短期承壓，中長期發(fā)展穩(wěn)定，2018年房產(chǎn)測繪行業(yè)市場概況與趨勢分析［圖］

    一、行業(yè)發(fā)展概況

    房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。

    房產(chǎn)測繪與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記緊密相關(guān)，屬于商業(yè)地產(chǎn)房屋銷售中收房與產(chǎn)權(quán)登記的中間環(huán)節(jié)，其發(fā)展與我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展緊密相關(guān)，其規(guī)模與房產(chǎn)竣工面積直接相關(guān)，行業(yè)下游主要是房地產(chǎn)行業(yè)。

    同時由于房地產(chǎn)測繪成果將作為產(chǎn)權(quán)登記的一手材料之一，且作為房屋驗(yàn)收的必要環(huán)節(jié)，對精確度要求較高，因此對高精度的測繪設(shè)備需求增長強(qiáng)勁，行業(yè)上游主要是測算設(shè)備與測繪軟件行業(yè)。

我國房產(chǎn)測繪行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)示意圖

資料來源：公開資料整理

    目前商品房測繪單位承擔(dān)測繪項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按國家測繪局于2003年頒布的《測繪工程產(chǎn)品價格》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按照該規(guī)定，不同類型的商品房測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，其中，住宅用房按分戶圖進(jìn)行測繪的價格為1.36元/ 平方米，寫字樓與商業(yè)營業(yè)用房的測繪價格為2.04元/平方米。多功能綜合樓用房的測繪價格為2.72元/平方米

中國房產(chǎn)測繪主要價格收費(fèi)表

資料來源：公開資料整理

    二、行業(yè)市場現(xiàn)狀

    2017年我國房屋竣工面積達(dá)到101486.41萬平方米，其中住宅竣工面積71815.12萬平方米，辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房合計(jì)竣工面積達(dá)到16676.8萬平方米，2018年我國房屋竣工面積達(dá)到93550萬平方米，其中住宅竣工面積66016萬平方米，辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房合計(jì)竣工面積達(dá)到14643萬平方米，根據(jù)以上推算出國內(nèi)2017年房產(chǎn)測繪市場規(guī)模約15.82億元，2018年約為14.60億元。

2011-2018年中國主要測繪商品房竣工面積統(tǒng)計(jì)

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2011-2018年中國房產(chǎn)測繪行業(yè)市場規(guī)模情況

資料來源：智研咨詢整理

    2018年我國房產(chǎn)測繪市場規(guī)模約14.6億元，其中商品房住宅測繪規(guī)模約8.98億元，辦公樓及其他測繪規(guī)模5.62億元。如下圖所示：

2011-2018年中國房產(chǎn)測繪行業(yè)市場細(xì)分規(guī)模情況

資料來源：智研咨詢整理

    從市場發(fā)展來看，受國內(nèi)不同地域間房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的影響，我國房產(chǎn)測繪市場具有明顯的地域特征，表現(xiàn)出地域分布特點(diǎn)。國內(nèi)房產(chǎn)測繪企業(yè)多為區(qū)域性品牌，鮮有企業(yè)實(shí)現(xiàn)全國市場布局。此外，由于行業(yè)監(jiān)管的不完善，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)市場仍存在著眾多不規(guī)范的地方，地方保護(hù)和惡性競爭較為突出，導(dǎo)致市場較為混亂。

    三、行業(yè)發(fā)展前景與趨勢分析

    1、行業(yè)發(fā)展前景——短期承壓、中長期穩(wěn)定

    總的來看，房地產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)，2019年二季度，中國經(jīng)濟(jì)增速有所回落，中央重提“六個穩(wěn)”，同時明確指出不得將房地產(chǎn)行業(yè)作為刺激經(jīng)濟(jì)增長手段，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。從金融環(huán)境來看，央行強(qiáng)調(diào)保持積極穩(wěn)健，適度的逆周期調(diào)節(jié)，資金面總體寬裕，銀行間流動性充裕，shibor保持在低位，但房地產(chǎn)市場融資縮緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資利率逐漸上升，貸款利率也會進(jìn)一步壓低房地產(chǎn)開發(fā)商的新增投資需求。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)未來多年都難回高速增長渠道，但城鎮(zhèn)化仍有提高空間，棚戶改造有望穩(wěn)定市場。一些小的房企在拿地、開發(fā)成本都較高的情況下，難以保持合理盈利水平，未來房地產(chǎn)行業(yè)會進(jìn)一步的整合，市場集中度會有所提升。

    房地產(chǎn)市場發(fā)展與中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程緊密相關(guān)，近幾年中國的城市化建設(shè)進(jìn)程保持穩(wěn)定，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的菲律賓、馬來西亞等發(fā)展中國家60%的平均水平。

2005-2018年我國城鎮(zhèn)化率情況走勢

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

    此外，我國中西部地區(qū)還有廣闊的發(fā)展空間，我國城市化發(fā)展水平還有較大的發(fā)展空間。從2019年月度數(shù)據(jù)來看，7月信貸需求顯著下降，低于市場預(yù)期，企業(yè)部門中長期貸款需求不振，而居民中長期貸款（主要是房屋貸款）仍是中長期信貸的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器，也是絕對的支柱型產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)未來十年這一地位不會改變。

    總的來看，隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的增長，城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高，會使更多農(nóng)民通過轉(zhuǎn)移就業(yè)提高收入，通過轉(zhuǎn)為市民享受更好的公共服務(wù)，從而使城鎮(zhèn)消費(fèi)群體不斷擴(kuò)大、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級、消費(fèi)潛力不斷釋放，也會帶來城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和住宅建設(shè)等巨大投資需求，為我國房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的推動力。

    2、行業(yè)發(fā)展趨勢——“三測合一”、集中度上升

    智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房產(chǎn)測繪市場深度評估及及投資前景評估報(bào)告》指出：傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)與工程項(xiàng)目的開發(fā)的測繪往往需要經(jīng)過工程竣工核實(shí)測量、地籍測繪和房產(chǎn)測繪等三個測繪項(xiàng)目，近幾年我國開始推行竣工“三測合一”，及業(yè)主或開發(fā)商由原來委托多家測繪資質(zhì)單位轉(zhuǎn)變?yōu)槲幸患医y(tǒng)一組織一次測量并編制三套測繪成果，經(jīng)具備測繪成果檢驗(yàn)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后，分別提供給住建、國土資源部門作為竣工規(guī)劃核實(shí)、房產(chǎn)登記和用地復(fù)核驗(yàn)收的依據(jù)。

    為確保這項(xiàng)改革措施的真正落地并產(chǎn)生效果，部分省市的測繪地理信息主管部門積極引進(jìn)、培育具備“三測合一”資質(zhì)的技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)市場競爭。

    “三測合一”是行政審批制度改革的重要內(nèi)容，建設(shè)工程項(xiàng)目推行竣工“三測合一”，將合理壓縮測繪機(jī)構(gòu)服務(wù)時限和收費(fèi)，服務(wù)效率大幅提升，為貴港市深化投資領(lǐng)域?qū)徟贫雀母铮?、?guī)范、提升建設(shè)工程竣工測繪技術(shù)服務(wù)工作提供強(qiáng)有力的保障。對單一測繪單位的資質(zhì)要求也顯著增加，未來中國的房地產(chǎn)測繪企業(yè)將會向著大規(guī)模、多元化的方向發(fā)展，市場集中度也會顯著的提升。