中國(guó)京津冀都市群經(jīng)濟(jì)、土地儲(chǔ)備及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析[圖]

    一、京津冀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

    作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)近年來一直保持著較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的同時(shí)，也正在經(jīng)歷著人類史上最大規(guī)模的城市化進(jìn)程。截至目前，中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶已成為以城市群為核心的空間發(fā)展格局雛形。北、上、廣、深、漢、成、渝正帶動(dòng)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝和長(zhǎng)江中游等國(guó)家級(jí)城市群崛起。

    其中，京津冀位于東北亞中國(guó)地區(qū)環(huán)渤海心臟地帶，是中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大、最具活力的地區(qū)。

    京津冀屬于京畿重地，是中國(guó)的“首都圈”，位于環(huán)渤海灣地區(qū)、華北平原北部。京津冀城市群的概念由首都經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展而來，包括北京、天津兩大直轄市以及河北省的保定、唐山、石家莊、廊坊、秦皇島、張家口、承德、滄州、衡水、邢臺(tái)、邯鄲共13個(gè)城市。其中，北京、天津、保定、廊坊為中部核心功能區(qū)，土地面積21.8萬平方公里。

    京津冀城市群內(nèi)部城市化水平差異非常顯著。一方面，2016年北京市和天津市城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥兴急戎匾呀?jīng)高達(dá)86.5%、82.9%，屬于高度城鎮(zhèn)化的區(qū)域，而同期河北省城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?3.3%，不僅低于北京、天津兩市的水平，同時(shí)低于全國(guó)57.4%的水平。另一方面，除北京、天津兩個(gè)超級(jí)大城市以外，次級(jí)城市發(fā)展明顯不足，京津冀都市圈內(nèi)二級(jí)城市發(fā)展仍比較滯后，與核心城市、相對(duì)發(fā)達(dá)城市之間還存在比較大的差距。

    根據(jù)北京、天津、河北統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站相關(guān)數(shù)據(jù)，京津冀城市群2017年上半年的經(jīng)濟(jì)規(guī)模已達(dá)到38203.57億元，其中北京、天津、河北的GDP分別為12406.8億元、9386.9億元和16404.9億元，貢獻(xiàn)率分別占區(qū)域生產(chǎn)總值的32.5%、24%、42%。雖然從經(jīng)濟(jì)規(guī)模來看三地對(duì)京津冀區(qū)域的GDP貢獻(xiàn)顯示出河北最高、北京次之、天津最低的比例。

2017年上半年京津冀生產(chǎn)總值對(duì)比情況

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)生態(tài)城市規(guī)劃行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》

2017年上半年京津冀三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)對(duì)比情況

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    多年深耕，底蘊(yùn)深厚3.4.2.1.依據(jù)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》進(jìn)行城市布局京津冀都市群作為榮盛發(fā)展深耕多年的區(qū)域，其在區(qū)域內(nèi)土儲(chǔ)總量充沛，合計(jì)擁有1257萬平米土儲(chǔ)，占總土儲(chǔ)比例的34.6%；其中又以廊坊市為絕對(duì)主力，在廊坊市區(qū)、永清霸州區(qū)域、大廠香河區(qū)域分別擁有289、169、53萬方，占比京津冀土儲(chǔ)總量的40%

京津冀區(qū)域布局一覽

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    回顧2015年4月由中共中央政治局審議通過的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，可以看到其對(duì)于北京提出了2300萬人的人口紅線以及轉(zhuǎn)移非首都功能的要求，這為北京、天津周邊的城市提供了潛在的發(fā)展可能性。截止至2017年底，北京、天津常住人口為2170.7、1556.9萬人，自2000年以來常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；而距離核心城市較近、自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的廊坊、唐山則繼續(xù)保持人口正增長(zhǎng)。未來隨著經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政策的推進(jìn)，廊坊、唐山等地必然會(huì)接收更多北京、天津外溢人口。

北京、天津常住人口及趨勢(shì)線

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唐山、廊坊常住人口及趨勢(shì)線

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京津冀區(qū)域綜合交通規(guī)劃布局示意圖

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    京津冀城市群是中國(guó)五大城市群中唯一的北方城市群，以全國(guó)2%的土地面積和6.5%的人口，貢獻(xiàn)了全國(guó)9%的GDP。隨著近來一系列條件的日趨成熟，京津冀城市群協(xié)同發(fā)展有望突破此前所遇到的挑戰(zhàn)和障礙，在未來幾年進(jìn)入加速階段。其中，基礎(chǔ)設(shè)施在未來幾年的集中交付，是區(qū)域協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。

