基建投資重在保在建，補(bǔ)短板，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)未來考慮加大對剛需支持【圖】

    基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)受政策影響很大。在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不確定的背景之下，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所面臨的政策環(huán)境有所改善。2018年上半年之前，政策偏重強(qiáng)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)不能過度依賴投資；近期，政策則傾向于強(qiáng)調(diào)通過穩(wěn)健的基建投資來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

    2018年赤字規(guī)模的絕對數(shù)定為2.38萬億元，與2017年相同。2019年財(cái)政政策的積極空間或?qū)で笸ㄟ^顯性債務(wù)發(fā)力，預(yù)算赤字水平的擴(kuò)張是可能性較大的政策方向。

    基建投資相關(guān)的公共財(cái)政支出預(yù)計(jì)2019年保持穩(wěn)增，預(yù)計(jì)2019年用于基建的一般預(yù)算增速5.2%，高于2018年增速。預(yù)計(jì)2019年上半年投資基建相關(guān)的公共財(cái)政支出增速將保持穩(wěn)定。2019年土地市場的降溫可能限制政府性基金支出規(guī)模的增長，增速或回落至5%。

2007-2017年中國基建投資規(guī)模及增速圖

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2013-2019年基建固投領(lǐng)域政府資金對社會(huì)資本的撬動(dòng)關(guān)系

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    2019年，預(yù)計(jì)政府資金的杠桿率將觸底回升。2018年9月，信貸仍處于底部，新、舊兩種口徑下，9月社融存量增速，分別從8月的10.8%和10.1%，降至10.6%和9.7%。9月M2同比+8.3%，前值8.2%。非金融公司9月新增中長期貸款3,800億元，環(huán)比+375億元，同比-24.4%。預(yù)計(jì)，隨著貨幣環(huán)境的改善，基建細(xì)分板塊貸款余額在18年末至19年初料將率先逐步改善，2019年政府資金杠桿率將回升至6.1倍，社會(huì)資金將成為維穩(wěn)基建增長的核心力量。

2009-2018年基建固投增速與非金融企業(yè)中長期貸款增速

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    目前PPP清庫逐步完成，更規(guī)范的PPP環(huán)境夯實(shí)長期增長基礎(chǔ)，作為補(bǔ)短板+保在建下為數(shù)不多的基建合規(guī)落地通道，PPP的“整裝待發(fā)”將更好地發(fā)揮作用，為后續(xù)基建發(fā)力提供空間。

    清庫逐步完成，更規(guī)范的PPP環(huán)境夯實(shí)長期增長基礎(chǔ)，為后續(xù)基建發(fā)力提供空間。PPP作為補(bǔ)短板、穩(wěn)投資下為數(shù)不多且合規(guī)的基建落地通道之一，將更好地發(fā)揮作用；疊加近期入庫、落地金額如期回升，將更好支撐基建反彈。

    基建發(fā)展仍有空間，但不會(huì)再推出如同2008年“四萬億”政策的全面刺激，增速應(yīng)逐漸趨緩。

2016-2018H1投資額圖（萬億元）

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    預(yù)計(jì)大概率不會(huì)有全面刺激基建的政策出臺(tái)，基建的發(fā)展從補(bǔ)缺口逐漸轉(zhuǎn)型至補(bǔ)結(jié)構(gòu)：“鐵公基”等傳統(tǒng)基建中長期增速將放緩，民生、市政等“新基建”將成為基建結(jié)構(gòu)性發(fā)力點(diǎn)。

    隨著信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，訂單轉(zhuǎn)化逐步正?；?，積壓訂單將逐步落地；預(yù)計(jì)2019年基建投資增速或達(dá)6%-7%。即使2018年下半年訂單與去年同期持平，2018全年基建投資增速也可達(dá)1.8%。綜合考慮到“補(bǔ)短板、穩(wěn)投資”政策的細(xì)化落地，以及信貸融資環(huán)境的改善，以及先前積壓訂單的逐步釋放，我們預(yù)計(jì)2019年基建投資增速或達(dá)6%-7%。

