮演了越來(lái)越重要的角色。19世紀(jì)70年代，美國(guó)內(nèi)城衰落，中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化日益加劇，城市更新轉(zhuǎn)向以中心區(qū)商業(yè)復(fù)興為主，通過(guò)商業(yè)團(tuán)體的運(yùn)作振興衰敗的內(nèi)部城區(qū)，并以此與日趨繁榮的郊區(qū)相互競(jìng)爭(zhēng)。這一時(shí)期，公私合作伙伴關(guān)系作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的公共政策被正式提出，地方政府通過(guò)利用民營(yíng)資本，提高再開發(fā)項(xiàng)目的可行性。地方政府通過(guò)提供政策支持、融資借貸、土地整理、物業(yè)租賃等服務(wù)，對(duì)民營(yíng)資本開發(fā)城市更新提供更多的公共資源和支持。此時(shí)的城市更新以老舊城區(qū)商業(yè)化改造為主要方向，由政府及民營(yíng)資本共同參與。

    20世紀(jì)90年代以來(lái)，城市更新從房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)、以振興經(jīng)濟(jì)為目的的商業(yè)性開發(fā)走向經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等多目標(biāo)的綜合治理。公私合作從政府直接提供資助的“贈(zèng)予型”發(fā)展到合資入股以回收投資的“入股型”，公私關(guān)系從投資型合作伙伴關(guān)系向社會(huì)型合作伙伴關(guān)系演進(jìn)。同時(shí)，隨著城市產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家同樣面臨著城市更新中既有建筑再利用難題。出于對(duì)推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保護(hù)歷史建筑的考慮，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛將再利用定位為建筑開發(fā)利用與城市建設(shè)的基礎(chǔ)方式之一，對(duì)老舊工業(yè)建筑（群）進(jìn)行更新和物業(yè)改造，重新打造成集商業(yè)辦公、文化創(chuàng)意、產(chǎn)品發(fā)布、資源交流、咨詢服務(wù)、信息平臺(tái)、會(huì)議展覽、休閑娛樂(lè)、餐飲服務(wù)、線下沙龍等多功能綜合性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的發(fā)展得到大力支持。

    隨著世界范圍內(nèi)城市更新推進(jìn)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，目前國(guó)際上已擁有眾多可借鑒的改造運(yùn)營(yíng)文化創(chuàng)意園案例，包括英國(guó)倫敦金絲雀碼頭、美國(guó)圣安東尼奧珍珠啤酒廠、奧地利維也納煤氣罐城、美國(guó)紐約曼哈頓高線公園、美國(guó)蘇荷工業(yè)園區(qū)、英國(guó)倫敦卸煤廠等。

    綜上所述，建筑物原有功能的喪失、不符合城市的規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的正常現(xiàn)象，通過(guò)改造老舊物業(yè)并重新運(yùn)營(yíng)使之成為符合現(xiàn)代城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求是國(guó)際通行做法。

    （2）中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展背景

    目前，我國(guó)大量創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是在既有建筑（群）的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造所建成。由于我國(guó)存量較大的老舊工業(yè)建筑已漸漸無(wú)法滿足城市更新與升級(jí)的要求，同時(shí)國(guó)外的成功改造案例也得到了政府、行業(yè)主管部門、專業(yè)機(jī)構(gòu)和行業(yè)企業(yè)的廣泛關(guān)注和借鑒。在國(guó)家和地方政策的鼓勵(lì)下，我國(guó)較多的城市地區(qū)著手將老舊工業(yè)建筑改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)等，并在最近幾年取得了較為快速的發(fā)展。該等發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的必然發(fā)展趨勢(shì)，具體背景如下：

    ①城市更新空間巨大，老舊建筑改造成為重要發(fā)展趨勢(shì)

    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，因原建筑物喪失原有的產(chǎn)業(yè)功能、不符合城市規(guī)劃而對(duì)其重新規(guī)劃、調(diào)整是發(fā)展過(guò)程中的正?，F(xiàn)象。

    A、我國(guó)老舊工業(yè)物業(yè)資源豐富

    建國(guó)以來(lái)，我國(guó)開啟大規(guī)模工業(yè)化和現(xiàn)代化進(jìn)程，工業(yè)尤其是重工業(yè)得到快速發(fā)展并成為城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，多年以?lái)我國(guó)眾多城市積累了豐富的工業(yè)建筑資源。同時(shí)，隨著我國(guó)工業(yè)化和現(xiàn)代化的不斷推進(jìn)，城市化水平不斷提高，住宅、辦公及商業(yè)等需求不斷涌現(xiàn)，因此不可避免地在主要城市出現(xiàn)工業(yè)用地與住宅、辦公、商業(yè)用地混雜交錯(cuò)的情形。

