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2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析及預測[圖]

房地產(chǎn) 李玲玲 2019-04-08 06:42 來源：智研咨詢

一、強者恒強，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將繼續(xù)提升

1、2016年起大型房企市占率加速提升

16年以來，行業(yè)集中度加速提升。15-18年間，前10強房企市占率從16.9%大幅提升至28.3%，年增幅分別為0.1、1.7、5.4和4.2個百分點；11-20房企市占率從5.9%提升至10.2%，年增幅分別為0.2、0.4、1.9和1.8個百分點；21-50房企從8.4%提升至17.3%，年增幅分別為0.6、1.1、3.3和3.9個百分點。行業(yè)集中度從2016年開始加速提升，主要在于此輪周期中地價快速上漲、出讓門檻提高、限制條件增加，中小房企獨立拿地并開發(fā)獲利的難度大幅提升。

行業(yè)集中度從16年起加速提升

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

品牌房企市占率快速提升，品質(zhì)盤供應增加，刺激住房消費升級、改善型需求釋放。住房短缺時代結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)進入從規(guī)模擴張向品質(zhì)升級的新時代。隨著品牌房企布局下沉，戶型設(shè)計、裝修水準、物業(yè)質(zhì)量、小區(qū)綠化等不斷升級，刺激低能級城市和欠發(fā)達地區(qū)改善需求集中釋放。2014-2018年前10月，百強房企市占率由24%增至46%，其中僅17年就提升11個百分點，增速較15-16年明顯加快。隨著品牌房企市占率加速提升，樓盤和物業(yè)品質(zhì)不斷升級，刺激改善性需求釋放。

2014-2018年百強房企市占率加速提升

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2011-2018年龍頭房企市占率大幅提升

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行業(yè)集中度提升存在明顯的周期性，當景氣度下行、政策持續(xù)收緊時，集中度提升卻明顯加快?；仡欉^去幾輪小周期，在市場下行的13-14年，前10強房企市占率增幅分別為2.8和3.2個百分點，明顯高于12年（1.3個百分點），而在景氣度較好的15-16年，兩年僅提升1.8個百分點，此后市場下行，行業(yè)集中度又開始加速。行業(yè)集中度提升出現(xiàn)周期性主要因為：當市場量價回落、去化和回款速度放緩、市場調(diào)控和融資收緊，大型房企拿地融資渠道豐富且成本低、布局城市多抗風險能力強、產(chǎn)品溢價能力強、操盤效率高周轉(zhuǎn)快等優(yōu)勢凸顯，中小房企退出、大型房企順勢并購。

兩輪市場下行期間龍頭房企市占率均加速提升

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2、行業(yè)集中度為何從2016年持續(xù)加速提升？

A、拿地門檻提高，利好資金雄厚的龍頭房企

（1）地價大幅上漲

房企卡位熱點城市推高地價，拿地成本大幅提升。16年以來，在去庫存紅利、戶籍人口城鎮(zhèn)化加速及住房消費升級的作用下，房價大幅上漲，刺激房企加大布局，熱點城市土地市場競爭激烈，導致地價出現(xiàn)暴漲。15-17年，一二三線城市成交樓面均價分別上漲31.4%、103.9%和92.5%，疊加融資環(huán)境持續(xù)收緊，中小房企拿地難度大幅提升。

2015-2017年地價大幅上漲

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（2）土地調(diào)控升級

16年4月以來，為抑制地價過快上漲，熱點城市陸續(xù)出臺土地調(diào)控措施，從土地出讓方式、資金來源、保證金及付款期限、預售管理等多方面進行限制。第一，土地出讓方式約束：16年930以來，土地出讓從“價高者得”轉(zhuǎn)向“熔斷”、“熔斷+抽簽”、“限地價+競房價”、“限地價+競自持”、“招標+拍賣”等多種模式，對房企綜合實力提出更高要求，無疑將資金實力不足、資質(zhì)較差的中小房企排除在外。第二，資金來源限制：上海、廣州等地相繼出臺政策，嚴格約束土地出讓金來源。以廣州為例，“要求商品住宅用地競買資金（包含保證金）需為自有資金，不得使用銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險資金”。這就將自有資金規(guī)模較小的中小房企排除在外，銷售回款規(guī)模成為競地資格的無形篩選器。第三，保證金比例提高及付款期限縮短：濟南、福州等提高保證金比例并縮短付款期限。福州在2016年9月頒布新規(guī)，“將居住用地競買保證金比例從20%提高至30%，并規(guī)定全額土地出讓金3月內(nèi)付清，30日內(nèi)付50%，90日內(nèi)付清”。這就要求參與競拍的房企要有充足的流動資金。第四，預售管理收緊：成都、重慶等打擊房企捂盤銷售，提高預售門檻。一方面提高預售時項目竣工程度，拉長房企預售回款周期；另一方面限定預售商品房的抵押登記，規(guī)定“抵押房產(chǎn)不得進行預售，預售商品房不得用于抵押”，將相當比例的存貨從貸款抵押品標的中排除。相比于資金雄厚的大型房企，預售回款速度下降和貸款融資占比更高的中小房企所受影響更大。

（3）合作拿地和開發(fā)

第一，龍頭“強強聯(lián)合”獲取優(yōu)質(zhì)項目，中小房企拿地空間進一步縮小。熱點城市合作拿地開發(fā)占比不斷提升，龍頭房企通過合作拿地強化競爭優(yōu)勢：一是減少惡性競爭，降低拿地成本；二是促進優(yōu)勢互補，操盤強的房企操盤，而資金能力強的房企提供資金保障。