2018、2019年全年基建固投增速、訂單增速測算

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    當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不確定性明顯增加，2018年8月之后產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策出臺(tái)的頻率明顯放緩。預(yù)計(jì)，2019年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策將既考慮加大對剛需的支持力度，又避免房價(jià)上漲。

    房地產(chǎn)市場在逐漸降溫，由于部分城市房價(jià)累計(jì)上漲較大，預(yù)計(jì)這種溫和調(diào)整將持續(xù)較長時(shí)間，但又因?yàn)檎咧饾u趨穩(wěn)，按揭貸款利率見頂，預(yù)判行業(yè)調(diào)整幅度并不會(huì)劇烈。預(yù)計(jì)2019年全國商品住房銷售額11.7萬億，同比下降4.3%。2019年全國商品房銷售額同比變動(dòng)幅度預(yù)計(jì)和商品住房相似。

2013-2019年全國商品房銷售額及預(yù)測圖

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    2019年行業(yè)新開工仍能取得較快的增長。受新開工增長拉動(dòng)，盡管土地市場有所調(diào)整，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望維持穩(wěn)定。棚改方面，2018年580萬套的任務(wù)將超額完成，2019-2020年還有900多萬套棚改任務(wù)。但由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不確定，預(yù)計(jì)2019年棚改規(guī)模仍將達(dá)到600萬套左右，不會(huì)比2018年明顯下降。且由于棚改貨幣化比例下降，預(yù)計(jì)棚改對開發(fā)投資的拉動(dòng)還略有上升。預(yù)計(jì)2019年全年新開工面積有望維持10%左右的增速，開發(fā)投資有望維持5%左右的增速。

龍頭公司新增土儲(chǔ)/銷售面積圖（萬平米）

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2013-2018年龍頭公司新開工情況（萬平米）

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    和房地產(chǎn)開發(fā)流程相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè)，包括部分建筑、建材、機(jī)械等行業(yè)，受益于房屋新開工和房地產(chǎn)開發(fā)投資的進(jìn)一步增長，總需求仍將持續(xù)擴(kuò)大。由于房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率位于高位，銷售回款不確定性增加，付款周期不斷拉長，預(yù)計(jì)上游相關(guān)部分產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)“收入增加，現(xiàn)金不增加的情況”。

    優(yōu)勝劣汰是必然趨勢。只要企業(yè)資金成本、拿地成本和建安成本綜合來看比行業(yè)平均水平更有優(yōu)勢，企業(yè)就可能持續(xù)經(jīng)營下去。規(guī)模比較大、經(jīng)營穩(wěn)健的民企，或是市場化程度較高、建安成本控制能力較強(qiáng)的國企，都有一定優(yōu)勢。2019年從結(jié)構(gòu)上看，一二線城市的表現(xiàn)會(huì)超過三四線城市，因此我們在選股時(shí)會(huì)盡可能選擇推薦聚焦一二線城市的企業(yè)，即銷售均價(jià)相對較高的公司。

近一年房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)公開債券市場融資來源分類統(tǒng)計(jì)

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    預(yù)計(jì)2019年房價(jià)和銷量將繼續(xù)溫和調(diào)整，2019年全國商品房銷售額同比下降4.3%，土地市場大幅調(diào)整，但由于存量土地開發(fā)節(jié)奏不會(huì)放緩，開發(fā)投資增速仍有望維持5%左右，新開工面積仍有望維持10%左右增速。房地產(chǎn)上游企業(yè)訂單充足，但應(yīng)收問題有可能惡化。房地產(chǎn)下游企業(yè)可能受竣工周期拉長，銷售轉(zhuǎn)冷，二手房市場清淡的多重打擊，需求堪憂。環(huán)保、園林等依賴地方財(cái)政支持，且和土地財(cái)政密切相關(guān)的領(lǐng)域需求可能受到打擊。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國基建投資行業(yè)市場發(fā)展格局及投資價(jià)值評估研究報(bào)告》