    B、大量老舊工業(yè)物業(yè)已不符合目前城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

    改革開放以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就。隨著國(guó)內(nèi)工業(yè)化基礎(chǔ)日益成熟以及信息化與工業(yè)化的深度結(jié)合，工業(yè)的產(chǎn)出、效率以及規(guī)模都得到較大程度的提升。在此背景下，許多傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)通過(guò)關(guān)?；蚝喜⒌托S區(qū)、搬遷至具備成本優(yōu)勢(shì)地區(qū)等方式提升其在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的工業(yè)行業(yè)優(yōu)勢(shì)，因此在主要城市核心區(qū)域產(chǎn)生很多閑置原用于辦公、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)的工業(yè)建筑。該等工業(yè)建筑失去了原有的產(chǎn)業(yè)功能，使用效率不佳或者呈閑置狀態(tài)，同時(shí)其老舊工業(yè)建筑的外觀、使用價(jià)值漸漸無(wú)法跟上快速城市化過(guò)程中城市規(guī)劃布局的變化。這些曾帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市閑置老舊工業(yè)建筑占據(jù)了城市的中心位置，占有稀缺的城市土地資源，阻礙高附加值產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展。因此，通過(guò)利用老舊工業(yè)建筑進(jìn)行城市更新不僅順應(yīng)時(shí)代的需要，也將對(duì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展大有裨益。

    C、老舊工業(yè)物業(yè)的改造能夠保護(hù)環(huán)境、保存城市文化并提升使用價(jià)值

    一方面，在老舊廠房原有主體結(jié)構(gòu)安全性得到保障的基礎(chǔ)上，如果進(jìn)行大規(guī)模的拆除重建，會(huì)產(chǎn)生大量建筑垃圾，同時(shí)新建建筑物也會(huì)消耗大量能源；另一方面，雖然目前老舊工業(yè)建筑工業(yè)利用價(jià)值較低，但這些老舊建筑在城市化發(fā)展過(guò)程中貢獻(xiàn)重大，帶有鮮明的時(shí)代烙印，能夠反映出城市文化與特色，是我國(guó)城市工業(yè)文明和工業(yè)化進(jìn)程的重要見證，因此對(duì)原有建筑的保護(hù)已得到了社會(huì)的廣泛共識(shí)。在上述背景下，對(duì)于具有一定標(biāo)志性、景觀性和深刻歷史意義的既有建筑進(jìn)行整體保留、局部改造，有利于保護(hù)原有城市歷史文脈、避免資源浪費(fèi)，同時(shí)適應(yīng)現(xiàn)在以及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方向，是實(shí)現(xiàn)城市存量資源再利用價(jià)值、可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，老舊工業(yè)建筑改造成為城市更新浪潮下重要發(fā)展趨勢(shì)。

    D、城市更新得到政策大力支持

    近年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策支持城市更新建設(shè)，并要求在改建改造老城區(qū)、老廠房的過(guò)程中保護(hù)歷史文化和風(fēng)貌，有機(jī)地提升城市活力。國(guó)務(wù)院2016年2月印發(fā)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求“通過(guò)維護(hù)加固老建筑、改造利用舊廠房、完善基礎(chǔ)設(shè)施等措施，恢復(fù)老城區(qū)功能和活力”；國(guó)土資源部2016年11月印發(fā)的《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）表示“布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等，可列入改造開發(fā)范圍……利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，可繼續(xù)按原用途使用，過(guò)渡期為5年，過(guò)渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)”。地方層面也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)城市更新支持性政策，2016年2月，上海市人民政府出臺(tái)的《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》要求“以‘增功能、增空間、增活力’為導(dǎo)向，有序推進(jìn)城市更新”，并進(jìn)一步要求“在城市更新中融入文化元素”并“挖掘城市文化資源，將歷史文化保護(hù)與城市更新相結(jié)合，突出城鄉(xiāng)整體風(fēng)貌和特色要素的保護(hù)”。

    ②文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展

    A、政策鼓勵(lì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    近年來(lái)，中央及地方政府均出臺(tái)政策，鼓勵(lì)和支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的若干意見》（國(guó)發(fā)[2014]10號(hào)）在“總體要求、重點(diǎn)任務(wù)、政策措施、組織實(shí)施”四個(gè)方面對(duì)文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展提出若干意見，其中重點(diǎn)指出“到2020年，文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)作用更加強(qiáng)化，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)全方位、深層次、寬領(lǐng)域的融合發(fā)展格局基本建立，相關(guān)產(chǎn)業(yè)文化含量顯著提升，培養(yǎng)一批高素質(zhì)人才，培育一批具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，形成一批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品，打造一批具有國(guó)際影響力的品牌，建設(shè)一批特色鮮明的融合發(fā)展城市、集聚區(qū)和新型城鎮(zhèn)。文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)增加值占文化產(chǎn)業(yè)增加值的比重明顯提高，相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的附加值明顯提高，為推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮重要作用”。

    各地方政府也陸續(xù)制定了鼓勵(lì)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策。上海市2017年12月印發(fā)《關(guān)于加快本市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》；北京市2018年6月印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的意見》（京發(fā)[2018]14號(hào)）；廣州、深圳、南京、蘇州、杭州等地也根據(jù)自身城市發(fā)展特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)背景等制定了各自鼓勵(lì)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策文件。

