中國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈跟蹤情況及投資趨勢分析[圖]

    一、房地產(chǎn)投資情況分析

    12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.85，比11月份回落0.09點。

2017-2018年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測及投資未來發(fā)展趨勢報告》

    2017年1一11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資100387億元，同比名義增長7.5%，其中住宅投資68670億元，增長9.7%，增速回落0.2pct.o1一11月份，商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長7.9%，增速比1-10月份回落0.3pct.，其中住宅銷售面積增長5.4%。商品房銷售額115481億元，增長12.7%，增速提高O.lpct.，其中住宅銷售額增長9.9%，

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢

    2018年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額99325億元，占固定資產(chǎn)投資16.06%，同比增長9.7%，增速較1-9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資70370億元，增長13.7%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。房地產(chǎn)投資除6月份明顯較高（14111億元），各月份基本穩(wěn)定，在上下浮動中保持平穩(wěn)。

2018年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

    2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。

    其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速走勢

    2018年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資64355億元，比上年增長10.9%，增速比1-11月份回落0.4個百分點;中部地區(qū)投資25180億元，增長5.4%，回落0.5個百分點;

    西部地區(qū)投資26009億元，增長8.9%，提高0.7個百分點;東北地區(qū)投資4720億元，增長17.5%，提高1.3個百分點。

2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2018年1-12月東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2018年1-12月東中西部和東北地區(qū)住宅開發(fā)投資情況

    2018年1-11月我國房地產(chǎn)投資累計為110082.98億元。其中房地產(chǎn)投資前八位地區(qū)分別是廣東省、江蘇省、浙江省、山東省、河南省、安徽省、四川省、福建省。位于第一的廣東省房地產(chǎn)投資為12918.86億元，累計增速19.1%。

2018年1-11月我國各省市房地產(chǎn)投資情況

    房地產(chǎn)投資看似高位穩(wěn)定，但建安投資和土地款均已于三月轉(zhuǎn)弱，限價政策逐步放開下的復(fù)工增加和施工速度回升仍是投資高位的主要原因，停復(fù)工缺口在縮小就是明證，且這種影響4月仍在延續(xù)，判斷靠近年中或逐漸轉(zhuǎn)弱，維持3月是全年高點判斷；新開工雖轉(zhuǎn)弱，但分歧仍在，銷售向下趨勢決定新開工方向向下，但低庫存托底使新開工上半年下行偏緩，下半年或加快。

名義投資同比增速持續(xù)高位

19Q1實際投資同比增速有所回升

拿地費用趨勢往下而建安低位反彈

    預(yù)計19年價格指數(shù)往下、凈施工面積上半年繼續(xù)回升而下半年或回落，實際開發(fā)速度低位反彈

復(fù)停工19年呈收窄趨勢

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822300萬平方米，比上年增長5.2%，比上年提高2.2百分點。房屋新開工面積209342萬平方米，增長17.2%，比上年提高10.2個百分點。房屋竣工面積93550萬平方米，下降7.8%，比上年擴大3.4個百分點。土地購置方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，比上年回落1.6個百分點;土地成交價款16102億元，增長18.0%，比上年回落31.4個百分點。

2018年1-12月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積及增長情況

2018年1-12月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款及增長情況

    預(yù)測2019年房企投資將回歸理性

    報告分析預(yù)測2019年，整體房地產(chǎn)開發(fā)投資將進入新一輪“換擋期”，將分別表現(xiàn)在銷售回落、增速回落、土地趨穩(wěn)、信心趨穩(wěn)。

    2019年房企投資將由快速擴張變得更為理性，無論在拿地節(jié)奏還是開發(fā)速度上都會有所優(yōu)化，部分房企關(guān)注點將從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量。2018年商品房銷售面積和金額雙雙增長的現(xiàn)象在2019年將很難再次出現(xiàn)。

    預(yù)計2019年一季度全國多項指標(biāo)增速回落。短期內(nèi)調(diào)控政策不會放松，全國樓市還將持續(xù)降溫，預(yù)計未來幾個月市場將整體保持穩(wěn)中有降，多項指標(biāo)增速有所回落。

