2019年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析：一線城市成交27943套 環(huán)比下降9.79% [圖]

    房地產(chǎn)行業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

    房地產(chǎn)是我國(guó)重要的產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，從1952年貢獻(xiàn)GDP的 2.06%發(fā)展到2018年貢獻(xiàn)GDP的 6.65%，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了飛躍式發(fā)展。2018年度，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值共計(jì)59,846.40億元，占我國(guó)當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的6.65%，在第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)率低于批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)，排名第三位（其他除外）。

2018年度我國(guó)GDP構(gòu)成（億元）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告》

    房地產(chǎn)業(yè)同樣是我國(guó)信用債市場(chǎng)的重要發(fā)行主體，截至2019年二季度末，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)債券余額共計(jì)19,508 億元，占信用債余額的11.50%，在信用債市場(chǎng)中繼工業(yè)行業(yè)余額占比 46.15%外排名第二位。

截至2019年二季度末我國(guó)信用債市場(chǎng)各行業(yè)債券余額及占比（億元）

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    一、房地產(chǎn)行業(yè)特征

    （1）成本和利潤(rùn)構(gòu)成

    從房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用來(lái)看，占比最大的三種是土地成本，建筑安裝成本和管理費(fèi)用。具體來(lái)說(shuō)，土地成本又可分為土地出讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和土地征用費(fèi)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占比最大的構(gòu)成部分，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，國(guó)有建設(shè)用地面積的供應(yīng)受限于耕地紅線的約束，加之各城區(qū)可出讓土地面積逐漸減少，企業(yè)普遍缺乏土地議價(jià)能力。近年來(lái)地價(jià)迅速攀升，各處地王屢創(chuàng)新高。如今土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)總成本的 40%，未來(lái)比重必然進(jìn)一步增加；前期工程費(fèi)用包括在房產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和土地勘察等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，前期工程費(fèi)用大約占 3%；建筑安裝工程費(fèi)用由安裝工程和設(shè)備購(gòu)買兩項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，占總開(kāi)發(fā)成本的 30%；市政工程費(fèi)用是由電信、污水和自來(lái)水等設(shè)置構(gòu)成的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，約占 6%；公共配套設(shè)施來(lái)自與學(xué)校、菜市場(chǎng)和幼兒園等盈利性或非營(yíng)利性公用設(shè)施構(gòu)成的公共配套設(shè)施，約占 1%；此外經(jīng)營(yíng)期間企業(yè)還要支付一定的財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和間接費(fèi)用，各占 7%、 7%和 3%；最后不可預(yù)見(jiàn)因素產(chǎn)生的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用占據(jù) 3%。

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成（%）

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    （2）房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

    除了與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系最為緊密的金融業(yè)和建筑業(yè)，值得一提的還有政府，政府部門是土地是唯一供給方，由政府單寡頭壟斷的土地市場(chǎng)上，房地產(chǎn)商沒(méi)有議價(jià)能力。事實(shí)上，在政府以招標(biāo)拍賣掛牌出讓用地時(shí)，房地產(chǎn)商也不在意土地的出讓價(jià)格，因?yàn)橥恋刈鳛橐环N稀缺資源，并且因地理因素天然難以替代，擁有土地使用權(quán)也意味著在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也占據(jù)了一定的壟斷優(yōu)勢(shì)。正因?yàn)槿绱?，在政府招?biāo)拍賣時(shí)，不斷的有“地王”涌現(xiàn)，這些所謂的“地王”，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地招標(biāo)活動(dòng)中用大額資金拍下地塊，最終將這地價(jià)帶入房?jī)r(jià)，推動(dòng)房?jī)r(jià)飛速上漲。從樓面價(jià)上看，自 2018 年底以來(lái)一直較為平穩(wěn)，而土地溢價(jià)率顯現(xiàn)下降趨勢(shì)，這顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷淡，“地王”也變得少見(jiàn)。