    B、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展

    在上述產(chǎn)業(yè)政策的支持下，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。以上海為例，2013年、2014年、2015年和2016年，上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出增加值分別為2,555億元、2,833億元、3,020億元及3,395億元1，保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重亦超過(guò)12%。預(yù)計(jì)上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值將繼續(xù)保持較高速度的增長(zhǎng)，未來(lái)5年內(nèi)年均復(fù)合增速在9.55%左右，具體如下：

2018-2022年上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)測(cè)（單位：億元）

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    C、附加專業(yè)服務(wù)的高性價(jià)比辦公物業(yè)能夠助力文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的蓬勃發(fā)展孕育出大量從事各細(xì)分文化創(chuàng)意領(lǐng)域的中小微型企業(yè)，但由于發(fā)展時(shí)間較短，單個(gè)企業(yè)規(guī)模有限。與此同時(shí)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為圍繞人類創(chuàng)意而產(chǎn)生的行業(yè)，對(duì)人力資源的要求較高，存在旺盛的辦公場(chǎng)所需求。但是囿于發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大量文化創(chuàng)意企業(yè)通常無(wú)法承擔(dān)核心商圈傳統(tǒng)意義上的寫字樓租賃成本。此外，這些中小微企業(yè)在辦公運(yùn)營(yíng)、會(huì)議展覽、信息系統(tǒng)、業(yè)務(wù)開拓等企業(yè)專業(yè)服務(wù)上也存在較多需求。因此，向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供性價(jià)比較高的辦公物業(yè)以及專業(yè)化服務(wù)，能夠降低文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、提升溝通效率，助力行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

    ③文化創(chuàng)意園快速發(fā)展需要多方合作

    在城市更新浪潮和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展背景下，將既有老舊建筑更新與改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，一方面對(duì)有利于保護(hù)原有城市歷史文脈、避免資源浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)城市更新及城市存量資源再利用價(jià)值；另一方面支持并服務(wù)于文化創(chuàng)意行業(yè)，符合國(guó)家政策導(dǎo)向以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中的大勢(shì)所趨。在此背景下，老舊物業(yè)的城市更新需求和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求均十分旺盛，基于老舊物業(yè)開發(fā)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園能夠有效的契合市場(chǎng)需求，助力城市更新進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市資源充分利用和支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。但是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)門檻與進(jìn)入壁壘較高，園區(qū)前期的定位、設(shè)計(jì)與改造、招商以及后期的運(yùn)營(yíng)管理等均需要豐富的園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)以及較強(qiáng)資金實(shí)力支撐，對(duì)運(yùn)營(yíng)專業(yè)能力提出更高的要求，因此專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商是行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。由專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商協(xié)調(diào)多方共同合作，實(shí)現(xiàn)既有物業(yè)資源的再利用價(jià)值，推動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)快速發(fā)展是必然趨勢(shì)。

    4、我國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)模式

    （1）產(chǎn)業(yè)鏈模式分析

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈的主要參與方包括政府、物業(yè)持有方、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商和入駐企業(yè)。具體如下：

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    ①政府

    政府通過(guò)政策制定來(lái)引導(dǎo)城市更新建設(shè)與老舊建筑改造，在土地性質(zhì)、土地用途等事項(xiàng)上給予政策支持，客觀上為老舊建筑（群）改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園提供了制度基礎(chǔ)和保障。

    ②物業(yè)持有方

    物業(yè)持有方即園區(qū)物業(yè)建筑的所有權(quán)人，一般其主營(yíng)業(yè)務(wù)并非運(yùn)營(yíng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，不具備園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

    ③園區(qū)運(yùn)營(yíng)商

    園區(qū)運(yùn)營(yíng)商是專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，對(duì)園區(qū)進(jìn)行專業(yè)定位與規(guī)劃、設(shè)計(jì)與改造、招商以及后期運(yùn)營(yíng)管理。

    ④入駐企業(yè)

    入駐企業(yè)是園區(qū)終端使用者，他們將入駐符合自身辦公和經(jīng)營(yíng)需求的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，享受園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)。

    （2）業(yè)務(wù)模式

    物業(yè)持有方可以選擇自主運(yùn)營(yíng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，即兼具持有物業(yè)與園區(qū)運(yùn)營(yíng)雙重功能于一體，但對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)為傳統(tǒng)工業(yè)的老舊工業(yè)物業(yè)持有方而言難度較高。如果物業(yè)持有方不具備專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，缺乏園區(qū)改造更新的資金投入，人才方面也不具備優(yōu)勢(shì)，往往會(huì)選擇與專業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商合作。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)持有方與專業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商具體的合作模式可分為承租運(yùn)營(yíng)、受托管理運(yùn)營(yíng)和合資運(yùn)營(yíng)三種模式，具體如下：

     ①承租運(yùn)營(yíng)

