土地和資金是推動(dòng)房地產(chǎn)的力量，2018年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工持續(xù)，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速可在10%以上[圖]

    一、住宅地產(chǎn)市場(chǎng)

    2018年6月至2019年4月之間，住宅土地曲線分別在2018年9月和2019年2月兩次探底，隨后快速上升。從歷史上看，住宅土地綜合指數(shù)的波動(dòng)有明顯的周期性，并且在底部都經(jīng)歷了大約12個(gè)月的充分調(diào)整，相較之下，本輪房地產(chǎn)周期土地指數(shù)的表現(xiàn)異于往常，不僅下行的持續(xù)時(shí)間較短，在底部調(diào)整的時(shí)間更短。

    相對(duì)較弱。從土地指數(shù)的物量成分變化來(lái)看，供地面積同比大幅上升，是支撐土地指數(shù)強(qiáng)勢(shì)上行的重要原因，相較之下，購(gòu)地指數(shù)的變化幅度相對(duì)較小。從歷史表現(xiàn)來(lái)看，供地面積在本輪周期中上行的幅度超出歷史復(fù)蘇水平，一定程度上說(shuō)明地方政府在供地政策方面出現(xiàn)了趨勢(shì)性變化。

    特別是成交土地溢價(jià)率，在2018年10月觸及周期低點(diǎn)之后，已經(jīng)持續(xù)上行趨勢(shì)半年時(shí)間，表明已成交的土地市場(chǎng)熱度較高。這說(shuō)明至少存在兩個(gè)問(wèn)題：一是住宅土地供給量增加沒(méi)有推動(dòng)成交量增速同步上升，但推動(dòng)了樓面地價(jià)和成交土地溢價(jià)率上升，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)地的選擇上趨于謹(jǐn)慎和抱團(tuán)；二是已成交的土地樓面地價(jià)和溢價(jià)率維持在較高水平，表明住宅地產(chǎn)的土地成本繼續(xù)上升，可能成為下一輪房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)生因素。

2019年4月住宅地產(chǎn)土地指數(shù)構(gòu)成情況

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2018.6-2019.4住宅地產(chǎn)土地指數(shù)走勢(shì)

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    二、住宅土地結(jié)構(gòu)

    1、供地結(jié)構(gòu)變化

    一線二線城市加速供地。從增速的角度看，進(jìn)入2019年之后，一線城市住宅土地供應(yīng)面積同比增速一直維持在較高水平，2019年4月二線城市當(dāng)月住宅土地供地占地面積同比增速也出現(xiàn)快速上升。與一二線城市形成對(duì)比的是，三線城市供地增速在2017-2018年間維持在相對(duì)較高水平，但自2018年下半年之后，三線城市的供地面積增速出現(xiàn)了明顯的下滑。

    三線城市供地占比上升，增速較低。從占比上看，一線、二線、三線城市土地供應(yīng)的占比結(jié)構(gòu)一直相對(duì)穩(wěn)定：一線城市的占比一直維持在10%以下，二線城市和三線城市的供地面積占比則在30-60%之間大幅波動(dòng)。2017年之后，二線城市供地面積占比趨于下行，相應(yīng)的三線城市的占比出現(xiàn)上升，但2019年之后，二者的結(jié)構(gòu)再次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2019年前四個(gè)月二線城市供地面積占比上升至49.5%，三線城市供地占比下滑到46.5%。

2018.11-2019.4住宅土地供地占地面積結(jié)構(gòu)

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    2、購(gòu)地結(jié)構(gòu)變化

    二線是住宅土地最重要的增量市場(chǎng)。從購(gòu)地占地面積來(lái)看，2019年以來(lái)二線城市的占比逐步上升，相對(duì)應(yīng)的是三線城市的占比逐步下滑和一線城市的占比波動(dòng)下滑，同時(shí)二線城市的購(gòu)地占地面積增速也表現(xiàn)好于一線和三線城市。并且從購(gòu)地占地面積和購(gòu)地規(guī)劃面積的對(duì)比來(lái)看，二線城市住宅土地成交主要用于高密度住宅。我們維持此前觀點(diǎn)，二線城市未來(lái)將成為人口凈流入的主要對(duì)象，因此二線城市住宅地產(chǎn)的需求或?qū)⒊掷m(xù)相對(duì)強(qiáng)勁。需要注意的是，二線城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)挑戰(zhàn)未來(lái)或更像一線城市，主要在于平衡供應(yīng)土地、房?jī)r(jià)漲幅與地方財(cái)政、城市可持續(xù)發(fā)展等方面問(wèn)題。

    此前受益于棚改貨幣化政策，三線城市房地產(chǎn)周期出現(xiàn)了異于歷史規(guī)律的強(qiáng)勁表現(xiàn)，但隨著棚改政策的降溫，三線城市房地產(chǎn)周期回落，比較明顯的體現(xiàn)在住宅土地購(gòu)地面積同比增速的持續(xù)回落。未來(lái)三線及以下城市房地產(chǎn)周期能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)回落是我們認(rèn)為的重點(diǎn)，對(duì)其有所助益的是中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有較大的提高空間，以及住宅存量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性老化可能帶動(dòng)的住宅臵換需求。

