2019年上半年住宅銷量超過預(yù)期，棚改資金前置在下半年或略顯負(fù)面[圖]

    一、2019年上半年棚改發(fā)展情況

    1.棚改退坡的擔(dān)憂：棚改退坡拖累三四線需求，主導(dǎo)三四線城市的下行趨勢(shì)

    在近幾年，棚改貨幣化對(duì)于全國(guó)銷量形成了顯著支撐、甚至是拉動(dòng)。2016-2018年，全國(guó)棚改貨幣化分別去化庫存為2.5、3.1和2.5億平米，分別占比2016-2018年銷售面積的18%、22%和17%。2017年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，2018-2020年三年時(shí)間計(jì)劃再改造各類棚戶區(qū)1,500萬套，其中2018年計(jì)劃580萬套，按之前計(jì)劃并平均分配，那么2019-2020年理應(yīng)分別平均完成460萬套。

    2019年4月，財(cái)政部發(fā)布城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算，根據(jù)核定開工計(jì)劃，將2019年棚改套數(shù)下調(diào)至285萬套，較之前2019年預(yù)先估算計(jì)劃460萬套下降38%，較財(cái)政部2018年計(jì)劃588萬套下降51%、較2018年實(shí)際開工626萬套下降54%，全國(guó)計(jì)劃棚改總套數(shù)大幅下降，意味著政府對(duì)于棚改的支持力度出現(xiàn)明顯下降，之前國(guó)務(wù)院之前1,500萬套計(jì)劃或也將弱化。

財(cái)政部2019年核定棚改開工計(jì)劃對(duì)全國(guó)銷售面積產(chǎn)生負(fù)面影響

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)住宅地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及未來前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

2017-2019年全國(guó)及各區(qū)域棚改套數(shù)

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    我國(guó)早期棚戶區(qū)改造均采取實(shí)物安置方式，即政府建設(shè)安置房后向棚戶區(qū)居民分配，由于居民不參與到商品房體系，棚改體系和商品房體系相互獨(dú)立，但轉(zhuǎn)為貨幣化安置后，政府把被拆遷棚戶區(qū)居民的購房需求引導(dǎo)到了商品房體系的分配當(dāng)中，即讓拆遷戶產(chǎn)生了購房需求。

    在棚改貨幣化推進(jìn)初期，三四線城市去庫存效果明顯，并對(duì)全國(guó)銷量形成了顯著支撐、甚至是拉動(dòng)。所以在棚改總套數(shù)大幅下滑時(shí)，市場(chǎng)也自然對(duì)全國(guó)銷量有了擔(dān)憂，尤其是對(duì)于三四線城市的銷量，擔(dān)心其市場(chǎng)是否因棚改而起，后續(xù)也或?qū)⒁蚺锔亩ァ?/p>

貨幣化安置套數(shù)占比結(jié)構(gòu)，其中三四線城市占比80%

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    2.現(xiàn)實(shí)銷售的穩(wěn)定：今年上半年銷售好于年初預(yù)期，三四線城市并未出現(xiàn)劇烈下跌

    數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月商品房住宅累計(jì)銷售面積同比-1.0%，同比漲幅好于年初的悲觀預(yù)期，并且分區(qū)域看，中西部區(qū)域累計(jì)同比為正，對(duì)全國(guó)數(shù)據(jù)形成了一定支撐，中西部區(qū)域一二線城市占比相對(duì)較少，其市場(chǎng)相對(duì)較好更多意味著該區(qū)域內(nèi)三四線城市市場(chǎng)韌性較強(qiáng)；分城市能級(jí)來看，剔除統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)22城（近似代表一二線城市）后，剩余639城（近似代表三四線城市）2、3、4月銷售面積同比分別為-2.3%、+0.2%、+0.5%，1-4月累計(jì)銷售面積同比-0.6%，也顯示出三四線城市并未出現(xiàn)劇烈下跌。

2019年1-6月月度住宅銷量同比整體穩(wěn)定，好于年初悲觀預(yù)期

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2019年1-4月剩余639城累計(jì)銷量穩(wěn)定略降