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    承租運(yùn)營(yíng)模式下，物業(yè)持有方通過(guò)與專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議、收取固定或浮動(dòng)租金合作運(yùn)營(yíng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，由園區(qū)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)及改造，通過(guò)改造配套硬件設(shè)施、重塑建筑風(fēng)格和形象以及完善內(nèi)外部功能將老舊物業(yè)打造成為符合新目標(biāo)客戶群辦公和經(jīng)營(yíng)需求的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)運(yùn)營(yíng)商利用其渠道和品牌資源進(jìn)行招商，待企業(yè)入駐后進(jìn)行專業(yè)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)并提供專業(yè)服務(wù)，并獲取租金和、物業(yè)管理及專業(yè)服務(wù)等收入。

    ②受托管理運(yùn)營(yíng)

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    受托管理運(yùn)營(yíng)模式下，物業(yè)持有方通過(guò)委托園區(qū)運(yùn)營(yíng)商對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，以實(shí)現(xiàn)或提升原有老舊物業(yè)的租金收入。園區(qū)運(yùn)營(yíng)商為非自營(yíng)園區(qū)或建筑（群）提供各類運(yùn)營(yíng)服務(wù)并獲得相關(guān)業(yè)務(wù)收入，具體包括招商、物業(yè)管理、專業(yè)服務(wù)等，并收取園區(qū)租金收入的一定比例作為服務(wù)費(fèi)用。

    ③合資運(yùn)營(yíng)

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    合資運(yùn)營(yíng)模式下，物業(yè)持有方與園區(qū)運(yùn)營(yíng)商共同成立項(xiàng)目公司，通過(guò)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)具體園區(qū)，進(jìn)行前期的重新定位、設(shè)計(jì)與改造、招商，以及后期物業(yè)管理和專業(yè)服務(wù)，收取租戶的租金和物業(yè)管理費(fèi)等。

    （3）行業(yè)快速發(fā)展實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈多方共贏

    ①政府

    政府為促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)加快城市更新進(jìn)程，陸續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展和引導(dǎo)老舊廠房改造更新的政策。政府作為政策制定者以及產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)者，其支持城市更新和加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素如下：

    A、增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力

    將老舊工業(yè)廠房更新改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的城市更新建設(shè)可以吸引文化創(chuàng)意企業(yè)或高端服務(wù)業(yè)公司入駐，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加稅收、創(chuàng)造大量就業(yè)崗位、吸引高端創(chuàng)意人才集聚；而在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，創(chuàng)意企業(yè)的集聚又可以進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈合作、信息共享，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成為城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升的物理載體，亦是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育的孵化器和加速器，因此可以有效提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。

    B、提高城市宜居性

    通過(guò)城市更新來(lái)提升生活質(zhì)量是中國(guó)城市實(shí)施改造升級(jí)的核心目標(biāo)，這將會(huì)實(shí)現(xiàn)多方共贏。將老舊工業(yè)廠房更新改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，可以在保留城市歷史底蘊(yùn)的前提下有效改善城市景觀、吸引文化創(chuàng)意企業(yè)或高端服務(wù)業(yè)公司入駐，進(jìn)而增加工作機(jī)會(huì)、增加城市旅游資源以及提高居民的生活環(huán)境和健康水平，從而增加城市宜居性。

    C、確保城市的可持續(xù)發(fā)展

    城市環(huán)境問(wèn)題已經(jīng)成為近些年政府需要應(yīng)對(duì)的主要問(wèn)題之一。而老舊廠房的改造是在現(xiàn)有廠房的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)改造，既可以有效避免建筑資源的浪費(fèi)、減少拆除、重建的能源消耗，又能降低老舊廠房因落后設(shè)計(jì)引發(fā)意外事故的風(fēng)險(xiǎn)，提升土地利用效率。因此，老舊廠房再利用這種可持續(xù)發(fā)展的城市建設(shè)方式得到政府的支持。

    D、服務(wù)中小微企業(yè)

    政府積極支持中小微企業(yè)的發(fā)展，近年來(lái)從中央到地方推出一系列促進(jìn)中小微企業(yè)發(fā)展的政策措施并支持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以第三方公共服務(wù)平臺(tái)的形式，通過(guò)市場(chǎng)化手段服務(wù)中小微企業(yè)，能夠更加精準(zhǔn)地契合中小微企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的實(shí)際需求、為中小微企業(yè)提供符合其發(fā)展階段的服務(wù)，屬于支持中小微企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)化實(shí)踐。

    ②物業(yè)持有方

    很多老舊廠房的物業(yè)持有方通常是傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)，由于城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及城市化的大幅度提升，很多工廠園區(qū)因此閑置。而這些老舊廠房往往處于城市較為優(yōu)越地段、土地價(jià)值較高，但由于政策及歷史原因物業(yè)持有方無(wú)法對(duì)該等物業(yè)進(jìn)行出讓、盤活資源，因此在持有物業(yè)的同時(shí)將廠房進(jìn)行更新改造加以利用，能夠增加租金收入，對(duì)物業(yè)持有方而言能夠改善經(jīng)營(yíng)、盤活物業(yè)資源。