住宅用地樓面價(jià)和溢價(jià)率（元/m2）

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    由于住房是居民的基本需求， 市場(chǎng)上存在著許多購(gòu)房剛性需求。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地廠商能夠通過(guò)一定手段哄抬房?jī)r(jià)，相對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)具有較強(qiáng)的議價(jià)能力，但鑒于房地產(chǎn)商所持有的商品房具有地理位置的特殊性，會(huì)受制于當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和政府限價(jià)政策的影響。 根據(jù)購(gòu)房目的，我們可將購(gòu)房者分為自住型購(gòu)房者和投資型購(gòu)房者，自從房地產(chǎn)行業(yè)收緊，特別是 2016 年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出“房住不炒”的概念后，房?jī)r(jià)只升不降的預(yù)期被漸漸打破，購(gòu)房作為投資品的需求已經(jīng)慢慢下降，投資型購(gòu)房者投資買房熱度退去。體現(xiàn)為住宅用商品房銷售面積同比增速已經(jīng)接近 0，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交不溫不火。

商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)平方米）

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    3）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

    前3大房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入占全行業(yè)的比重超過(guò)10%，前 10 大房地產(chǎn)企業(yè)占比近 30%，前20大房地產(chǎn)企業(yè)占比近 40%，前50大房地產(chǎn)企業(yè)占比超過(guò) 50%，從趨勢(shì)上看，行業(yè)集中度水平越來(lái)越高。將產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)粗分為寡占型（CR8≥40%）和競(jìng)爭(zhēng)型（CR8<40%）兩類。 從此角度看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于競(jìng)爭(zhēng)型行業(yè)。

    房地產(chǎn)行業(yè)集中度相對(duì)較高，前 200 家即前 0.21%企業(yè)銷售金額占全行業(yè)比例高達(dá) 71.85%，可以得知，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體屬于競(jìng)爭(zhēng)型行業(yè)，但行業(yè)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)依舊占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，大型企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度（%）

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房地產(chǎn)行業(yè)洛倫茲曲線（%）

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    二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

    （1）宏觀經(jīng)濟(jì)

    作為一個(gè)顯著的周期性行業(yè)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期密不可分。 經(jīng)濟(jì)上行，生產(chǎn)總值增速上升，失業(yè)率下降，預(yù)期居民可支配收入上升，房地產(chǎn)需求增加，拉動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)入上行周期；經(jīng)濟(jì)下行，失業(yè)率增加，預(yù)期居民可支配收入下降，房地產(chǎn)需求下降，帶動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期。 從下圖可以看出房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)相關(guān)性均較大， 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步，而銷售則是一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)，但是房地產(chǎn)投資和銷售的波動(dòng)幅度都比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要大得多，并且周期也更為明顯。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（%）

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    房地產(chǎn)銷售面積和GDP同比增長(zhǎng)（%）

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    按照以 GDP 不變價(jià)同比來(lái)體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)周期，以新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為周期開(kāi)始，以經(jīng)濟(jì)衰退至底部為周期結(jié)束。 當(dāng)前我國(guó)處于自 2009 年 4 月以來(lái)經(jīng)濟(jì)周期的衰退期后期。房地產(chǎn)銷售作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)，其圖形具有顯著的厚尾現(xiàn)象，即在一個(gè)房地產(chǎn)銷售周期內(nèi)，上升時(shí)間較短，而下降所占據(jù)的時(shí)間很長(zhǎng)。當(dāng)前， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體處于低位， 貿(mào)易摩擦增加、全球經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也并未看到拐點(diǎn)的有力支撐，所以預(yù)計(jì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會(huì)有太大起色。在國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的概念下，商品房銷售面積同比增速自 2016 年 5 月以后進(jìn)入衰退期以來(lái)，遲遲不見(jiàn)底，沒(méi)有回升的跡象，這很可能也會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期進(jìn)入復(fù)蘇階段。

以GDP同比表示的經(jīng)濟(jì)周期（%）

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    （2）一線住宅房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)

