2019年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析：1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積同比下降27.5%[圖]

    一、土地端：成交保持收縮，溢價(jià)率回落

    1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)土地購(gòu)置面積同比下降27.5%，跌幅減少5.7pct，其中6月單月購(gòu)置面積同比下降14.3%，跌幅較5月收窄17.2pct。1-6月土地累計(jì)成交價(jià)款同比下滑27.6%，跌幅減少8.0pct，其中6月土地成交價(jià)款同比下滑11.6%，跌幅較5月縮小28.3pct。

單月土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告》

土地購(gòu)置面積累計(jì)同比

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土地成交價(jià)款單月同比及累計(jì)同比

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土地購(gòu)置費(fèi)用單月同比及累計(jì)同比

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    雖然全國(guó)土地成交維持負(fù)增長(zhǎng)，但根據(jù)6月百城成交土地的建筑面積來(lái)看，重點(diǎn)城市的土地成交數(shù)據(jù)仍好于全國(guó)。其中，一線城市成交土地建筑面積由上月同比上漲173%收窄為上漲26.6%，二線城市成交建面由上月的上漲16.9%上升為28.5%。百城土地供需結(jié)構(gòu)方面，6月百城土地供需比為1.09，其中，規(guī)劃土地建筑面積供應(yīng)9886.9萬(wàn)平方米，同比減少9.36%，土地成交建面9056.53萬(wàn)方，同比下降12.13%。

    1-6月全國(guó)土地購(gòu)置面積27.5%的降幅與百城土地成交建面12.13%的降幅存在較大差距，意味著其余廣大的三四線城市土地成交面積下滑更為嚴(yán)重，主要還是由于棚改貨幣化減弱后，普通三四線城市的機(jī)會(huì)較前期減少。

百城住宅用地成交面積及同比

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百城土地成交結(jié)構(gòu)

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百城住宅用地供應(yīng)面積及同比

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百城土地供需比

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    從百城土地成交樓面價(jià)來(lái)看，6月份一線城市土地成交樓面均價(jià)較上月上漲26.0%，二、三線城市分別環(huán)比下降2.5%和1.8%，二、三線城市有所回落。宅地成交溢價(jià)率方面，百城土地溢價(jià)率在繼上月首次迎來(lái)回落后本月繼續(xù)有所下降，環(huán)比下降0.89%。分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市土地溢價(jià)率繼續(xù)保持觸底回升的趨勢(shì)，整體溢價(jià)率較5月的5.5%反彈至6月的25.0%；二線城市中部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，政策調(diào)控邊際收緊，整體溢價(jià)率繼續(xù)下降至18.8%，降幅為3.0pct；三線城市溢價(jià)率則下降4.7pct，但仍保持在21.7%的相對(duì)高位。

百城土地成交樓面均價(jià)（元/平方米）

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百城土地成交溢價(jià)率（%）

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    二、開(kāi)工、施工端：開(kāi)工回落趨勢(shì)不變，施工平穩(wěn)增長(zhǎng)

    1-6月房屋新開(kāi)工面積10.55億平方米，同比增長(zhǎng)10.10%，增速較上月降低0.4pct，其中，住宅新開(kāi)工面積7.80億平方米，增長(zhǎng)10.50%，增速降低0.9pct。6月單月住宅新開(kāi)工面積增速為7.77%，較上月上漲了2.6pct，辦公樓新開(kāi)工面積同比增加19.3%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房依舊同比下降，降幅為3.7pct。單月份新開(kāi)工面積增速波動(dòng)較大，從趨勢(shì)來(lái)看與銷售保持一致，原因在于在資金收緊情況下，目前房企往往采用以銷定產(chǎn)的策略，預(yù)計(jì)下半年銷售仍將保持平穩(wěn)回落，疊加1-6月份土地購(gòu)置增速負(fù)增長(zhǎng)，新開(kāi)工累計(jì)增速預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)收斂。

    1-6月房屋施工面積達(dá)77.23億平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，與上月增速持平，其中住宅施工面積53.83億平方米，同比增長(zhǎng)10.3%，與上月相比略減0.1pct。我們預(yù)計(jì)施工面積仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)售房屋交付竣工的硬性約束，將有效抵消新開(kāi)工增速下降帶來(lái)的負(fù)向拖動(dòng)作用。

住宅單月新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）

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辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積累計(jì)同比（%）

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單月銷售面積增速和單月新開(kāi)工增速

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    三、投資端：繼續(xù)高位回落

    1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增幅較1-5月縮小0.3pct。其中，住宅投資4.52萬(wàn)億元，增長(zhǎng)15.8%，增速較上月降低0.5pct，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為73.4%。6月單月投資增速同比10.1%，較上月下升0.6pct。分區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部以及東北區(qū)域1-6月投資增速分別為9.9%、8.9%、15.5%以及12.7%，其中東部、東北部增幅均擴(kuò)大，分別上漲0.2和8.4pct，中部和西北部增幅則分別下滑0.4和3pct，東北地區(qū)投資增速幅度最大。

    6月單月投資增速較5月有所回落，認(rèn)為仍然是由于土地購(gòu)置費(fèi)同比下降所致。2019年策略報(bào)告中曾提到，土地購(gòu)置費(fèi)除了包含招拍掛等土地出讓途徑所涉及的資金，還包含劃撥方式供應(yīng)用地涉及的費(fèi)用，主要是土地征收環(huán)節(jié)涉及的費(fèi)用。一方面隨著棚改力度逐步趨弱，另一方面去年下半年土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，土地購(gòu)置費(fèi)面臨下滑壓力。展望下半年，盡管短期內(nèi)流動(dòng)性存在壓力，但今年整體流動(dòng)性較去年寬松，一定程度上保障了施工強(qiáng)度。全年來(lái)看，施工支撐投資，投資不會(huì)太差且更具質(zhì)量。

