中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：施工強勁，銷售良好，房地產(chǎn)金融風險正在快速積累，但總體可控[圖]

    一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析：施工強勁，銷售良好

    1-3月房地產(chǎn)投資同比增長11.8%，增速較1-2月提升0.2個pct，總體保持較快增長。去年在地產(chǎn)融資條件收緊的情況下，房企大多采用加大新開工力度，盡快達到預售條件，然后收取預售房款的高周轉(zhuǎn)模式，在獲取預售房款后往往施工放緩，新開工與竣工之間的剪刀差持續(xù)擴大。而隨著交房日期的臨近，房企將加大施工、竣工力度，土地購置費對地產(chǎn)投資的貢獻邊際下降，而建安投資的影響逐步加強。今年1-2月，建筑工程累計同比增速高達9.4%，創(chuàng)下2015年以來的新高。1-3月施工面積同比增長8.2%，較1-2月增速提升1.4個pct；新開工面積同比增長11.9%，較1-2月增速提升5.9個pct；竣工面積同比下滑10.8%，降幅較1-2月收窄1.1個pct。土地購置面積、土地成交價款指標因去年較高基數(shù)大幅下滑，但到位資金增速反彈，1-3月同比增長5.9%，較1-2月提升3.8個pct。

    銷售出現(xiàn)回暖，因城施策留有政策操作空間。1-3月全國房地產(chǎn)銷售金額增長5.6%，較1-2月增速提升2.8個pct；銷售面積同比下降0.9%，降幅比1-2月收窄2.7個pct，地產(chǎn)銷售回暖。2019年4月全國30大中城市商品房成交面積同比增速為24.3%，較3月增速提升2.4個pct。分類別來看，一線城市成交同比增長56.0%，增速較3月回落5.8個pct；二線城市成交同比增長13.5個pct，較3月提升7.4個pct；三線城市成交同比增長27.3%，增速較3月提升0.5個pct?？傮w看年初以來銷售情況良好。雖然近期政治局會議再次表示“房住不炒”，但也提到要繼續(xù)落實“一城一策、因城施策”，目前整體貨幣環(huán)境較為寬松，下半年由于外部環(huán)境變化，經(jīng)濟存在不確定性，因城施策為地產(chǎn)調(diào)控留有相機決斷空間。

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額單月值及累計增速

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)運營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

    2019年1-3月份，全國固定資產(chǎn)投資同比增長6.3%，較1-2月份增速提升0.2個pct。其中基建與地產(chǎn)延續(xù)回升態(tài)勢。展望2019年全年，與2018年全年相比，預計基建投資增長將持續(xù)溫和復蘇，房地產(chǎn)投資增長可能略微放緩，但仍有韌性。

2019年固定資產(chǎn)投資及全年增速預測

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2019年房地產(chǎn)投資及全年增速預測

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房屋新開工面積和竣工面積累計增速（%）

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商品房銷售額累計及單月同比增速

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商品房銷售面積累計及單月增速

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30大中城市商品房成交面積單月同比增速（%）

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30大中城市商品房日成交套數(shù)及成交面積情況

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    二、房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻度

    2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟增長的正向拉動效應出現(xiàn)拐點。房地產(chǎn)市場存在價格泡泡風險和結(jié)構(gòu)性風險，雖然近年來房地產(chǎn)去庫存效果顯著，但最近出現(xiàn)了反彈苗頭。房地產(chǎn)金融風險正在快速積累，但總體可控。房價對企業(yè)流動性風險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業(yè)流動性風險。

    在中國城市化進程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一直在15％以上。這可能掩蓋了房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的真實貢獻，特別是沒有考慮房地產(chǎn)對其他行業(yè)的負向影響，從而導致高估房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻度。

房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻度

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    在城市化進程中，房地產(chǎn)部門不斷發(fā)展壯大，2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重一直在15%以上。

    從對經(jīng)濟增長的貢獻度來看，2000-2013年期間房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻度盡管存在波動，但多年來基本維持在10%以上。

    隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當房價收入比超過9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的影響將得不償失。

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    房價收入比，也就是住房價格與城市居民家庭年收入之比。

    算結(jié)果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。

    房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻不容否認，但是也由于房地產(chǎn)的“一業(yè)獨大”問題滋生，房價越來越高，其他行業(yè)也被吸附效應變得更加艱難，從而極大影響了實體經(jīng)濟。這就正像此前人民日報所說，高房價極大地提高了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素成本，并且讓發(fā)展實業(yè)變得“不劃算”。