中國(guó)文旅地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇分析[圖]

    一、文旅地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    文旅地產(chǎn)相較于住宅地產(chǎn)，可以說是住宅地產(chǎn)的補(bǔ)充和延伸，也可以說是住宅地產(chǎn)的2.0版。地產(chǎn)的本質(zhì)是為人們居住服務(wù)的，有住宅屬性的同時(shí)，也涵蓋了文化、旅游和商業(yè)等附加元素，是地產(chǎn)中的輕奢品。

    文旅地產(chǎn)的核心其實(shí)并不是地產(chǎn)，它是作為一種綜合型地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是想要達(dá)到“吃喝玩樂住行”的高度融合的產(chǎn)業(yè)。文旅地產(chǎn)是“文化+旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展格局，它的產(chǎn)品形式是文旅產(chǎn)品體驗(yàn)和服務(wù)。

    文旅地產(chǎn)是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，二者相融擦出的火花，是地產(chǎn)中的輕奢品。

    按照項(xiàng)目賣點(diǎn)來區(qū)分，我國(guó)文旅項(xiàng)目種類主要以山地、濱海、湖濱、主題公園為主。近年來特色小鎮(zhèn)的發(fā)展也較為迅猛，相信未來特色小鎮(zhèn)也將成為文旅地產(chǎn)的主流之一，其中文旅小鎮(zhèn)占4%、主題公園占13%、濱海占13%、山地占24%、湖濱占29%。

文旅地產(chǎn)構(gòu)成

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀及投資方向研究報(bào)告》

按照產(chǎn)品類別來區(qū)分，國(guó)內(nèi)的文旅地產(chǎn)可分為四大類型

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    隨著文化旅游成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中最具活力的新興產(chǎn)業(yè)，越來越多的房企將文旅地產(chǎn)作為開啟利潤(rùn)新增長(zhǎng)點(diǎn)的一個(gè)窗口，紛紛搶灘布局。然而，房企進(jìn)軍文旅地產(chǎn)發(fā)展卻并不順利。

    文旅市場(chǎng)無疑成為當(dāng)下的風(fēng)口，也給節(jié)奏暫時(shí)減慢的旅游市場(chǎng)增加了新的活力。2012年我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人次29.57億人次，旅游收入2.27萬億元。2018年國(guó)內(nèi)旅游人次達(dá)55.4億人次，同比分別增長(zhǎng)10.76%。旅游收入達(dá)5.13萬億元，同比增長(zhǎng)12.3%。

2012-2018年中國(guó)旅游人次走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2012-2018年中國(guó)旅游收入走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    根據(jù)測(cè)算，中國(guó)都市中休閑客群人口數(shù)量增長(zhǎng)迅速，從2000年的456萬人增至2017年的1.8億人，年復(fù)合增長(zhǎng)率為24%。預(yù)計(jì)至2020年，都市休閑客群人口數(shù)量達(dá)到2.5億人，約占總?cè)丝诘?8%，2030年這一數(shù)量達(dá)到3.9億人，約占總?cè)丝诘?7%。休閑游客的增多，讓市場(chǎng)開始成熟，主題公園、民宿、度假酒店、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、全域旅游等文旅地產(chǎn)細(xì)分類型變得大有作為。

中國(guó)都市中休閑客群人口數(shù)量預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    二、文旅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

    1、去房地產(chǎn)化回歸旅游本質(zhì)

    2018年4月，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，該意見要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。

    由此可見，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變促使文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和文旅概念，真正解決市場(chǎng)所面臨的需求。

    未來的文旅地產(chǎn)將會(huì)往兩個(gè)方向發(fā)展：一是專注于做旅游，通過建設(shè)優(yōu)秀的度假區(qū)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)銷售；二是結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)來做旅游，通過文化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)景區(qū)的人氣，實(shí)現(xiàn)商業(yè)收益。

    2、多樣化盈利向產(chǎn)業(yè)靠攏

    過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤(rùn)空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢(shì)必要找到新的盈利模式。

    目前較為創(chuàng)新的運(yùn)作模式有：文化產(chǎn)業(yè)+資本運(yùn)作、產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運(yùn)營(yíng)、區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈。

    3、營(yíng)銷模式向運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變

    目前，單一的營(yíng)銷模式已經(jīng)逐步被市場(chǎng)淘汰，一些按照傳統(tǒng)地產(chǎn)形式開發(fā)的文旅項(xiàng)目也逐漸沒落，行業(yè)將迎來新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè)，多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，注重后期運(yùn)營(yíng)的文旅項(xiàng)目將是未來的走向。

    4、觀光向體驗(yàn)轉(zhuǎn)變

    目前文化體驗(yàn)成為了游客的重要需求之一，文旅地產(chǎn)要更重視文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)落地。據(jù)中國(guó)旅游協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)58%的旅行者在計(jì)劃旅行時(shí)，更愿意把錢花在“體驗(yàn)”而非“物質(zhì)”上。國(guó)內(nèi)文旅正在由純觀光向深度體驗(yàn)游轉(zhuǎn)變。

    未來，文旅項(xiàng)目當(dāng)中諸如生態(tài)游、探險(xiǎn)、深度游將越來越受到市場(chǎng)歡迎，各種戶外游樂設(shè)施也將變得更為常見。