物業(yè)管理行業(yè)是人力密集型行業(yè) 物業(yè)管理市場增長潛力巨大【圖】

    物業(yè)管理是指通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)行業(yè)提供的主要服務(wù)可分為物業(yè)服務(wù)與增值服務(wù)，其中物業(yè)服務(wù)包括包干制物業(yè)管理服務(wù)、酬金制物業(yè)管理服務(wù)、案場服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)。

    1、人工成本是最大的成本，物業(yè)管理行業(yè)是人力密集型行業(yè)。

    2017年百強企業(yè)營業(yè)成本構(gòu)成中人員費用占比達到 55.84%，是行業(yè)最大的成本，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，我國人口紅利消失導(dǎo)致我國整體人力成本的提升，也導(dǎo)致了本行業(yè)人工成本的攀升，成本控制是物業(yè)企業(yè)很重要的運營指標(biāo)。

2017年百強企業(yè)營業(yè)成本構(gòu)成情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場專項調(diào)研及投資前景分析報告》

    百強企業(yè)多舉措化解成本。1）技術(shù)創(chuàng)新對沖成本壓力。百強企業(yè)積極引入智能科技設(shè)備， 實現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)自動化，構(gòu)建社區(qū)服務(wù)生態(tài)管理系統(tǒng)，運用服務(wù)機器人。2）適度增加外包比例，有效降低剛性成本。

增加外包比例，降低成本

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2、物業(yè)項目續(xù)約率高，存在天然的客戶粘性。

    物業(yè)行業(yè)具有天然粘性。物業(yè)服務(wù)收繳率維持在 94%以上，項目續(xù)約率維持在 98%以上， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在天然的粘性。重點物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿意度維持在 80%以上，業(yè)主比較關(guān)心的三項指標(biāo)為物業(yè)客戶服務(wù)、安全秩序管理、物業(yè)人員素質(zhì)，同時綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生及社區(qū)文化活動等關(guān)注度有所提升。

百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)費收繳率、項目續(xù)約率

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點企業(yè)物業(yè)服務(wù)滿意度

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    城鎮(zhèn)化為物業(yè)行業(yè)發(fā)展開拓廣闊市場空間。2017 年我國城鎮(zhèn)常住人口 8.13 億人，城鎮(zhèn)化率 58.52％，比 2016 年末提高 1.17 個百分點。中國常住人口城鎮(zhèn)化率距離發(fā)達國家 80％的平均水平還有很大差距，也意味著巨大的城鎮(zhèn)化潛力。預(yù)計未來數(shù)十年我國仍將進行城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化將帶來房屋竣工面積持續(xù)不斷增加，這為物業(yè)行業(yè)發(fā)展開拓了廣闊發(fā)展空間。

中國城鎮(zhèn)化率

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    全國房屋竣工面積帶動物業(yè)管理面積增加。 2017 年全國物業(yè)管理面積達到 195 億平方米， 2009-2017 年 CAGR6.59%， 2017 年較 2009 年物業(yè)管理面積增加 78 億平方米，基本上與全國房屋竣工面積一致。到 2020 年全國物業(yè)管理面積達到 235 億平方米，物業(yè)管理市場的增長潛力巨大。目前基本上新開發(fā)住宅、寫字樓等都配有物業(yè)公司，且新房物業(yè)費定價較高。新開發(fā)房屋，物業(yè)公司很多在顧問期會參與到前期布局，設(shè)臵更科學(xué)，且設(shè)備較新，日常維護較容易。

全國物業(yè)管理面積（億平方米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

房屋新開工、竣工、商品房銷售面積（億平米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房竣工面積（億平米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    存量房帶來的巨大物業(yè)市場空間。目前存量房屋物業(yè)公司覆蓋率較低，隨著部分地區(qū)政府推動老舊住宅區(qū)引入物業(yè)管理，增量房、存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場空間，根據(jù)測算存量房中沒有物業(yè)管理的面積達 105 億平方米。
到 2020 年基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)?？蛇_1.2萬億。全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)2017年經(jīng)營總收入約為 6000 億元，較2012年全國3000億市場規(guī)模增長了100%。預(yù)計到2020年，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。

我國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模（億元）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    百強物業(yè)管理類型中住宅面積最大。百強企業(yè)各物業(yè)類型面積占比中住宅占比最大（69.85%），其他物業(yè)類型占比由大到小分別為辦公物業(yè)（9.12%）、商業(yè)物業(yè)（8.65%）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)（4.12%）、公眾物業(yè)（1.76%）、學(xué)校物業(yè)（1.65%）、醫(yī)院物業(yè)（0.6%）。各類型物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由高到低分別為辦公物業(yè)（7.88 元/平方米/月）、 商業(yè)物業(yè)（7.02元/平方米/月）、 醫(yī)院物業(yè)（6.88 元/平方米/月）、公眾物業(yè)（3.78 元/平方米/月）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)（3.64 元/平方米/月）、學(xué)校物業(yè)（3.41 元/平方米/月）、 住宅物業(yè)（2.3 元/平方米/月）。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增速高于住宅增速， 未來百強企業(yè)營收及凈利潤增速仍將保持較高水平。

2017年百強企業(yè)各物業(yè)類型面積占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

百強企業(yè)各物業(yè)類型物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米/月）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理