中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有韌性，需求波動(dòng)收窄，2019年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越理性、穩(wěn)定、健康[圖]

    一、地產(chǎn)需求具備韌性，年內(nèi)基建延續(xù)改善，地產(chǎn)由新開(kāi)工向竣工逐步傳導(dǎo)

    “穩(wěn)增長(zhǎng)、寬信用”政策取得階段性成效，一季度經(jīng)濟(jì)“總體平穩(wěn)、好于預(yù)期，開(kāi)局良好”。“寬信用”取得明顯成效，1-4月社融同比多增1.93萬(wàn)億，對(duì)“托底”經(jīng)濟(jì)發(fā)揮重要作用。一季度GDP實(shí)際增速6.4%，持平去年四季度，反映宏觀經(jīng)濟(jì)提前企穩(wěn)。其中基建投資延續(xù)改善趨勢(shì)，1-3月基建投資（不含電力等）同比增長(zhǎng)4.4%，較1-2月加快0.1pct，老口徑基建投資同比增長(zhǎng)3.0%，較1-2月加快0.5pct。同時(shí)地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)邊際好轉(zhuǎn)較超預(yù)期，新開(kāi)工亦維持正增長(zhǎng)。

    雖然貿(mào)易摩擦等對(duì)內(nèi)需政策有短期邊際影響，但堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿、房住不炒等仍是政策主基調(diào)，總需求維持“L”型波動(dòng)。4月19日政治局會(huì)議提出“注重以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的辦法穩(wěn)需求，堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”，“積極的財(cái)政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”，再提“房住不炒”。雖然5月以來(lái)貿(mào)易摩擦突發(fā)升級(jí)，政策重提“六穩(wěn)”，內(nèi)需政策或短期升溫，但中期來(lái)看，總量需求L型，結(jié)構(gòu)性去杠桿、供給側(cè)改革仍是基準(zhǔn)情形。2017年以來(lái)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）現(xiàn)價(jià)和不變價(jià)單季增速

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

2018年以來(lái)各月新增社會(huì)融資規(guī)模與結(jié)構(gòu)

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2018年四季度以來(lái)基建投資增速見(jiàn)底回升

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地產(chǎn)投資具備韌性（建筑工程明顯反彈，土地購(gòu)置費(fèi)增速回落）

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    基建繼續(xù)溫和回升，新一輪西部大開(kāi)發(fā)、京津冀等城市群建設(shè)是結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)。地產(chǎn)銷(xiāo)售、新開(kāi)工和投資繼續(xù)緩慢下行，竣工端逐漸回暖。

    1、地產(chǎn)銷(xiāo)售有韌性，需求波動(dòng)收窄，一二線城市銷(xiāo)售向上

    財(cái)政政策的發(fā)力是基建投資增速去年Q4以來(lái)見(jiàn)底的關(guān)鍵因素，而目前來(lái)看這一因素在年內(nèi)將不會(huì)有顯著的變化。除了新增專(zhuān)項(xiàng)債額度大幅增加外，今年以來(lái)發(fā)行節(jié)奏也快于往年，在專(zhuān)項(xiàng)債到位和財(cái)政支出發(fā)力雙重資金支持下，隨著項(xiàng)目的落地實(shí)施，判斷年內(nèi)基建投資仍是確定性強(qiáng)的改善方向。

    從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)就在快速的發(fā)展，而房?jī)r(jià)也在不斷的上升。從曾經(jīng)的幾千房?jī)r(jià)，漲到了上萬(wàn)，有些大城市的房?jī)r(jià)則是好幾萬(wàn)一平，而三四線的小城市，房?jī)r(jià)也達(dá)到了上萬(wàn)的水平。2019年以來(lái)房?jī)r(jià)又呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，有些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的還比較快。除了房?jī)r(jià)上漲之外，成交量也有一定的上漲。房?jī)r(jià)剛有抬頭的趨勢(shì)，就被打壓了下來(lái)。4月份調(diào)控的次數(shù)達(dá)到了60次，北京、上海等城市的房?jī)r(jià)漲幅收窄了0.04%。五一小長(zhǎng)假對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)是黃金時(shí)期，但實(shí)際情況卻是，五一假期很多地區(qū)的樓市成交量明顯的下跌。有些地區(qū)樓市的成交量下降了將近一半，受到重點(diǎn)“關(guān)照”的城市，成交量下滑了將近55%。