    土地價(jià)格已經(jīng)逐步下降，由于土地價(jià)格在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本中占據(jù) 40%的主要地位，土地價(jià)格增速的下落帶動(dòng)房?jī)r(jià)一同下降。百城住宅價(jià)格同比增速自 2017 年 1 月左右達(dá)到 18.86%的歷史高點(diǎn)后，便一直處于下落的周期， 2019 年 7 月同比增速為 3.83%，持續(xù)處于低位。房地產(chǎn)住宅價(jià)格增速趨緩，非常明確的展現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的現(xiàn)狀，并且在當(dāng)前的政策基調(diào)下，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也很難出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

百城住宅價(jià)格和同比增長(zhǎng)（元/平方米）

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    分城市來(lái)看，2017 年以前，我國(guó)一線城市、二線城市和三線城市1的住宅價(jià)格走勢(shì)基本一致，且一線城市住宅價(jià)格同比增速高于二線、二線城市住宅價(jià)格同比增速高于三線， 2017 年發(fā)生了變化，一線城市住宅價(jià)格同比增速最低、二線其次、而三線最高，并且持續(xù)到目前，應(yīng)該是受到政府“房住不炒”政策的影響，一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)過(guò)高，從而受到調(diào)控的影響最大。

    從 2018 年 6 月開(kāi)始一線城市住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)率已經(jīng)降至 0 左右，二線和三線城市住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)速度目前比較接近， 2019 年 6 月約 5%。 從歷史上看， 一線城市房?jī)r(jià)增速已經(jīng)到達(dá)底端， 本文認(rèn)為一線房?jī)r(jià)未來(lái)不會(huì)發(fā)生大幅下調(diào)，但目前為止房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策力度不減，未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。

百城住宅一線、二線、三線價(jià)格同比增長(zhǎng)（%）

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    三、房地產(chǎn)建設(shè)周期指標(biāo)

    （1）土地供應(yīng)減少，認(rèn)購(gòu)熱度下降

    購(gòu)買土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要環(huán)節(jié)，從 100 大中城市土地供應(yīng)情況來(lái)看，土地供應(yīng)面積整體比較平穩(wěn)，圍繞中樞水平波動(dòng)，但土地供應(yīng)掛牌均價(jià)卻逐年上升，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本高企。 從 2019 年 5 月以來(lái)，土地供應(yīng)和均價(jià)均有所下降，說(shuō)明購(gòu)置土地?zé)岫忍幱谙滦袇^(qū)間，短期內(nèi)房地產(chǎn)迎來(lái)回暖的可能性不大。

土地掛牌均價(jià)和供應(yīng)面積

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年度購(gòu)置土地面積（萬(wàn)平方米）

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    （2）銷售增速處于谷底，一線城市房地產(chǎn)銷售熱度下降

    我國(guó)房屋銷售面積同比增速?gòu)?2016 年以來(lái)逐漸下行，從 2019 年開(kāi)始由正轉(zhuǎn)負(fù)，并趨于平穩(wěn)。從歷史上看，目前尚未到達(dá)歷史數(shù)據(jù)最底端，但可以看出我國(guó)房屋銷售面積增速?gòu)?2008 年開(kāi)始周期與往年有顯著不同，波峰和波谷已經(jīng)下移， 2008 年以前我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)階段，政府開(kāi)始持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控，從而進(jìn)入了新的波動(dòng)周期，新的波動(dòng)周期每次持續(xù)約 3-4 年，一般年初出現(xiàn)拐點(diǎn)。

    目前銷售交易增速正處于低谷期，此次回落受“房住不炒”政策影響，從 2017 年開(kāi)始下行，目前尚未到達(dá)歷史低點(diǎn)，但已經(jīng)低于歷史均線。但是從時(shí)間上看，本次下行較為緩和，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，從波峰看，本次周期波峰有所下降，此次房地產(chǎn)政策力度較強(qiáng)，且調(diào)控回歸理性，因此房地產(chǎn)銷售面積增速不會(huì)下降至歷史谷底水平，而近期已經(jīng)小于 0 值，短期內(nèi)可能比較平穩(wěn)。