    3、成交結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

    隨著房地產(chǎn)周期的升溫，成交土地溢價(jià)率明顯走高，其中二線城市率先走高，三線城市緊隨其后。雖然一線城市溢價(jià)率則在相對(duì)穩(wěn)定的水平上小幅上行，但是一線城市住宅土地的成交比例最高，一定程度上說(shuō)明一線城市當(dāng)前的住宅市場(chǎng)走穩(wěn)。二線城市將是住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的主要市場(chǎng)，并且集中爭(zhēng)奪的是二線城市的核心地段，明顯體現(xiàn)在二線城市住宅土地市場(chǎng)購(gòu)地金額、樓面地價(jià)和成交土地溢價(jià)率等方面。

    4、土地成交價(jià)款

    與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期上行形成鮮明對(duì)比的是，土地成交價(jià)款和購(gòu)臵費(fèi)同比增速都出現(xiàn)明顯快速的下行，這也是我們認(rèn)為一年后房地產(chǎn)市場(chǎng)化周期將出現(xiàn)下行拐點(diǎn)的重要依據(jù)。

    三、房地產(chǎn)市場(chǎng)資金

    截至2019年4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增長(zhǎng)8.9%，較2018年底增速上升2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)3.7%，定金及預(yù)付款增長(zhǎng)15.1%，個(gè)人按揭增長(zhǎng)12.4%，分別較2018年底增速上升8.6個(gè)百分點(diǎn)、1.3個(gè)百分點(diǎn)和13.2個(gè)百分點(diǎn)，僅自籌資金增速下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。

    從房地產(chǎn)資金來(lái)源構(gòu)成來(lái)看，2019年4月相較2018年底，貸款、按揭的占比分別上升了2.6個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)，是上升最為顯著的構(gòu)成；從資金來(lái)源對(duì)象看，來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金（國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）占比達(dá)到32.4%，較2018年底上升了3.6個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.6%，增速較2018年底上升了10.5個(gè)百分點(diǎn)，來(lái)自個(gè)人的資金（定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款）占比達(dá)到48.2%，較2018年底上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)同比增長(zhǎng)14.2%，較2018年底上升了5.2個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)中仍存在居民加杠桿和金融機(jī)構(gòu)資金流入的現(xiàn)象。

4月房地產(chǎn)資金指數(shù)構(gòu)成

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    1、金融的數(shù)據(jù)

    2018年以來(lái)，新增居民中長(zhǎng)期貸款在新增人民幣貸款中的占比一直維持在30%上下波動(dòng)，但2019年4月居民中長(zhǎng)期貸款隨著房地產(chǎn)銷售額同比上升出現(xiàn)回升，占比較3月上升13.6個(gè)百分點(diǎn)，且較去年同期上升了10.8個(gè)百分點(diǎn)。從增速來(lái)看，新增居民中長(zhǎng)期貸款同比增速自2017年11月見(jiàn)底，此后持續(xù)上行，并在2018年10月之后增速趨勢(shì)性回到正增長(zhǎng)方向上。從貸款余額結(jié)構(gòu)方面看，住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)貸余額同比在2019年初出現(xiàn)小幅跳升，但上升趨勢(shì)沒(méi)有持續(xù)，更明顯的是表現(xiàn)在住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款余額在各項(xiàng)貸款中的占比穩(wěn)定上升。

    從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年4月金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額同比增長(zhǎng)13.5%，從季度數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2019年3月，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)18.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額同比增長(zhǎng)18.9%，住房開(kāi)發(fā)貸余額同比增長(zhǎng)26.8%，個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)17.5%。從貸款增長(zhǎng)的角度看，一定程度上存在資金向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜的情況。

    2、財(cái)政的數(shù)據(jù)借鑒

    與土地成交價(jià)款增速一致的是，2019年以來(lái)土地出讓金同比增速快速下滑，其中既有基數(shù)較大的原因，又有房地產(chǎn)政策調(diào)整導(dǎo)致房企拿地行為發(fā)生變化的原因。但與此同時(shí)發(fā)生了土地出讓安排支出同比增速維持在相對(duì)較高水平的現(xiàn)象，結(jié)合前述今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地“挑肥揀瘦”的情況來(lái)看，我們猜測(cè)此前我國(guó)城市發(fā)展走“外延式”擴(kuò)張道路的方向，未來(lái)可能在部分地區(qū)有所改變，因此導(dǎo)致土地平整成本抬升。

    與土地成交價(jià)款增速一致的是，2019年以來(lái)土地出讓金同比增速快速下滑，其中既有基數(shù)較大的原因，又有房地產(chǎn)政策調(diào)整導(dǎo)致房企拿地行為發(fā)生變化的原因。但與此同時(shí)發(fā)生了土地出讓安排支出同比增速維持在相對(duì)較高水平的現(xiàn)象，結(jié)合前述今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地“挑肥揀瘦”的情況來(lái)看，我們猜測(cè)此前我國(guó)城市發(fā)展走“外延式”擴(kuò)張道路的方向，未來(lái)可能在部分地區(qū)有所改變，因此導(dǎo)致土地平整成本抬升。

    3、居民消費(fèi)的數(shù)據(jù)

    居民買房是剛需。整體來(lái)看，我們認(rèn)為全國(guó)居民的居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)占比仍有上升的可能，特別是中西部地區(qū)和居民收入較高的東部部分省，對(duì)比東部地區(qū)的居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)，還有較大可上升空間。在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化背景下，應(yīng)堅(jiān)持一城一策，并減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的直接行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而向房住不炒和理順規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向轉(zhuǎn)型。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展格局及投資潛力評(píng)估報(bào)告》