    2019年1-3月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降0.9%，（2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.3%），地產(chǎn)需求持續(xù)回落。從這輪地產(chǎn)銷(xiāo)售增速下行期表現(xiàn)來(lái)看，呈現(xiàn)較上兩輪周期不同的特征：增速回落的幅度弱于以往周期，且下行期被明顯拉長(zhǎng)，自2016年4月增速高點(diǎn)回落到現(xiàn)在已有33個(gè)月度，預(yù)計(jì)整體回落趨勢(shì)19年仍將持續(xù)。此輪下行期顯著拉長(zhǎng)且銷(xiāo)售增長(zhǎng)具備韌性的原因在于：1）16年中以來(lái)的地產(chǎn)調(diào)控政策相對(duì)持久且強(qiáng)調(diào)“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”，使得整體調(diào)控的節(jié)奏和結(jié)構(gòu)較之前有所不同。一二線城市在緊縮調(diào)控政策下，銷(xiāo)售面積增速出現(xiàn)明顯下降，但三四線城市因庫(kù)存較高，“因城施策”下調(diào)控政策的力度相對(duì)有寬松彈性，使得三四線城市銷(xiāo)售面積增速回落緩慢，由于三四線城市銷(xiāo)售面積占比超過(guò)70%，使得整體銷(xiāo)售更具韌性。2）棚戶區(qū)改造政策以及棚改貨幣化，三四線城市是主要區(qū)域。

    展望2019年全年來(lái)看，維持此前在年度策略報(bào)告里面的觀點(diǎn)：在整體地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策基調(diào)預(yù)計(jì)仍然維持、三四線棚改貨幣化政策收緊的影響下，我預(yù)計(jì)2019年地產(chǎn)銷(xiāo)售面積下滑5%左右，波動(dòng)幅度弱于以往周期，銷(xiāo)售仍具韌性，區(qū)域上一二線城市向上，三四城市向下。

    2011-2018年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積總體呈上升趨勢(shì)。2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到17.17億平方米，創(chuàng)歷史新高；但增速進(jìn)一步收窄，僅增長(zhǎng)了1.3%，較2017年收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。

2018-2019年1-2月中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及增長(zhǎng)情況

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    2018年我國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)到15萬(wàn)億元，達(dá)到歷年新高，但增速下降至12.2%，較2017年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

2018-2019年1-2月中國(guó)商品房銷(xiāo)售金額及增長(zhǎng)情況

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此輪地產(chǎn)下行期銷(xiāo)售增速回落期明顯拉長(zhǎng)

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    從地區(qū)商品房成交情況來(lái)看，由于受到2018年頻頻的政策調(diào)控，我國(guó)商品房成交情況也不復(fù)火爆。尤其是北上廣深一線城市，成交量相對(duì)比較“清淡”。數(shù)據(jù)顯示，2018年廣州新房成交量為9.38萬(wàn)套，全國(guó)排名第11位；上海交易量5.3萬(wàn)套，排名第20位；北京和深圳更只有2.94萬(wàn)套和2.38萬(wàn)套，分別排名第27、28位，排名下滑嚴(yán)重。

    與之相反，新一線城市如重慶、武漢、成都等城市商品房成交量有崛起的勢(shì)頭。新一線城市重慶位居榜首，成交套數(shù)約為30.4萬(wàn)套；排名第二的是新一線城市武漢，成交套數(shù)約為20.5萬(wàn)套；排名第三的是新一線城市成都，成交套數(shù)約為20.1萬(wàn)套。有著“樓市四小龍”稱(chēng)號(hào)的合肥，2018年新房成交套數(shù)排名在第九，成交套數(shù)過(guò)10萬(wàn)；“樓市四小龍”之一的廈門(mén)則墊底僅僅成交5619套。