房屋銷售面積（萬(wàn)平方米）

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    從最具代表性的 30 城2銷售情況上看，2019 年 7 月一線城市成交 27,943 套，環(huán)比下降 9.79%；涉及面積 294.29 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 10.04%。二線城市成交 73,593 套，環(huán)比上升 3.42%；涉及面積 816.10 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升 3.55%。三線城市成交 52,818套，環(huán)比下降 5.45%；涉及面積 507.64 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升 6.86%。目前， 各類城市的商品房銷售規(guī)模總體已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，尤其是一線城市2019年7月銷售套數(shù)和面積下降幅度較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)在趨于冷靜。 而房地產(chǎn)銷售是投資開(kāi)發(fā)的先行指標(biāo)，所以短期內(nèi)投資開(kāi)發(fā)應(yīng)該也比較平穩(wěn)。

各線城市商品房成交套數(shù)（套）

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各線城市成交面積（萬(wàn)平方米）

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    （3）新開(kāi)工面積與竣工面積差距拉大，待售面積持續(xù)下降

    2019 年 6 月，房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工面積繼續(xù)維持良好勢(shì)頭，全國(guó)新開(kāi)工總面積達(dá)到2.57 億平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 21.2%，同比增長(zhǎng) 8.9%， 創(chuàng)六月份新開(kāi)工面積新高，但是由于基數(shù)較高，因此累計(jì)同比增速有所下降。其中，住宅新開(kāi)工面積為 1.89 億平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 19.5%，同比增長(zhǎng) 7.8%。 2019 年 1-6 月累計(jì)全國(guó)房屋竣工面積達(dá)到 3.24 億平方米，與上年同比下降了 12.67%。新開(kāi)工面積與竣工面積變動(dòng)方向不同，前者保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，而后者不斷下落。 從新開(kāi)工面積與竣工面積的比例來(lái)看， 1-6 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)普遍高于全年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，說(shuō)明地產(chǎn)企業(yè)更傾向于上半年開(kāi)工；可能系房地產(chǎn)業(yè)政策偏緊影響，該比值從 2011 年起波動(dòng)下滑， 2015-2016 年達(dá)到最低，然后重新攀升， 一個(gè)非常值得警惕的問(wèn)題是，新開(kāi)工面積已經(jīng)達(dá)到了竣工面積的 3.25 倍，大大超過(guò)了過(guò)去幾年的水平， 若竣工面積持續(xù)跟不上新開(kāi)工面積，大量的房地產(chǎn)無(wú)法按時(shí)出售，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以及時(shí)回籠資金，那么可能要面臨流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。雖然短時(shí)間內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生大的風(fēng)險(xiǎn)，但若任由事態(tài)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)在未來(lái)某一時(shí)刻遭遇困境。

新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米， %）

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房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）

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房屋新開(kāi)工面積與竣工面積比（%）

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    截止到 2019 年 7 月，房地產(chǎn)行業(yè)本年新開(kāi)工面積累計(jì) 125,715.88 萬(wàn)平方米，銷售面積累計(jì) 88,783.00 萬(wàn)平方米， 稍小于新開(kāi)工面積，說(shuō)明目前房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)比較穩(wěn)定，處于緩慢補(bǔ)庫(kù)存階段。從房屋待售面積來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)從 2014 年第三季度開(kāi)始待售面積增速下降， 2016 年開(kāi)始庫(kù)存下降，并一直持續(xù)到目前，房地產(chǎn)行業(yè)待售面積增速?gòu)?018 年開(kāi)始回升，未來(lái)隨著增速的緩慢回升到 0 值附近， 由于目前竣工面積依舊小于銷售面積，未來(lái)待售面積會(huì)持續(xù)下降。

房屋待售面積（萬(wàn)平方米）

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