    二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈跟蹤情況
    從產(chǎn)業(yè)鏈角度觀察，雖然房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖（一二線逐漸回暖而三四線仍在尋底），但其領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資在1年以上，來自于房地產(chǎn)的需求（房地產(chǎn)投資口徑和新開工口徑）仍在轉(zhuǎn)弱趨勢中，房地產(chǎn)上下游表現(xiàn)出明顯分化。

    a.房地產(chǎn)下游沒有供給側(cè)改革，地產(chǎn)下游（家電、家居等）行業(yè)出現(xiàn)頂部后持續(xù)調(diào)整，基本反映了房地產(chǎn)行業(yè)的回落；短期下游部分行業(yè)出現(xiàn)反彈，可能與17年左右天氣因素導(dǎo)致的需求前置有關(guān)，未來如果觀察到房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)，下游板塊的基本面修復(fù)將更有保障，此前對房地產(chǎn)下游的看好已在兌現(xiàn)中。

    b.而房地產(chǎn)上游在前期供給側(cè)改革的壓抑后，18年一季度出現(xiàn)了滯后補庫存，和17年五月的供不應(yīng)求相比，目前上游周期行業(yè)已發(fā)生180度扭轉(zhuǎn)，維持需求端或轉(zhuǎn)弱的判斷；

    房地產(chǎn)上下游與地產(chǎn)背離程度變化排名：鋼鐵>有色>煤炭>建材>家電>建筑，（家居無背離）；房地產(chǎn)上下游行業(yè)產(chǎn)出缺口大小排名：鋼鐵>有色>煤炭>建材>家電>建筑>家居。

    房地產(chǎn)上下游行業(yè)產(chǎn)出缺口近期變化（19年4月變化：最新數(shù)據(jù)暫未公布！）

行業(yè)產(chǎn)出缺口變化

    房地產(chǎn)上下游背離排名：鋼鐵>有色>煤炭>建材>家電>建筑（家居無背離）（19M4數(shù)據(jù)暫未更新）

黑金屬冶煉壓延加工業(yè)（鋼鐵）產(chǎn)出缺口

有色金屬礦采選業(yè)產(chǎn)出缺口

煤炭開采與洗選業(yè)產(chǎn)出缺口

非金屬礦物制品業(yè)（建材）產(chǎn)出缺口

電氣機械及器材(含家電)產(chǎn)出缺口

建筑業(yè)產(chǎn)出缺口

家居制造業(yè)產(chǎn)出缺

    科技創(chuàng)新作為民族振興的基石，更是房地產(chǎn)發(fā)展的核心。在如今人們對建筑的認(rèn)知越來越高，對建筑行業(yè)的安全性，經(jīng)濟性以及舒適度的要求也越來越高。對品質(zhì)供應(yīng)商而言需要不斷提高科技創(chuàng)新與研發(fā)能力，積極尋求環(huán)保升級、智能升級和服務(wù)升級，以科技創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)展的第一推動力，將誠信合作與產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量完美融合，帶動企業(yè)向高品質(zhì)、健康可持續(xù)方向快速發(fā)展。

    誠者，天之道也;誠之者，人之道也。誠信是各種商業(yè)活動的最佳競爭手段，既是無形的力量，也是無形的財富，是一家企業(yè)真正的金質(zhì)名片。創(chuàng)新意味著改變，意味著不斷的推陳出新、引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

2018年度中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略誠信創(chuàng)新企業(yè)


2018年度中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略誠信領(lǐng)軍企業(yè)

    三、房地產(chǎn)投資走勢還需要進一步觀察

    今年1-2月份房地產(chǎn)投資同比增長達(dá)到11.6%，這個數(shù)字是過去一年來的最高值，大家對房地產(chǎn)市場的關(guān)注也比較高，對于市場回暖包括國家定調(diào)落實城市主體責(zé)任的態(tài)度也比較關(guān)注，請您解讀一下現(xiàn)在房地產(chǎn)投資11.6%的增長。

    1-2月份，房地產(chǎn)投資有所加快，比上年全年加快2.1個百分點，增長達(dá)到11.6%。去年全年維持在10%左右這樣比較高的水平。今年1-2月份為什么會加快？主要有兩個原因，第一個原因是前期土地的購置費增長比較快。第二個原因是今年以來房地產(chǎn)企業(yè)施工進度有所加快，推高了房地產(chǎn)的投資。

    關(guān)于下一步的走勢，存在一些支撐房地產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長的因素，比如房價，目前表現(xiàn)比較平穩(wěn)；房地產(chǎn)新開工面積或者施工面積還保持一定增長，這可能會對房地產(chǎn)投資有一定的支撐。另外也有一些制約因素，從1-2月份數(shù)據(jù)來看，土地購置面積是下降的，商品房銷售面積也是下降的。房地產(chǎn)投資有一些支撐因素也有一些制約因素，下一步，一些地方還會繼續(xù)優(yōu)化和調(diào)整政策，所以，房地產(chǎn)投資走勢還需要進一步觀察。