2018年中國(guó)主要城市房地產(chǎn)新房成交套數(shù)情況

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一二線和三四線城市銷(xiāo)售面積增速分化

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棚戶區(qū)改造住房套數(shù)及貨幣化安置比例

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    2、新開(kāi)工和竣工背離收斂，開(kāi)工向下、竣工向上，建安投資有望回升

    資金壓力下，房企“搶開(kāi)工、高周轉(zhuǎn)”導(dǎo)致高開(kāi)工、低竣工：16年以來(lái)，在整體去杠桿、緊信用的環(huán)境之下，地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力、市場(chǎng)走弱的影響下，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)采用加快周轉(zhuǎn)的策略，搶開(kāi)工、促推盤(pán)預(yù)售來(lái)獲取銷(xiāo)售回款的情況較為普遍（期房銷(xiāo)售占比提升明顯）；同時(shí)在較高的庫(kù)存之下，放緩了施工和竣工節(jié)奏，使得新開(kāi)工和竣工出現(xiàn)明顯背離，18年房屋新開(kāi)工面積增速持續(xù)走高，保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，全年增長(zhǎng)17.2%，而竣工面積增速持續(xù)走低，18年連續(xù)為負(fù)，全年累計(jì)同比增速為-7.2%；2019Q1房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速較18年有所回落，但仍維持兩位數(shù)增長(zhǎng)，而竣工面積累計(jì)同比仍為下降10.8%。

新開(kāi)工面積和竣工面積增長(zhǎng)出現(xiàn)背離

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期房銷(xiāo)售面積占比提升明顯

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    新開(kāi)工增速預(yù)計(jì)向下回落：18年下半年以來(lái)新開(kāi)工面積累計(jì)同比連續(xù)多個(gè)月兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，使得短期供給增長(zhǎng)明顯；但在政策調(diào)控預(yù)期及融資環(huán)境仍然偏緊之下，房企拿地意愿逐漸減弱，土地成交面積和成交價(jià)款增速連續(xù)多個(gè)月回落，后續(xù)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將會(huì)下行，也將對(duì)明年開(kāi)工有所限制。從當(dāng)前庫(kù)存和去化數(shù)據(jù)來(lái)看，庫(kù)存有上行趨勢(shì)但是仍處于底部位置，因此在中期土地供應(yīng)有所減弱趨勢(shì)下，預(yù)計(jì)此輪地產(chǎn)周期庫(kù)存累積較以往緩慢。

土地成交面積和土地成交價(jià)款累計(jì)同比連續(xù)回落

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源回升，其中國(guó)內(nèi)貸款增速由負(fù)轉(zhuǎn)正

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    期房交付疊加資金壓力緩解，預(yù)計(jì)19年竣工面積增速向上，建安設(shè)備投資有望回升。一方面，在期房交付期限要求之下，竣工增速有望回升。一般期房交付時(shí)間在2年左右，參考期房銷(xiāo)售占比的數(shù)據(jù)來(lái)看，17年以來(lái)期房面積占比持續(xù)提升，在今年有望進(jìn)入交付期，竣工面積增速預(yù)計(jì)將向上回升。另一方面，央行降準(zhǔn)，貨幣政策寬松有望逐漸向信用寬松傳導(dǎo)，融資環(huán)境邊際改善，房企資金壓力緩解之下，竣工增速有望回升；同時(shí)，在房企拿地意愿減弱之下，土地購(gòu)置費(fèi)用支出增速放緩，對(duì)建安設(shè)備投資的擠出效應(yīng)有望緩解，建安設(shè)備投資增速有望回升，2019Q1建安設(shè)備投資累計(jì)同比增長(zhǎng)5%。