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    二、區(qū)域各地土地儲(chǔ)備情況分析

    京津冀都市群的特點(diǎn)即是一超、一強(qiáng)、多弱的格局，因此周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不單依賴于自身需求，同時(shí)依賴于北京、天津外溢的投資、旅游度假需求。公司在廊坊、唐山這樣經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，距離北京、天津物理距離較近的城市選擇布局在城區(qū)，而在張家口、秦皇島、承德、保定這樣自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、但擁有一定自然資源的城市，則通過簽訂康旅開發(fā)協(xié)議，低價(jià)獲取土地以此開發(fā)康旅項(xiàng)目來吸引北京、天津的外溢客戶，以獲得更好的溢價(jià)空間與客戶接受度。
儲(chǔ)備豐富，成本低廉，未來彈性空間較大

2016-2017年京津冀區(qū)域各地新增土儲(chǔ)情況

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2016-2017年京津冀區(qū)域各地土地成本況

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2016-2017年京津冀區(qū)域土地所獲項(xiàng)目銷售均價(jià)及預(yù)估毛利率

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2018年京津冀區(qū)域各地土地儲(chǔ)備情況

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    三、京津冀地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

    由于北京、天津的強(qiáng)大外溢能力，環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾年內(nèi)的波動(dòng)較大，因此各地針對(duì)外來投資客戶出臺(tái)了強(qiáng)度不一的限購(gòu)政策以遏制房?jī)r(jià)上漲。以廊坊為例，雖然僅為河北省地級(jí)市，但由于其地理位臵緊鄰北京，非本地戶籍購(gòu)房需提供當(dāng)?shù)?年及以上社?；蚣{稅證明，且限購(gòu)一套，其限購(gòu)政策嚴(yán)厲程度與長(zhǎng)三角區(qū)域強(qiáng)二線城市，杭州相近。

    廊坊市區(qū):2017年上半年廊坊市區(qū)商品住宅累計(jì)成交127萬㎡，同比下降12.6%;累計(jì)成交額為116.2億元，同比上漲9.1%。同期成交均價(jià)為9132元/㎡，同比上漲24.8%。

    燕郊:2017年上半年燕郊地區(qū)新房成交量大幅銳減，僅成交24萬㎡，同比下降76.7%。2017年上半年累計(jì)成交額為37.7億元，同期新房成交均價(jià)為15988元/㎡，同比上漲5.2%。

    固安:2017年上半年固安新房累計(jì)成交90萬㎡，同比下降45%;累計(jì)成交額為124.2億元，同期新房成交均價(jià)為13729元/㎡，同比上漲70%。

    香河:2017年上半年香河地區(qū)新房成交面積133.42萬㎡，同比上升68%，新房成交額150.26億元，銷售價(jià)格11262元/㎡，同比上升153%。

2017年上半年河北省環(huán)京城市樓上成交量?jī)r(jià)情況

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    廊坊作為京津冀地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具有代表性的城市，其市場(chǎng)在行政政策收緊的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，截止至2018年11月底，廊坊市商品住宅成交面積僅為73萬方，較2017年同期跌去62.6%?？紤]目前市場(chǎng)已基本降至冰點(diǎn)，隨著未來廊坊等地承接北京、天津外溢的人口、產(chǎn)業(yè)，原有的投資性外溢需求將轉(zhuǎn)為剛需性外溢需求。

廊坊市區(qū)商品住宅成交面積

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廊坊樣本住宅價(jià)格

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    沈陽作為遼寧省省會(huì)，是東北地區(qū)政治，經(jīng)濟(jì)和文化中心。作為區(qū)域中心城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，2017年GDP為5865億元，同比增長(zhǎng)7.42%、2018三季度GDP為4424億元，同比增長(zhǎng)8.43%，經(jīng)歷15、16年的經(jīng)濟(jì)擠水份，GDP增速恢復(fù)；截至2016年底，人均可支配收入為38995元。2018年4月沈陽實(shí)施了新一輪的限購(gòu)限售限價(jià)政策，8月將限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至全市，截止至11月底，沈陽全市商品房累計(jì)銷售面積1254萬平米，銷售金額1119億元，分別同比增長(zhǎng)1.50%、14.10%，盡管今年以來政策一再收緊，但市場(chǎng)總體表現(xiàn)良好，銷售面積依然取得正增長(zhǎng)。