第二，即使是在特定區(qū)域有拿地優(yōu)勢的中小房企，由于產(chǎn)品、融資等能力有限，獨立開發(fā)獲利難度提升、風險加大，開始尋求大房企合作開發(fā)或直接轉(zhuǎn)讓項目獲利。

2016年以來各城市土地調(diào)控措施

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B、區(qū)域市場分化加劇，大房企布局城市多、抗風險能力強

因城施策下區(qū)域分化加劇，布局廣的全國型房企抗風險能力更強。房地產(chǎn)調(diào)控從全國“一刀切”轉(zhuǎn)向“因城施策”，市場行情區(qū)域輪動顯著、周期拉長。熱點地區(qū)從2016年930開始，“限購、限貸、限價、限售、限土拍”等調(diào)控持續(xù)收緊，市場持續(xù)降溫；而弱二線和三四線城市受益政策友好，房地產(chǎn)熱度維持，2017-2018年上半年仍然量價齊升。中小房企布局集中，受調(diào)控和市場波動影響大；全國性布局的大房企優(yōu)勢明顯，可充分享受區(qū)域輪動紅利，通過合理安排區(qū)域間貨量，保持銷售規(guī)模持續(xù)增長。

C、融資收緊，利好大型房企

從2016年“930”新政到2018年上半年，為去杠桿、防風險，房企融資渠道全面收緊，融資準入門檻大幅提升、審批和監(jiān)管趨嚴；2018年下半年以來，雖然“降杠桿”開始轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”，但房地產(chǎn)融資信用利差持續(xù)擴大。
短期內(nèi)，房企融資信用利差和融資門檻難以降低。主要在于：第一，信托等資管機構(gòu)主動管理業(yè)務占比提升，對償付風險更敏感；第二，未來三年是房企償債高峰，2019-2021年有至少15.4萬億的有息負債到期（詳情參考我們于8月發(fā)布深度報告《當前房地產(chǎn)融資渠道和形勢》），償債壓力加大；第三，隨著去庫存紅利消退，銷售繼續(xù)回落，金融機構(gòu)對房企債務償還能力持謹慎態(tài)度。
融資收緊，主要從三方面加速行業(yè)集中度提升：

第一，融資門檻提升，銷售排名不靠前、信譽不佳的中小房企融資難度大幅提升，大型房企融資渠道優(yōu)勢加大。銷售規(guī)模和集團擔保成為信托非標、銀行貸款等傳統(tǒng)渠道的基本準入門檻，而占比提升的境內(nèi)外債券、資產(chǎn)證券化、供應鏈融資等融資渠道，對房企資質(zhì)和規(guī)模要求更高。

第二，信用利差擴大，大型房企的融資成本優(yōu)勢增加。2017年2季度開始，不同評級的房企債券票面利差擴大，其中AAA級債券票面利率優(yōu)勢從2018年2季度開始持續(xù)擴大。

房企發(fā)債的信用利差增大

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第三，大房企項目數(shù)量多，抵押融資空間大。金融機構(gòu)對抵押物的資產(chǎn)質(zhì)量和充足率要求更嚴格，大型房企項目儲備多、資產(chǎn)規(guī)模大，抵押融資空間更大，通過靈活安排項目間資金流動，降低單個項目滯銷產(chǎn)生的資金鏈風險。以A股125家房企為例，2017年以來，營收排名前20的房企，取得借款收到的現(xiàn)金規(guī)模占比顯著提升。

2015-2018前9月A股125家房企取得借款規(guī)模占比

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D、大房企周轉(zhuǎn)快、品牌溢價高、成本控制能力強

大房企操盤能力強，去化和周轉(zhuǎn)速度更快。大房企從拿地、策劃定位、產(chǎn)品設(shè)計、施工建設(shè)、開盤銷售到物業(yè)管理均已形成完整的運營體系，項目間可復制性強，去化和周轉(zhuǎn)速度快，可及時應對市場環(huán)境變化。大房企產(chǎn)品線更加成熟和豐富、物業(yè)等綜合服務能力強，市場美譽度高，可享受品牌溢價。

龍頭房企享受品牌溢價

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大房企費用控制優(yōu)勢明顯。大房企通過統(tǒng)一招標、集中采購的標準化運營模式，大幅提高管理效率。在18年銷售排名前100的上市房企中，前10強上半年平均管理費用率、銷售費用率分別為4.12%和2.56%，遠低于后十位的7.1%和3.53%，大房企的費用控制優(yōu)勢明顯。

2015-2018年大房企管理費用率（%）更低

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2015-2018年大房企銷售費用率（%）更低

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3、強者恒強，未來行業(yè)集中度將繼續(xù)提升

A、對比國際，我國龍頭市占率還有提升空間

我國龍頭房企市占率剛達到美國水平。2017年底，美國TOP5和TOP10市占率分別為20%和28%；截止2018年11月，我國分別為19.5%和28.3%。未來，我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度將顯著高于美國。第一，美國已經(jīng)進入存量房市場，房企發(fā)展空間有限，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化和增量房時代；第二，美國各州房地產(chǎn)相關(guān)政策獨立性強，消費者對住房的個性化要求很高，房企難以進行大規(guī)模的標準化復制；第三，我國目前中小房企數(shù)量遠多于美國。

2011-2018年美國、香港、中國集中度對比