智研精品報(bào)告

2018-2019年2月中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）行業(yè)發(fā)展概況及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析[圖]

李玲玲 2019-07-15 06:41 來(lái)源：智研咨詢

1.REITS基本概念和主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募信托不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。

按照投資形式的不同，REITs又可分為權(quán)益型（投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)，提供租賃和客戶服務(wù)等賺取租金等利潤(rùn)）、抵押型（投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，收益來(lái)源于房地產(chǎn)貸款利息）和混合型（介于權(quán)益型與抵押型之間，自身?yè)碛胁糠治飿I(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也在從事抵押貸款的服務(wù)）三種。

REITs的類型、特點(diǎn)和主要作用

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一般而言，REITs本身具有如下特點(diǎn)：一是收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值；二是收益的大部分將用于發(fā)放分紅；三是REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高。我們認(rèn)為，REITs對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商和投資者具有不同的功用。首先，對(duì)政府而言，REITs有利于盤活房產(chǎn)存量而擴(kuò)大稅基，同時(shí)政府龐大的自持物業(yè)可以通過(guò)REITs轉(zhuǎn)化為租賃物業(yè)，從而降低物業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本；其次，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，REITs可避免開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅(免除企業(yè)所得稅)，從而提高物業(yè)的回報(bào)率；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；最后，對(duì)投資者而言，REITs可使房地產(chǎn)投資化整為零，可優(yōu)化投資組合。

2.近年來(lái)我國(guó)REITs發(fā)展的政策背景

近年來(lái)，我國(guó)圍繞REITs相關(guān)的政策不斷推出，客觀上加快了REITs的進(jìn)程。2013年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。該文件提出，逐步推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化常規(guī)化發(fā)展，盤活資金支持小微企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2014年9月，中國(guó)人民銀行發(fā)布《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。該文件指出，擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。2014年11月，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》。該文件指出，基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)，以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2018年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。該文件明確提出，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

我國(guó)REITs相關(guān)文件內(nèi)容

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3.REITs將推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

1）增強(qiáng)和優(yōu)化房地產(chǎn)資金來(lái)源

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)滯后行業(yè)銷售基本面觸底時(shí)間約一年。2015年銷售面積和金額回溫時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)到歷史低位1%，較2014年下滑9.5個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)臵費(fèi)同比增速1.2%，較2017年下滑28.1個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工面積同比-14%，較2017年下滑3.3個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積同比-6.9%，較2017年下滑11個(gè)百分點(diǎn)。2014-2015年投資端進(jìn)入下行區(qū)間時(shí)，土地購(gòu)臵費(fèi)和竣工面積同比下滑幅度較大，拉低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速。2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)回溫時(shí)主要由新開(kāi)工面積和竣工面積的提升而帶動(dòng)。2016年新開(kāi)工面積同比增速8.1%，較2015年底增加約22個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積同比增速6.1%，較2015年底增加約13個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)臵費(fèi)的增幅較溫和，2016年增速為6.2%，較2015年底增加5個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)臵費(fèi)增幅的大幅擴(kuò)張出現(xiàn)在2017年和2018年。

2012-2018年10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)

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房地產(chǎn)投資端資金來(lái)源方面，2014年央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)文支持金融機(jī)構(gòu)給房地產(chǎn)企業(yè)融資，015年央行多次降息將準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源中，2015-2016年國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金同比增速圍繞0%，說(shuō)明2015年央行加強(qiáng)了銀行流動(dòng)性但流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總量沒(méi)有太大變化。流動(dòng)性寬松傳導(dǎo)機(jī)制轉(zhuǎn)化成為房地產(chǎn)企業(yè)投資資金效率并不高。2015-2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源中其他資金和各項(xiàng)應(yīng)付款（主要為工程款）的資金同比增速較高，尤其是其他資金同比增速在2016年5月達(dá)到39.4%的峰值。其他資金主要來(lái)自于定金和預(yù)付款，以及個(gè)人按揭貸款。

2014-2018年10月房地產(chǎn)投資端同比（%）

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2014-2018年10月房地產(chǎn)投資資金來(lái)源同比數(shù)據(jù)（%）

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2014-2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源-各項(xiàng)應(yīng)付款分解（%）

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近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源（包含各項(xiàng)應(yīng)付款）增速逐步下行。2010年之前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源（包含各項(xiàng)應(yīng)付款）增速大多為20%以上，此后逐步震蕩下行。2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源（包含各項(xiàng)應(yīng)付款）增速下滑至7.13%，2019年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源（包含各項(xiàng)應(yīng)付款）累計(jì)為3.83萬(wàn)億元，增速下滑至7.01%。

從2019年1-2月房地產(chǎn)資金來(lái)源（包含各項(xiàng)應(yīng)付款）構(gòu)成看，自籌資金占18.98%，其他資金占31.79%（其中定金及預(yù)收款占19.21%），各項(xiàng)應(yīng)付款占36.11%（其中應(yīng)付工程款占19.75%），國(guó)內(nèi)貸款占12.98%，利用外資占0.14%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、定金和預(yù)收款、應(yīng)付工程款的資金占比合計(jì)高達(dá)51.94％。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金有約52%來(lái)源于銀行信貸。這既加大了銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，也不利于房企長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。而REITs可為我國(guó)開(kāi)發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金融資渠道。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速下滑明顯

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2019年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)構(gòu)成情況

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2）促使房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變

我們認(rèn)為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，主要是拿地、開(kāi)發(fā)和銷售（或運(yùn)營(yíng)）模式。該模式使得開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源主要是銀行貸款、開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)承包商的工程款占用、客戶的預(yù)收款（銷售）或長(zhǎng)期租金回收。特別是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往以長(zhǎng)期租賃獲取租金形式實(shí)現(xiàn)收益，資本沉淀大，開(kāi)發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

REITs促使房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變

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我們認(rèn)為，REITs將帶來(lái)房企經(jīng)營(yíng)模式上的巨大改變。開(kāi)發(fā)商可以等商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后，通過(guò)出售、分散和打包設(shè)立REITs在公開(kāi)市場(chǎng)出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實(shí)現(xiàn)資金快速的回籠。當(dāng)然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時(shí)享受分紅和物業(yè)升值收益。這將促使房企向輕資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

4.REITs將促進(jìn)出租公寓規(guī)?；l(fā)展

1）我國(guó)租賃市場(chǎng)政策推進(jìn)情況

我們認(rèn)為，在近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲和首次臵業(yè)門檻提高的背景下，主動(dòng)或被動(dòng)選擇租房的年輕人越來(lái)越多。

2016年至今租賃市場(chǎng)重大政策匯總

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與此同時(shí)，國(guó)家利好長(zhǎng)租公寓的政策接連不斷的提出，為長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期發(fā)展正在逐步搭建政策基礎(chǔ)。中國(guó)租賃市場(chǎng)處于快速發(fā)展期。

2）我國(guó)長(zhǎng)租公寓主要運(yùn)營(yíng)模式

我們認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式主要分為兩種：輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)。公寓的地理位臵空間分布又可以分為集中式和分散式。總體上，我們認(rèn)為，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓主要以輕資產(chǎn)為主，重資產(chǎn)模式還未開(kāi)啟序幕。重資產(chǎn)模式的主要難點(diǎn)在于收購(gòu)資產(chǎn)需要大量資金支持，同時(shí)購(gòu)買資產(chǎn)和改造過(guò)程存在的風(fēng)險(xiǎn)也高于輕資產(chǎn)模式。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式的兩維度和四象限