2019年上半年居住用房的長期租賃行業(yè)影響因素及趨勢分析[圖]

    房屋租賃相比房產(chǎn)買賣具有更高的靈活性，當(dāng)前中國的房屋租賃市場按業(yè)務(wù)種類可以分為商業(yè)房產(chǎn)租賃、商旅民宿短租以及可用于居住用房的長期租賃行業(yè)，其中居住用房的長期租賃行業(yè)是我國房屋租賃行業(yè)的主要內(nèi)容。

    從發(fā)展歷史上來講，長租行業(yè)自1998年初步形成，至今有將近20年的歷史，先后經(jīng)歷了初期、淘汰期、系統(tǒng)運營期、快速發(fā)展期、加速發(fā)展期等五個階段，從鏈家、我愛我家等早期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)玩家入局，到國家出臺政策扶持房屋租賃行業(yè)，大資本、大地產(chǎn)商紛紛涌入，行業(yè)品牌化格局初步形成，長租行業(yè)目前已經(jīng)成長為我國房屋租賃行業(yè)的主體組成部分，成為我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制中的重要一環(huán)。 中國居住用房的

長期租賃行業(yè)發(fā)展歷史

資料來源：智研咨詢整理

    （二）居住用房的長期租賃影響因素分析

    居住用房的長期租賃行業(yè)規(guī)模的影響因素包括租賃房屋存量規(guī)模、房價波動以及租金回報率等。其中我國房價以及租金回報率的波動對于居住用房的長期租賃行業(yè)影響較深。

    從房屋價格來看，我國的一線城市的平均房屋價格超過30000元/平方米，其中2019年上半年北京心房均價超過6萬元，相比2018年同期上漲2.88%，而主要的二線城市房價也多接近20000元/平方米，長沙、沈陽房價較低，略高于10000元/平方米。

2019年上半年中國主要城市平均房價

資料來源：安居客、智研咨詢整理

    受國內(nèi)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的影響，一線和二線前端城市人口密度明顯高于三四線城市，導(dǎo)致租賃房源重點集中在一、二線城市，這一定程度上也變相太高了長租市場的房價影響因素，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，中國城市人均住宅面積33平方米左右，也即若按三口之家算，一套租賃房屋的原始價格（以一、二線城市為主）可達(dá)近100平方米。

    （2）租金回報率

    房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1：300~1：200。

    我國的租金回報率數(shù)據(jù)一直以來低于國際平均水平，這主要源于我國一、二線城市房價高企，深圳、南京、蘇州、北京、上海的租金回報率一度接近1.5%，北京的部分樓盤的租金回報率甚至接近1%，相對而言中部、西部、東北部城市的房屋租金回報率相對較高，成都、重慶租金回報率超過2.5%，大連、沈陽的租金回報率則分別為2.70%、2.78%。

2018年中國主要城市租金回報率統(tǒng)計

資料來源：智研咨詢整理

    二、居住用房的長期租賃需求市場

    （1）流動人口超2.4億

    隨著我國城鎮(zhèn)化率的不斷提升，對住房的需求將不斷提升，加之目前我國將近2.4億的流動人口的住房需求，房屋租賃市場的規(guī)模與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的規(guī)模必將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房屋租賃行業(yè)市場潛力現(xiàn)狀及投資戰(zhàn)略研究報告》數(shù)據(jù)顯示：從1982年的657萬人到2015年的2.47億人，我國流動人口規(guī)?？焖僭鲩L，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，人口流動趨于穩(wěn)定。2017年這一數(shù)字變?yōu)?.44億人，2018年再減300萬人，至2.41億人。

2011-2018年中國流動人口數(shù)量統(tǒng)計

資料來源：國家統(tǒng)計局

    （2）二線城市人口增速超3%

    中國目前大量的人口集中在京津冀以及東南沿海的一、二線城市中，在高房價與限購、限貸的壓力下，該部分人口產(chǎn)生了巨大的房屋租賃需求，但是房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)近些年逐漸表現(xiàn)出由一線城市向周邊二線城市下沉的趨勢。

    從城市人口增量上來看，北京、上海近些年由于政策的限制，城市人口增量已經(jīng)達(dá)到了零增長甚至負(fù)增長，北京2018年城市人口減少0.77%，上海2018年城市人口增長僅為0.22%，廣州、深圳的人口增長仍然較高。
同時，西安、杭州、佛山、長沙等二線城市的人口增量也正在接近或超過3%的速度增長，2018年杭州人口增量達(dá)到33.8萬人，成都人口增量28.53萬人，重慶增量26.63萬人，這部分人口具有同樣的租房需求。

2018年中國各省份常住人口數(shù)量

資料來源：國家統(tǒng)計局

    三、長租行業(yè)產(chǎn)業(yè)格局

    從長租行業(yè)的房源結(jié)構(gòu)上來看，中國與國際相比尚且處于發(fā)展初期。目前我國的租賃房源有66.7%為一般業(yè)主出租的房源，也即房主通過中介、長租網(wǎng)站或者傳統(tǒng)的出租渠道等發(fā)布房源信息吸引客戶，并與租客直接簽訂合同；僅有33.3%左右是由機(jī)構(gòu)房東持有待租的房源，也即中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)公司從房主處合法取得出租權(quán)，并由公司與租客簽訂三方合同。

中國房屋租賃市場房源結(jié)構(gòu)

資料來源：智研咨詢整理

    兩種模式相比之下，一般業(yè)主出租的房源的信息過于分散，客戶搜集信息的成本很高；一般業(yè)主習(xí)慣整租房源，很難滿足目前越來越多的客戶的合租需求；一般業(yè)主的信用水平良莠不齊，并未經(jīng)過具有公信力的平臺認(rèn)證，為租客帶來了較大的違約風(fēng)險。但是，機(jī)構(gòu)房東則可依賴其專業(yè)性合理解決相關(guān)問題，為客戶提供方便。

    一般發(fā)達(dá)國家的較成熟的租賃市場中，機(jī)構(gòu)房東的占比超過70%，相比之下，中國的房源結(jié)構(gòu)還有進(jìn)一步調(diào)整、提升的空間。

    另外，機(jī)構(gòu)房東手中的房源品牌公寓的占比較少，大多為質(zhì)量參差不齊的非品牌公寓，這導(dǎo)致機(jī)構(gòu)房東與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的租金額受限，無法獲得具有品牌背書的高額收益，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展以及龍頭企業(yè)的逐步形成，將有更多的品牌公寓被推出以滿足更廣泛的客戶需求。

機(jī)構(gòu)房東房源構(gòu)成

資料來源：智研咨詢整理

    從競爭格局的角度看，租賃行業(yè)的市場競爭較為激烈，雖然具有鏈家、我愛我家等頭部企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)，但是總體而言并未出現(xiàn)絕對的龍頭企業(yè)，市場集中度較低，中小型機(jī)構(gòu)多而分散。

    隨著需求的不斷增加以及行業(yè)的不斷發(fā)展，行業(yè)的競爭格局逐漸明確，業(yè)務(wù)模式從目前的以撮合交易為主的信息平臺導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向以服務(wù)質(zhì)量競爭為主的用戶服務(wù)導(dǎo)向。