2018年1-11月沈陽商品房銷售面積排名

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沈陽商品房成交面積及增速

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沈陽商品房成交金額及增

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    目前世界上著名的城市群包括，以紐約為中心的美國(guó)東北部大西洋沿岸城市群、以芝加哥為中心的北美五大湖城市群、以東京為中心的日本太平洋沿岸城市群等。這些城市群往往具有以下特征：區(qū)域內(nèi)城市高度密集，人口規(guī)模巨大，城市間具有建立在分工明確、各具特色、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)基礎(chǔ)上的密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)最活躍、最重要的區(qū)域。坐擁北京、天津兩座特大城市的京津冀確實(shí)在打造城市群方面優(yōu)勢(shì)明顯，　在人口數(shù)量方面，資料顯示京津冀2015年常住人口為1.1億，接近長(zhǎng)三角的1.5億，受益于北京、天津人口快速增長(zhǎng)，京津冀2010—2015年常住人口增加近700萬，人口凝聚力強(qiáng)。京津冀要打造成為世界級(jí)城市群，城市體系結(jié)構(gòu)中有一個(gè)斷層，北京和天津已經(jīng)是特大城市，但是河北境內(nèi)卻沒有一個(gè)人口500萬人以上的特大城市。河北雖然充當(dāng)京津腹地，但自身缺乏大城市支撐。雄安新區(qū)未來要建設(shè)生態(tài)宜居城市，遠(yuǎn)期人口規(guī)模最高容納300萬，目前保定市區(qū)人口有280萬，雄安可以和保定共同形成一個(gè)500萬人口的雙核城市群。

    作為冀中南地區(qū)的核心，省會(huì)石家莊集各種資源優(yōu)勢(shì)于一身，在經(jīng)歷價(jià)格補(bǔ)漲后，2018年市場(chǎng)回歸平穩(wěn)。2017年，石家莊進(jìn)入“四限時(shí)代”，直至目前尚未有放松跡象。整體來看，市場(chǎng)保持量穩(wěn)價(jià)漲態(tài)勢(shì)，2018年幾乎不再出現(xiàn)樓盤被瘋搶的現(xiàn)象，日光盤也成為過去，也有部分條件較差的樓盤為了加快回款，不惜降價(jià)或者送車位形式來加大樓盤去化速度。對(duì)于石家莊來說，老城區(qū)較小，在寸土寸金的老城區(qū)，新盤項(xiàng)目推出較少，大多還是以二手房交易為主。在老城區(qū)空間有限的情況下，新房市場(chǎng)逐漸向周邊組團(tuán)發(fā)展，正定、鹿泉等新區(qū)未來空間較大。

    2018年滄州房?jī)r(jià)結(jié)束了前兩年快速上漲的態(tài)勢(shì)，新盤雖無明顯降價(jià)現(xiàn)象，但各種優(yōu)惠、打折促銷手段則是屢見不鮮，相當(dāng)于變相微降。其次，相比之前來說，二手房的價(jià)格調(diào)整較新盤要明顯，但下半年逐漸趨于穩(wěn)定。最后，也是很重要的一點(diǎn)，盡管剛需購(gòu)房的意愿明顯，但多數(shù)人鑒于現(xiàn)實(shí)都處于觀望狀態(tài)，整個(gè)樓市處于橫盤階段。

    2018年，邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷最嚴(yán)預(yù)售、公積金新政等政策之后，房?jī)r(jià)漲幅趨穩(wěn)。上半年土地市場(chǎng)熱度仍較高，品牌房企相繼入駐，直至2018年7月，邯鄲土地市場(chǎng)才開始降溫，7-9月雖有土地成交，但與上半年的土地市場(chǎng)相比降溫明顯。整體來看，2018年邯鄲房?jī)r(jià)從“高”到“穩(wěn)”、土地市場(chǎng)逐步降溫，市場(chǎng)回歸理性，預(yù)計(jì)2019年市場(chǎng)仍將以穩(wěn)為主。