    ③園區(qū)運(yùn)營(yíng)商

    園區(qū)運(yùn)營(yíng)商作為園區(qū)的更新改造和運(yùn)營(yíng)管理者，協(xié)助地方政府進(jìn)行城市更新的推進(jìn)，幫助物業(yè)持有方盤活物業(yè)資源，并向入駐企業(yè)提供租賃、物業(yè)管理、專業(yè)服務(wù)等多方位服務(wù)，在提供上述服務(wù)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益和自身業(yè)務(wù)發(fā)展。

    ④入駐企業(yè)

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的入駐客戶主要是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型中小微企業(yè)，在選擇辦公物業(yè)的時(shí)候考慮的因素包括租賃成本、項(xiàng)目區(qū)位、改造效果（包括建筑風(fēng)格、使用材料、內(nèi)部條件、采用的技術(shù)以及綠色指標(biāo)等）、業(yè)態(tài)匹配以及提供的物業(yè)、專業(yè)服務(wù)。老舊建筑改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以其高性價(jià)比的租賃價(jià)格、優(yōu)越的地理位置、獨(dú)特的創(chuàng)意建筑風(fēng)格以及園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的專業(yè)服務(wù)而對(duì)租戶形成較大的吸引力，能夠?yàn)榇罅刻幱谠缙诎l(fā)展階段、經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的中小微創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)提供重要的發(fā)展保障。

    5、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的特征

    （1）多為老舊建筑（群）改造而成

    目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要由老舊建筑（群）改造而成，主要原因有兩點(diǎn)：一是工業(yè)化發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著國(guó)內(nèi)工業(yè)化基礎(chǔ)日益成熟和信息化與工業(yè)化的深度結(jié)合，工業(yè)的產(chǎn)出、效率以及規(guī)模都得到較大程度的提升。在此背景下，許多傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)通過(guò)關(guān)?；蚝喜⒌托S區(qū)、搬遷至具備成本優(yōu)勢(shì)地區(qū)等方式提升其在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的工業(yè)行業(yè)優(yōu)勢(shì)，因此在主要城市核心區(qū)域產(chǎn)生很多閑置原用于辦公、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)的工業(yè)建筑。該等工業(yè)建筑直接可再利用價(jià)值較低，降低土地資源的利用效率，同時(shí)也影響了城市的整體外觀。然而，拆除重建既破壞了原有城市風(fēng)貌，又會(huì)產(chǎn)生大量建筑垃圾，同時(shí)新建建筑物也會(huì)消耗大量能源；此外，這些老舊建筑在城市化發(fā)展過(guò)程中貢獻(xiàn)重大，帶有鮮明的時(shí)代烙印，能夠反映出城市文化與特色，是我國(guó)城市工業(yè)文明和工業(yè)化進(jìn)程的重要見證，因此從客觀上老舊建筑再利用存在其必要性；二是政策的大力推動(dòng)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)的一系列支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策文件為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展完善了法律環(huán)境，重點(diǎn)支持利用“存量房產(chǎn)”發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、尤其是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在政策和市場(chǎng)支持下快速發(fā)展，對(duì)由老舊建筑（群）改造成的性價(jià)比較高的辦公物業(yè)需求旺盛。

    （2）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園通常由物業(yè)持有方與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商合作改造和經(jīng)營(yíng)管理

    老舊工業(yè)建筑（群）多為原來(lái)工業(yè)生產(chǎn)、辦公所用，且往往由于年代久遠(yuǎn)，其功能設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修風(fēng)格、電梯和水電等方面嚴(yán)重落后于現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求，老舊建筑（群）的再利用需要進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)、改造及運(yùn)營(yíng)等工作。很多老舊建筑（群）的物業(yè)持有方，一方面其主營(yíng)業(yè)務(wù)往往與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)不相關(guān)，本身不具備專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)及人才儲(chǔ)備，缺少自主改造與更新的能力；另一方面園區(qū)更新改造需要耗費(fèi)大量資金、存在一定的進(jìn)入門檻及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下物業(yè)持有方往往會(huì)與專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)承租運(yùn)營(yíng)、受托管理運(yùn)營(yíng)或合資運(yùn)營(yíng)等模式進(jìn)行園區(qū)改造以及后續(xù)管理的合作，由專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，重新進(jìn)行設(shè)計(jì)并加以改造。

    （3）行業(yè)定位特點(diǎn)鮮明

    于2013年聯(lián)合印發(fā)的《上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類目錄（2013）》，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)涉及11個(gè)行業(yè)大類，186個(gè)行業(yè)小類，可分為文化創(chuàng)意服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意相關(guān)產(chǎn)業(yè)兩大類。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園多以集聚一種或幾種的特色產(chǎn)業(yè)為主，行業(yè)定位特點(diǎn)鮮明，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈上下游公司的協(xié)同合作、信息交流以及園區(qū)專業(yè)服務(wù)形成顯著的集聚效應(yīng)，對(duì)同行業(yè)公司有很強(qiáng)的吸引力。