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    3.2019年棚改的特殊情況：今年棚改資金前傾，對(duì)上半年市場(chǎng)形成支撐，但下半年影響略負(fù)面

    2019年1-5月全國(guó)新增專項(xiàng)債8,598億元，占比2019年總額度的40%，占比較2018年提升20pct，政府專項(xiàng)債發(fā)行額度明顯前置。棚改專項(xiàng)債方面，2018年棚改專項(xiàng)資金從6月開始發(fā)放，全年發(fā)行總量為3,117億元，2019年專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏明顯前置，自1月發(fā)行322億元以來，1-6月已累計(jì)發(fā)行4,303億元，已超2018年全年發(fā)行額度38.1%。

    棚改專項(xiàng)資金安排時(shí)點(diǎn)的提前、中西部區(qū)域提前下達(dá)金額占比提升、專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏前置，歷年來棚改都是上半年完成套數(shù)更多，對(duì)上半年三四線市場(chǎng)形成一定支撐。棚改資金前置在下半年或略顯負(fù)面，但是一方面地方專項(xiàng)債力度還在加大，另一方面，由于棚改完成量歷年來都是上半年多、下半年少，下半年基數(shù)也在走弱，因此，預(yù)計(jì)棚改資金前置對(duì)下半年有一定負(fù)面影響，但預(yù)計(jì)影響相對(duì)有限。

2019年棚改專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏明顯前置

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

歷年棚改提前下達(dá)金額占比全年應(yīng)分配金額

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    二、老舊小區(qū)改造發(fā)展趨勢(shì)：老舊小區(qū)改造有望成為下階段城市更新的發(fā)力點(diǎn)

    政策、融資支持及發(fā)展客觀規(guī)律共促舊改新市場(chǎng)。國(guó)務(wù)院曾于2018年在15個(gè)城市試點(diǎn)老舊小區(qū)工作，進(jìn)入2019年后老舊小區(qū)政策熱度持續(xù)提升。六月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)后，舊改的市場(chǎng)關(guān)注度明顯提升。年初自全國(guó)“兩會(huì)”政府工作報(bào)告提出大力進(jìn)行老舊小區(qū)改造提升后，中央層面已在多個(gè)場(chǎng)合表示加快老舊小區(qū)改造。7月初國(guó)新辦政策吹風(fēng)會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)黃艷指出老舊小區(qū)改造上升到國(guó)家高度，是其“既保民生，又穩(wěn)投資，同時(shí)拉動(dòng)內(nèi)需”特點(diǎn)所決定的。2017年12月住建部曾在廈門召開老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)，期間確定了廣州、柳州、張家口、廈門、呼和浩特、沈陽、寧波等15個(gè)城市作為試點(diǎn)城市，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至18年12月，15個(gè)試點(diǎn)城市，共改造老舊小區(qū)106個(gè)。

19年以來中央政府層面多次強(qiáng)調(diào)老舊小區(qū)改造工作

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    老舊小區(qū)改造取代部分棚改有一定必然性，同樣的政府投入其惠及面更廣，未來其同樣可能存在政策&融資支持及經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)。老舊小區(qū)改造及棚戶區(qū)改造均為改善民生的重要方法，但老舊小區(qū)單位投資強(qiáng)度更小，同樣體量的資金受益人群更廣，因此從頂層設(shè)計(jì)角度看，其部分取代棚改具有一定必然性。

棚改與舊改對(duì)比分析

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    美國(guó)私人住宅結(jié)構(gòu)投資中提升改造的占比在1959至2005年之間波動(dòng)于20%-30%，但2005年之后快速上升。我國(guó)房改始于上世紀(jì)90年代，當(dāng)前房地產(chǎn)住宅類工程投資中提升改造的占比仍然很低。相比于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)住宅投資中提升改造投資所占的比重仍有較大的提升空間。

美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)與住宅結(jié)構(gòu)投資的關(guān)系

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