預(yù)計2019年中國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模約為6961億元，未來五年有望超九千億[圖]

    1.物業(yè)管理市場規(guī)模2019年超六千億，未來五年有望超九千億

    預(yù)計2019年全國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模約為6961億元，YOY7.5%；2023年預(yù)計有望達到9108億元。2017-2023年復(fù)合增長率為7.2%。

    我國物業(yè)管理市場規(guī)模未來2019-2023年增量預(yù)計在480-550億區(qū)間，竣工面積10億平方米左右，增速隨周期波動；存量規(guī)模預(yù)計在7000-9000億區(qū)間，復(fù)合增長率約7.2%，增量承接后將穩(wěn)定轉(zhuǎn)入存量市場，具有抗周期的韌性。

2018-2023全國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模及測算（億元）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    相關(guān)數(shù)據(jù)：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場運營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

    物業(yè)管理市場成長的關(guān)鍵因素還是取決于竣工面積的增長，2018年竣工9.36億平方米，低于2011年水平，陷入周期震蕩；2017年全國物業(yè)管理面積為195億平米，2018年約為204億平米，YOY4.62%。

2009-2018全國物業(yè)管理面積（億平方米，%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2009-2018年全國房屋竣工面積（億平方米，%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    2018年普通住宅監(jiān)測數(shù)據(jù)約為0.98元，2018年百強物業(yè)公司平均單價為4.22元，其中住宅2.25元、辦公7.84元、商業(yè)7.01元，近年均有輕微下滑。

    整體上來看基礎(chǔ)物業(yè)費的提價較為困難，有政策的限價影響，也有合同期限長、業(yè)主商議周期長等因素，但長遠來看漲價仍有預(yù)期，特別是增量市場，在物業(yè)承接時可獲得更高的單價。

2016-2018百強物業(yè)各類型物業(yè)費用（元/平米/月）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2007-2018年36城普通住宅物業(yè)費（元/平米/月，%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    根據(jù)數(shù)據(jù)，百強物業(yè)公司在管面積分布為住宅70%，商業(yè)、辦公各約9%，其他12%，與竣工面積的類型分布類似。2019年7月全國竣工面積按類型分布為住宅70.65%、辦公樓3.77%、商業(yè)營業(yè)用房11.94%，其他13.64%。

2003-2019.07全國竣工面積按類型分布（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    2.物業(yè)公司競爭格局分散，重在增量

    龍頭企業(yè)市占率不斷提升，但占比仍然偏低。在上市/掛牌公司排名中，第三方項目較多的綠城服務(wù)規(guī)模領(lǐng)先，突破60億收入規(guī)模；其次是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司開發(fā)實力較強的物業(yè)公司，如碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)，以及雅居樂+綠地控股關(guān)聯(lián)的雅生活服務(wù)，收入規(guī)模在30億級別；嘉寶股份、佳兆業(yè)物業(yè)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、南都物業(yè)、新大正在9-10億級別；其余公司在10億元級別以下。

2018上市/掛牌物管公司收入規(guī)模對比（億元）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    整體物業(yè)管理行業(yè)雖然進入低增長階段，但是頭部企業(yè)保持了與地產(chǎn)周期匹配的超高景氣度，15家上市/掛牌物業(yè)公司三年凈利潤CAGR中值超過60%；其中規(guī)模較大的綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)仍保持高增長，三年收入CAGR分別為31.95%、40.89%，三年凈利潤CAGR為34.68%、61.18%，量價齊升。

2018年上市物業(yè)管理公司3年收入、凈利潤CAGR對比（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    穩(wěn)定抗周期但存量市場難洗牌，依靠增量面積擴張。根據(jù)數(shù)據(jù)，百強物業(yè)公司費用收繳率為93-94%，項目續(xù)約率98-99%，顯示出較高的抗經(jīng)濟周期韌性。

2015-2018百強物業(yè)費用收繳率（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2015-2018百強物業(yè)項目續(xù)約率（%）

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    3.定價受限，人力成本攀升

    單價無法穩(wěn)定提升，但人員成本、外包成本、各項雜費均在逐年提升。數(shù)據(jù)顯示，居民服務(wù)人員的平均工資已經(jīng)由2008年1.57萬上升至2018年4.11萬元，近年仍有7%左右的增速。人員成本占營業(yè)成本比例較高，根據(jù)數(shù)據(jù)，人員費用占營業(yè)成本57.84%，其他類別均在10%以下。因此工資、社保等變動對物業(yè)管理公司影響較大。

2018年百強物業(yè)公司營業(yè)成本構(gòu)成（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2008-2018居民服務(wù)人員平均工資（元，%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    4.政策逐步松動，最高限價大幅上升，部分省市已放開管制

    我國物業(yè)管理監(jiān)管法律法規(guī)主要依據(jù)2003-2004年制定的《物業(yè)管理條例》，以及其他關(guān)于招標、收費、資質(zhì)的管理辦法。政策監(jiān)管逐步放松，首先是取消物業(yè)人員的職業(yè)資質(zhì)管理，然后是取消物業(yè)資質(zhì)核定審批，降低了該類基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)的門檻，將競爭推向市場化。

2017至今國務(wù)院關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的頂層政策設(shè)計

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    二、物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來發(fā)展四大趨勢

    1.物業(yè)服務(wù)行業(yè)將主動融人現(xiàn)代化城市建設(shè)，堅持高端化、特色化、集約化發(fā)展路徑，以物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級為抓手，持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，進一步提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)的影響力，助力經(jīng)濟社會發(fā)展邁向可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

    2.物業(yè)管理部門及行業(yè)協(xié)會將積極探索高質(zhì)量發(fā)展路徑，制定高質(zhì)量發(fā)展標準，形成行業(yè)可復(fù)制可推廣的發(fā)展模式。同時，著力完善物業(yè)管理工作體系，著力深化體制機制創(chuàng)新，著力優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，不斷提升物業(yè)管理水平和行業(yè)發(fā)展水平，形成與現(xiàn)代都市相適應(yīng)的行業(yè)發(fā)展新格局。

    3.主動回應(yīng)和滿足人民對美好生活的新期待、新需求，著力解決物業(yè)服務(wù)發(fā)展不平衡不充分的核心問題，不斷提升行業(yè)發(fā)展品質(zhì)、環(huán)境品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)，提高物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)保障能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)均衡化水平，加快構(gòu)建布局合理、功能完備、優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)體系持續(xù)增進人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

    4.完善線上線下合一、前臺后臺聯(lián)動的物業(yè)服務(wù)新模式。推廣“互聯(lián)網(wǎng)＋管務(wù)公開”，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過互聯(lián)平臺公開物業(yè)管理相關(guān)信息，加快推進與商業(yè)零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫(yī)療健康、教育、體育等其他生活性服務(wù)業(yè)融合發(fā)展，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過跨界融合、聚合共享等方式，發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟、智能經(jīng)濟、綠色經(jīng)濟、創(chuàng)意經(jīng)濟、流量經(jīng)濟和共享經(jīng)濟等新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)形態(tài)。