    （4）外觀風(fēng)格和建筑格局新穎時(shí)尚

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的外觀風(fēng)格對(duì)于吸引創(chuàng)意企業(yè)和人才的入駐具有至關(guān)重要的作用，尤其是一些藝術(shù)創(chuàng)作、媒體創(chuàng)作和設(shè)計(jì)公司等創(chuàng)意企業(yè)，通常更加傾向于在一些具有獨(dú)特藝術(shù)風(fēng)格的場(chǎng)所進(jìn)行辦公，一方面更加有利于其進(jìn)行創(chuàng)作設(shè)計(jì)活動(dòng)，激發(fā)創(chuàng)作靈感；另一方面這樣的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所更有利于吸引顧客，進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。在建筑格局方面，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園充分考慮到創(chuàng)意企業(yè)對(duì)展示空間的需求，在空間劃分和公共區(qū)域的設(shè)計(jì)上，賦予了更多的靈活性。同時(shí)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園獨(dú)特的建筑風(fēng)格既保留了城市歷史底蘊(yùn)，又有效改善了周圍街區(qū)的景觀，在提升園區(qū)及周邊地區(qū)人流量、帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展也有積極作用。

    （5）多功能融合

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是眾多創(chuàng)意企業(yè)在特定物理空間的集聚，如何使聚集在一起的創(chuàng)意企業(yè)相互合作、共同發(fā)展是推動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅能夠形成協(xié)同發(fā)展的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，亦更注重增加產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)附加值。因此，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是多功能融合的載體，通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)、園區(qū)專業(yè)服務(wù)和商業(yè)配套設(shè)施服務(wù)來(lái)促進(jìn)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展。因此成熟的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園不僅包括舒適的辦公環(huán)境，同時(shí)要具有產(chǎn)品發(fā)布、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、咨詢服務(wù)、信息平臺(tái)、會(huì)議展覽、休閑娛樂(lè)、餐飲服務(wù)、線下沙龍等各種功能，通過(guò)這些專業(yè)化服務(wù)孵化中小微企業(yè)，培育新型園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

    （6）地理位置優(yōu)勢(shì)

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是現(xiàn)代服務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所，客觀上需要周邊地區(qū)擁有一定規(guī)模的人口和較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)配套便利的基礎(chǔ)設(shè)施，具備一定地理位置優(yōu)勢(shì)。因此，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展較快，在老舊建筑（群）資源豐富、創(chuàng)意從業(yè)人員集中、配套資源完善的區(qū)域創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展更具有優(yōu)勢(shì)。

    6、我國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展現(xiàn)狀

    國(guó)家十三五規(guī)劃明確指出“加快發(fā)展網(wǎng)絡(luò)視聽、移動(dòng)多媒體、數(shù)字出版、動(dòng)漫游戲等新興產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)出版發(fā)行、影視制作、工藝美術(shù)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。推進(jìn)文化業(yè)態(tài)創(chuàng)新，大力發(fā)展創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)文化與科技、信息、旅游、體育、金融等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展……”，中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已迎來(lái)加速發(fā)展的黃金時(shí)期。目前，中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已形成了以長(zhǎng)三角（以上海為核心）、環(huán)渤海（以北京為核心）、珠三角為核心集聚發(fā)展的空間格局。此外，滇海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群（昆明、大理和麗江）、川陜文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群（西安、成都和重慶）以及中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群（長(zhǎng)沙）也初具規(guī)模。安徽、福建、河南等省也在積極發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

    長(zhǎng)三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展以上海為核心。上海作為中國(guó)現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)源地，基于老舊廠房改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園最早在2000年“都市型工業(yè)”的規(guī)劃下便開始萌芽，前期是小微型文化創(chuàng)意企業(yè)以及藝術(shù)家自發(fā)聚集而形成的小范圍文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，聚集在舊倉(cāng)庫(kù)、老廠房等價(jià)格低廉、空間靈活的內(nèi)城工業(yè)遺產(chǎn)區(qū)域，包括田子坊、八號(hào)橋、M50等。

    2005-2009年在政策的扶持下文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)。2010年，聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)上海加入聯(lián)合國(guó)教科文組織“創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)”，并頒發(fā)“設(shè)計(jì)之都”稱號(hào)。目前，上海市政府已經(jīng)正式宣布三批市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園名單，園區(qū)總數(shù)達(dá)到了128個(gè)。上海以成為“國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”為目標(biāo)，推動(dòng)著一批創(chuàng)意行業(yè)快速發(fā)展，建立了一批具有很高知名度的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成了一定的創(chuàng)意設(shè)計(jì)方面的集聚效應(yīng)。與其他地區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式相對(duì)比，上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展更加偏重市場(chǎng)化運(yùn)作方式，大部分產(chǎn)業(yè)園都具有較為鮮明的產(chǎn)業(yè)特質(zhì)，政府在其中起引導(dǎo)與扶持作用。