商品房銷(xiāo)售面積中期房銷(xiāo)售累計(jì)同比保持較高增長(zhǎng)（單位：%）

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建安設(shè)備投資增速

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    三、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況分析

    2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到了120264億元，同比名義增長(zhǎng)9.5%，創(chuàng)歷史最高。進(jìn)入2019年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1-4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33780億元，增長(zhǎng)16.3%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為73.3%。

2010-2019年前5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

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    四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：越來(lái)越理性、穩(wěn)定、健康

    1、從外部環(huán)境來(lái)看，以美聯(lián)儲(chǔ)為主的世界主要經(jīng)濟(jì)體的央行早已不再實(shí)行量化寬松的貨幣政策，反而開(kāi)始縮表，并進(jìn)入加息周期。在這種大環(huán)境下，中國(guó)的貨幣政策也步入到穩(wěn)健發(fā)展階段，不會(huì)再搞“大水漫灌”，房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，失去了大筆資金流入的支撐，難以暴漲。

    2、從內(nèi)部情況來(lái)看，前些年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲，導(dǎo)致各路資金通過(guò)各種渠道流入樓市，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形成虹吸效應(yīng)，并嚴(yán)重影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至出現(xiàn)某上市公司面臨退市危機(jī)通過(guò)賣(mài)旗下兩套房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)“扭虧為盈”的案例，令人震驚。這種情況導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到巨大沖擊，這顯然不是一個(gè)健康經(jīng)濟(jì)社會(huì)應(yīng)該出現(xiàn)的現(xiàn)象。

    因此，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，要求剝離房子的金融屬性，強(qiáng)化房子的居住屬性，并堅(jiān)持實(shí)行一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)失去了炒作和投資價(jià)值，資金也失去了炒作的動(dòng)力。

    3、從最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)大多數(shù)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨穩(wěn)定，在“房住不炒”的精神指引下，在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的作用下，中國(guó)的樓市正面臨著前所未有的大變局，將會(huì)越來(lái)越穩(wěn)定，因此也給市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)了前所未有的改變。

    4、從最近本報(bào)記者在北京、上海等一些熱點(diǎn)城市的實(shí)地調(diào)研來(lái)看，市場(chǎng)交易雙方的心理發(fā)生了巨大的變化。以最能真實(shí)反映市場(chǎng)變化的二手房市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)完全從之前的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者選房的過(guò)程拉長(zhǎng)，貨比三家，從容待購(gòu)。而賣(mài)方也進(jìn)入心理拉鋸戰(zhàn)，不著急用錢(qián)的賣(mài)家手中的房子成交周期拉得非常長(zhǎng)，而著急用錢(qián)的賣(mài)家則會(huì)不斷降低心理成交價(jià)位。現(xiàn)在北京等城市二手房市場(chǎng)上能成交的存量房基本上都是稍微低于市場(chǎng)價(jià)的高性價(jià)比房屋。

    5、在新房市場(chǎng)，一線重點(diǎn)城市由于限購(gòu)限貸等政策，使得適宜的客戶群體大大低于之前的數(shù)量，所以，那些資金壓力較大有業(yè)績(jī)要求的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇各種優(yōu)惠策略來(lái)拼命爭(zhēng)奪這些稀缺的客戶資源。

    6、在土地市場(chǎng)，由于“房住不炒”的要求和終端市場(chǎng)客觀因素限制，作為買(mǎi)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在不斷調(diào)低心理預(yù)期，盡管今年多個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)相比去年的多地塊流拍相比開(kāi)始升溫，但已經(jīng)很難出現(xiàn)前幾年“地王”頻出的景象了。土地市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)的周期。

    綜合來(lái)講，2019年中國(guó)大多數(shù)大中城市的樓市無(wú)論是房?jī)r(jià)、成交量還是土地市場(chǎng)都將步入平穩(wěn)周期，房子的居住屬性將越來(lái)越凸顯。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也將會(huì)越來(lái)越理性、健康。