房地產(chǎn)單月投資額與累計(jì)同比

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比（%）

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施工面積累計(jì)同比

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PSL余額及增速

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    四、銷售端：平穩(wěn)回落趨勢(shì)不變

    1-6月商品房銷售面積為75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，較1-5月減少0.2pct；1-6月商品房銷售金額為70698億元，同比增長(zhǎng)5.6%，增速較1-5月減少0.5pct。單月來(lái)看，6月銷售面積為20268萬(wàn)平方米，同比下降2.2%，增速較5月增加2.3pct；6月銷售金額為18925億元，同比增加4.2%，增速較5月增加3.6pct。6月住宅銷售均價(jià)9,342元/平，同比增加8.93%，增速較5月增加0.8pct。

    6月單月市場(chǎng)銷售金額和面積增速同比反彈，主要由于去年低基數(shù)所致，與我們跟蹤的重點(diǎn)47城數(shù)據(jù)成交金額走勢(shì)相吻合，該數(shù)據(jù)在6月同比+11.8%，增速較5月增加2pct，分城市而言，一、二線城市成交同比漲幅縮小，分別增長(zhǎng)4.4%和17.8%，漲幅分別回落10.1和22.7個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市同比則由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增加7.0%，反映了在因城施策的情況下，三四線韌性猶在。總體而言，繼續(xù)維持此前銷售逐步筑底的判斷，考慮到三季度高基數(shù)的壓力之下，市場(chǎng)銷售增速下行趨勢(shì)不變。

住宅單月銷售面積（萬(wàn)平）

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住宅單月銷售金額（億元）

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住宅累計(jì)銷售面積及同比增速

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住宅單月成交均價(jià)及同比增速

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重點(diǎn)城市一手房成交同比增速

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重點(diǎn)城市一手房成交結(jié)構(gòu)

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    從商品房類型來(lái)看，辦公樓成交量和商用營(yíng)業(yè)房成交量增速有所提升之外，住宅的成交量和成交金額增速以及辦公樓和商用營(yíng)業(yè)房成交額增速均有不同程度下滑。1-6月住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別同比-1.0%，-10.0%、-12.3%，增速較1-5月分別-0.3pct、+2.2pct、+0.6pct；銷售金額分別同比+8.4%、-12.5%、-10.0%，增速較1-5月分別-0.5pct、-0.2pct、-0.3pct。單月來(lái)看，6月住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積分別同比-1.8%、-4.1%、-10.7%，增速較5月分別+2.1pct、+7.4pct、+14.2pct；銷售金額分別同比+7.0%、-13.1%、-10.6%，增速較5月分別+3.2pct、+1.1pct、+12.0pct。

    區(qū)域結(jié)構(gòu)層面，1-6月東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)銷售面積同比-4.6%、-0.5%、+2.3%、-8.3%，增速較1-5月+0.9pct、-0.6pct、-1.5pct、-0.2pct；銷售金額同比+4.7%、+6.1%、+8.4%、+0.9%，增速較1-5月+0.1pct、-0.1pct、-2.4pct、-1.4pct。中部地區(qū)無(wú)論是成交量還是成交金額仍保持正增長(zhǎng)，東部和東北部地區(qū)成交面積延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，且除東部地區(qū)銷售面積和銷售金額增速略有上升外，其他各區(qū)域銷售面積和銷售金額增速均有不同程度的下滑，其中西部地區(qū)下滑幅度最大。

分區(qū)域商品房銷售面積累計(jì)同比（%）

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分區(qū)域商品房銷售金額累計(jì)同比（%）

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    五、資金端：回款端為銷售映射，貸款、自籌仍保持提升

    1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為84966億元，同比+7.2%，較1-5月-0.4pct，資金面小幅趨緊。單月來(lái)看，6月到位資金為18277億元，同比+5.7%，較5月增速+2.7pct，單月出現(xiàn)小幅回升。從各資金來(lái)源來(lái)看，1-6月國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+8.4%、+51.8%、+4.7%、+9.0%、+11.1%，增速較1-5月分別+2.9pct、+13.0pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6月國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+22.8%、98.2%、+6.4%、+1.1%、+12.3%，增速較5月分別+7.3pct、+285.2pct、+6.1pct、+0.9pct、+6.7pct。到位資金增速出現(xiàn)上漲，主要是由于自籌資金、以及銷售回款端的定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款增加所致。

    房貸利率層面，6月全國(guó)首套房貸款利率為5.42%，環(huán)比不變；二套房貸款利率為5.75%，環(huán)比+1bp，暫時(shí)結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比下降，未來(lái)趨勢(shì)仍需觀察。在之前房貸利率下行的背景下，居民貸款也再創(chuàng)新高。央行發(fā)布的6月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告和社會(huì)融資規(guī)模增量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，新增信貸中，住戶部門貸款增加7582億元，其中，短期貸款增加2690億元，中長(zhǎng)期貸款增加4890.69億元。1-6月住戶中長(zhǎng)期貸款累計(jì)新增3.09萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史高位，同比增加18.8%。前期降準(zhǔn)政策疊加年初按揭貸額度寬裕以及年初以來(lái)市場(chǎng)回暖帶來(lái)的需求共同推升貸款余額創(chuàng)出新高。

國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比（%）

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資金來(lái)源同比與投資增速比較（%）

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全國(guó)首套房平均貸款利率

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全國(guó)二套房貸平均利率

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