    隨著長(zhǎng)三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，上海周邊經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市包括南京、杭州、蘇州等地的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也紛紛發(fā)展起來(lái)。蘇州已成為長(zhǎng)三角地區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地，是上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的延伸；南京和杭州則聚集了一批以藝術(shù)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、廣告策劃、動(dòng)漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。北京作為我國(guó)的文化中心，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面同樣發(fā)展較快，目前已形成以北京為核心輻射周邊的環(huán)渤海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以文藝演出、廣播影視、文藝動(dòng)漫、時(shí)裝設(shè)計(jì)等為主。北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值由2006年的823.2億元增長(zhǎng)至2017年的3,908.8億元，年均增速15.2%。2018年5月，北京市已騰退老舊廠房242個(gè)，總占地面積超過(guò)2,500萬(wàn)平方米，已經(jīng)轉(zhuǎn)型利用的老舊廠房占地面積601萬(wàn)平方米，正在轉(zhuǎn)型改造的占地138萬(wàn)平方米。此外，北京市政府專門成立了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并強(qiáng)調(diào)以發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為新引擎推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。目前北京擁有30個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，創(chuàng)意類企業(yè)2萬(wàn)多家。

    珠三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群以廣州、深圳兩市為主。廣州背靠“亞洲創(chuàng)意中心”的香港，其文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)育較早，發(fā)展較快；深圳市積極創(chuàng)建“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都”，在鞏固“中國(guó)現(xiàn)代平面設(shè)計(jì)發(fā)源地”的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展平面設(shè)計(jì)、動(dòng)漫、傳媒、文化旅游等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

    目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)涌現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)知名案例，如“越界”系列創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北京798藝術(shù)區(qū)、北京電影產(chǎn)業(yè)園、北京新華1949園區(qū)、上海M50創(chuàng)意園、上海八號(hào)橋、上海1933老街坊和廣州T.I.T創(chuàng)意園等。

    在國(guó)家和地方政策的鼓勵(lì)下，我國(guó)較多的城市地區(qū)著手將老舊工業(yè)建筑改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)等，并在最近幾年取得了較為快速的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)未來(lái)的既有建筑資源范圍將從工業(yè)建筑擴(kuò)展至商用物業(yè)、住宅物業(yè)，既有建筑的不斷積累為行業(yè)提供了廣泛的發(fā)展前景。

    （二）影響行業(yè)的有利和不利因素

    1、有利因素

    （1）行業(yè)政策對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的支持

    中央及地方政府均頒布了支持盤活存量既有建筑（群）、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)的行業(yè)政策和指導(dǎo)意見，為行業(yè)的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。上述關(guān)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行業(yè)政策和指導(dǎo)意見，體現(xiàn)出各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、提升城市品質(zhì)的重視程度，為行業(yè)利用現(xiàn)有品牌、規(guī)模、管理等方面的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，保持在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的開發(fā)、建設(shè)及營(yíng)運(yùn)的優(yōu)勢(shì)地位提供了政策和制度保障。

    （2）豐富的既有建筑資源為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園提供發(fā)展基礎(chǔ)

    目前，我國(guó)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主要由城市老舊工業(yè)建筑更新改造而成。既有建筑資源可視為行業(yè)所需“原材料”，供應(yīng)者包括失去原有產(chǎn)業(yè)功能、因定位和配套等改變的產(chǎn)業(yè)類物業(yè)持有方等。既有建筑的存量、增長(zhǎng)預(yù)期及可供改造量對(duì)行業(yè)的持續(xù)性具有決定性影響。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，既有建筑存量正在不斷增加。城市化進(jìn)程使得城市的邊界延伸、城鎮(zhèn)面積不斷擴(kuò)張，原本位于城市邊界的舊工業(yè)建筑逐步納入城區(qū)，大量老舊建筑需要改造和重新定位。我國(guó)近幾年城市化率每年以1%左右的速度增加，截至2017年末，我國(guó)的城市化率為58.52%，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平。因此，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，也將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)為本行業(yè)提供可供改造的既有建筑（群）。

    分別以上海和北京為例。上海是我國(guó)近代工業(yè)的發(fā)源地，自十九世紀(jì)開埠以來(lái)，上海建立了大批老廠房、倉(cāng)庫(kù)，其風(fēng)格樣式、建造特色各有不同，其中不少是見證了我國(guó)近現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展史和城市發(fā)展史的優(yōu)秀歷史建筑。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、城市規(guī)劃變化和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況波動(dòng)等因素，相當(dāng)一部分的舊工業(yè)建筑失去了原有的功能，形成豐富的老舊工業(yè)建筑閑置資源，隨著社會(huì)對(duì)歷史建筑保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)以及出于對(duì)重建成本因素的考慮，通過(guò)局部改造實(shí)現(xiàn)老舊建筑的再利用價(jià)值已成為眾多物業(yè)持有方的選擇，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展提供了“原材料”保證。目前，上海中心城區(qū)仍有大量老舊工業(yè)建筑（群）可供改造，加上辦公、商場(chǎng)、住宅舊建筑及功能定位錯(cuò)位的新建筑或次新建筑，既有建筑存量更大。

