1、商業(yè)地產(chǎn)去庫存階段性完成,目前基本實(shí)現(xiàn)供需均衡
2009-2014年,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高位增長,持續(xù)供過于求積累庫存:09-14年間,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額CAGR為29.1%,新開工面積CAGR為16.2%,而同期銷售面積CAGR僅為10.0%,市場難以消化新增供給,導(dǎo)致庫存持續(xù)積累,租金增長緩慢。
全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
相關(guān)報(bào)告:智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國商業(yè)及零售業(yè)物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)市場調(diào)查及發(fā)展趨勢研究報(bào)告》
全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額占比情況
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積及增長情況
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占比情況
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
16年至今進(jìn)入去庫存階段:14年后,新開工持續(xù)回落,銷售穩(wěn)定提升,從供需端看,行業(yè)在2016年基本實(shí)現(xiàn)供需平衡,商業(yè)地產(chǎn)待售面積同比負(fù)增長,進(jìn)入去庫存階段。
商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及增長情況
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
商業(yè)地產(chǎn)待售面積同比增速情況
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
2、零售物業(yè)獲新驅(qū)動力,供需均衡、未來租金或小幅上升
電商重回線下布局。線上增量紅利陷入瓶頸,重回線下是主要趨勢。2018年網(wǎng)購用戶增速為6.8%,預(yù)計(jì)2019年將進(jìn)一步放緩,增量失速不僅影響線上流量及交易規(guī)模,同時(shí)大幅提高獲客成本。2016-2017年主流電商獲客成本較2014-2015年增長近5倍,超300元/人。
中國網(wǎng)絡(luò)購物交易金額和增速
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
純電商平臺開始切入線下實(shí)體。2018年有10家大型電商開設(shè)線下體驗(yàn)店,布局核心商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心,在有限的空間內(nèi),充分利用AR、AI、電子價(jià)簽等科技在店內(nèi)虛擬陳列商品,提升用戶體驗(yàn)與品牌美譽(yù)度。
零售物業(yè)用房去庫存階段性完成,目前供需基本平衡。商業(yè)營業(yè)用房庫存在2016年達(dá)到峰值,隨著新開工持續(xù)回落、銷售復(fù)蘇,待售面積已經(jīng)連續(xù)3年負(fù)增長。18年銷售面積較17年有所下降,但銷售金額保持正增長,同時(shí)18年新開工繼續(xù)回落,預(yù)計(jì)庫存有進(jìn)一步下降的空間,整體市場維持一個(gè)相對供需平衡的狀態(tài)。
全國商業(yè)用房銷量情況(萬方)
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
全國商業(yè)用房庫存情況(萬方)
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
主要城市新增供應(yīng)放緩。2019年,中國主要17個(gè)城市預(yù)計(jì)將迎來760萬方的新增供應(yīng)??紤]到商場延期開業(yè)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,實(shí)際開業(yè)面積預(yù)計(jì)于2018年持平,同時(shí),預(yù)計(jì)新項(xiàng)目開業(yè)率持平或略優(yōu)于2018年。
中國主要17城市零售物業(yè)市場供需情況
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
大多數(shù)重點(diǎn)城市維持原先風(fēng)險(xiǎn)評級。國內(nèi)主要17個(gè)重點(diǎn)城市零售物業(yè)預(yù)計(jì)的19年供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)大體與18年持平:其中蘇州由于整體購物中心供應(yīng)不多,無錫因?yàn)閮?yōu)質(zhì)項(xiàng)目調(diào)改完成,風(fēng)險(xiǎn)度降低;而重慶19年將迎來86萬方的新增寫字樓供應(yīng),將加劇項(xiàng)目間對于品牌的競爭壓力。
17個(gè)主要城市供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
中國17個(gè)主要城市購物中心首層租金增長預(yù)測
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
租金或小幅上漲,但增速依然乏力。2019年除開青島和重慶,因老商圈持續(xù)低迷及購物中心供應(yīng)過剩,導(dǎo)致租金依然在下行通道內(nèi);其他主要城市租金整體預(yù)計(jì)19年維持小幅上漲趨勢。同時(shí),研究還表明運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)對租金收入的提升作用明顯。