    北京現(xiàn)已成為保有古都風(fēng)貌的現(xiàn)代化大都市，正在進(jìn)行從集聚資源求增長(zhǎng)到疏解功能謀發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前北京各區(qū)騰退的老舊廠房242個(gè)，總占地面積超過(guò)2,500萬(wàn)平方米，已經(jīng)轉(zhuǎn)型利用的老舊廠房有601萬(wàn)平方米，正在轉(zhuǎn)型改造的為138萬(wàn)平方米。隨著北京疏解整治促提升行動(dòng)的開展，還有200多家一般制造業(yè)企業(yè)將在3年內(nèi)陸續(xù)遷出，未來(lái)北京老舊廠房資源的開發(fā)空間巨大。

    （3）下游行業(yè)蓬勃發(fā)展為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園提供廣闊的市場(chǎng)空間

    基于下游行業(yè)的快速發(fā)展，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的入駐需求正在迅速擴(kuò)大。一方面，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。以上海為例，2013年、2014年、2015年和2016年，上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出增加值分別為2,555億元、2,833億元、3,020億元及3,395億元2，均保持著持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重亦超過(guò)12%。預(yù)計(jì)上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值比重將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率接近14%。另一方面，創(chuàng)業(yè)熱潮增加了對(duì)高性價(jià)比辦公場(chǎng)所的需求。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以其高性價(jià)比的租金和相關(guān)的創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)（如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、公關(guān)服務(wù)、信息平臺(tái)、會(huì)議展覽、政策咨詢等）吸引了大批中小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐。因此，在國(guó)家“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”政策的大力推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)保持了較高的活躍度，創(chuàng)業(yè)人群基數(shù)不斷擴(kuò)大，帶動(dòng)了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園需求的持續(xù)增長(zhǎng)。綜上所述，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展以及“雙創(chuàng)”熱潮下創(chuàng)業(yè)中小微企業(yè)的快速發(fā)展為創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

    （4）房屋租金價(jià)格指數(shù)的平穩(wěn)上升為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金水平提供了良好的保證與支持

    近二十多年，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速的發(fā)展，物業(yè)租賃和轉(zhuǎn)讓價(jià)值保持上升趨勢(shì)，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的租賃價(jià)格持續(xù)上升。2011年至2017年，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓與高端商鋪的房屋租賃價(jià)格指數(shù)季度變動(dòng)情況如下：

上海優(yōu)質(zhì)寫字樓與高端商鋪的房屋租賃價(jià)格指數(shù)季度變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

    2011年至2017年，上海的房屋租賃價(jià)格整體保持上升趨勢(shì)，2017年3月的上海優(yōu)質(zhì)寫字樓房屋租賃價(jià)格指數(shù)較2011年3月上升31.17%；2017年3月的上海高端商鋪房屋租賃價(jià)格指數(shù)較2011年3月上升17.40%。租賃價(jià)格指數(shù)的穩(wěn)步上升為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的租金水平提供了良好的保證與支持。

    （5）行業(yè)壁壘較高，龍頭運(yùn)營(yíng)商優(yōu)勢(shì)明顯

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園行業(yè)壁壘較高，龍頭運(yùn)營(yíng)商經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)的積累，具備豐富的園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)統(tǒng)籌整合能力，掌握了優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)渠道，形成了完整的全價(jià)值鏈服務(wù)體系，并憑借著較強(qiáng)的資金實(shí)力和品牌效應(yīng)，能夠持續(xù)穩(wěn)定獲取優(yōu)質(zhì)的園區(qū)項(xiàng)目資源，并對(duì)園區(qū)進(jìn)行專業(yè)的定位、設(shè)計(jì)與改造、招商以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理，而新進(jìn)入的企業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)形成優(yōu)勢(shì)。

    2、不利因素

    （1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園起步較晚，園區(qū)管理和服務(wù)水平有待提升和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展仍處于起步階段，對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的服務(wù)主要集中于傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)務(wù)相對(duì)單一，對(duì)租金收入依賴較大。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園對(duì)創(chuàng)意企業(yè)的孵化效應(yīng)有待提高，專業(yè)服務(wù)的發(fā)展相對(duì)滯后，未能形成充分的集群效應(yīng)，未能充分發(fā)揮創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的功能和作用。

    （2）跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的難度較高

    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定位、改造、招商和后續(xù)管理要求運(yùn)營(yíng)商對(duì)園區(qū)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及構(gòu)成、居民的消費(fèi)水平、歷史文化特點(diǎn)具有很強(qiáng)的把握能力，一旦盲目進(jìn)入市場(chǎng)，容易導(dǎo)致園區(qū)定位偏差，影響園區(qū)的盈利能力。由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，因此地域特征一定程度上將影響業(yè)內(nèi)企業(yè)跨地域發(fā)展。

    （3）融資渠道受限

    對(duì)于采用承租改造方式經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商而言，由于其不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，不能將物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為銀行貸款的抵押資產(chǎn)，一定程度上制約了企業(yè)的融資渠道，影響了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的擴(kuò)張速度。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》