2019年上半年中國物業(yè)管理行業(yè)格局發(fā)展分析及中國物業(yè)費(fèi)調(diào)控趨勢分析[圖]

    一、概況

    物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的子行業(yè)，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。1981年深圳市物業(yè)管理公司的成立為我國物管行業(yè)拉開序幕，2003年國家先后頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，標(biāo)志著我國物管行業(yè)進(jìn)入法制化階段。物管行業(yè)2014年初登資本市場，2018年迎來集中爆發(fā)。2014年6月彩生活在港成功上市，掀開物業(yè)服務(wù)企業(yè)與資本市場融合的新篇章，2015-2017年中海物業(yè)、中奧到家等多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛赴港上市。2018年我國物管行業(yè)上市公司數(shù)量激增，南都物業(yè)成為首家登陸A股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等5家物業(yè)服務(wù)企業(yè)均成功在香港上市。

    隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛上市，我國物業(yè)管理行業(yè)在資本市場熱度快速提升。截至2019年中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已成功登陸A股市場1家、港股市場14家、新三板市場46家。此外，藍(lán)光嘉寶、保利物業(yè)、鑫苑物業(yè)均在在上市路上，招商物業(yè)借力中航善達(dá)資產(chǎn)重組，越來越多的企業(yè)正在奔赴資本市場，物業(yè)管理行業(yè)備受關(guān)注。

    “房住不炒”成為政策主基調(diào)，地產(chǎn)開發(fā)回歸理性。2016年以來中央政府歷次重要會(huì)議持續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近期政治局會(huì)議更是表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，地產(chǎn)開發(fā)回歸理性，地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)字當(dāng)頭，商品房銷售與竣工增速明顯放緩。2019年上半年我國商品房銷售面積同比下降1.8%，房屋竣工面積同比下降12.7%。隨著銀保監(jiān)“23號(hào)文”落地，地產(chǎn)融資收緊或成常態(tài)，房企拿地投資愈發(fā)審慎，房企與社會(huì)資本對(duì)于尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)的需求迫切性提升。

    2019年上半年我國商品房銷售面積同比下降1.8%（億平方米）

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    2019年上半年我國房屋竣工面積同比下降12.7%（億平方米）

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    伴隨城鎮(zhèn)化推進(jìn)、居民消費(fèi)升級(jí)以及大量新房逐年交付，物業(yè)管理行業(yè)駛?cè)肟燔嚨?，?yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。2013-2018年我國物管行業(yè)在管面積持續(xù)以超過5%的速度擴(kuò)張，2018年在管規(guī)模達(dá)210.55億平方米，同比增長7.88%，遠(yuǎn)高于同期商品房銷售面積增速（1.3%）和房屋竣工面積增速（-7.8%）。而龍頭表現(xiàn)更為突出，2016-2018年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值同比增速均超過15%，2018年百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)3718.13萬平方米。物管行業(yè)的高速發(fā)展與增速趨緩的地產(chǎn)開發(fā)形成鮮明對(duì)比，物管行業(yè)對(duì)房企與資本的吸引力逐漸提升。

    2018年我國物業(yè)在管面積同比增長7.88%（億平方米）

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    2018年百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值同比增長17.52%（萬平方米）

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    存量市場方面，統(tǒng)計(jì)局公布2018年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)人口數(shù)8.31億，城鎮(zhèn)化率59.58%，折算存量住房面積累計(jì)324.23億平方米。當(dāng)前物業(yè)在管面積合計(jì)210.55億平方米，若以2017年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)面積占比69.85%推算，當(dāng)前在管住宅物業(yè)面積約147.07億平方米，就當(dāng)前存量住房面積計(jì)近存翻倍空間。雖因統(tǒng)計(jì)口徑等問題測算或存一定偏誤，但若考量近年主要上市物業(yè)企業(yè)在管面積高增速，當(dāng)前在管面積較存量市場天花板仍存較遠(yuǎn)距離或可略見端倪。此外據(jù)社科院最新發(fā)布的《人口與勞動(dòng)綠皮書：中國人口與勞動(dòng)問題報(bào)告No.19》，我國總?cè)丝跀?shù)或在2029年達(dá)到峰值14.42億，城鎮(zhèn)化率提升至70%左右。若以城鎮(zhèn)人均住房建面維持39平方米計(jì)，對(duì)應(yīng)住宅總建面393.67億平方米，較當(dāng)前存量住房規(guī)模仍存近21%的增長空間。

    2029年我國或迎人口峰值，對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口近10.09億

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    城鎮(zhèn)存量住房面積仍存較大增長空間（億平方米、平方米）

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    由于預(yù)售制的存在，商品房銷售與竣工存在一定時(shí)滯，之前年份國內(nèi)開發(fā)商從預(yù)售到竣工交房通常在1-2年。近年由于精裝房占比提升、施工流程審批趨嚴(yán)等原因，房企交房時(shí)間有所拉長，竣工與銷售出現(xiàn)一定分化。2018年全國房屋竣工面積9.36億平方米，同比回落7.80%，相較同期商品房銷售面積偏低7.81億平方米，較兩年前銷售面積低6.38億平方米。但總體來看，近年竣工面積仍較穩(wěn)定維持在10億平方米附近，對(duì)物業(yè)管理面積的提升提供支撐。往后看，由于交付合同約束，竣工大概率后續(xù)向銷售回歸，近年銷售竣工之間的缺口亦存集中交付可能，竣工面積或有更大增幅，物業(yè)市場增量落地節(jié)奏上存在保證。

    商品房銷售竣工有所分化，但后續(xù)年份竣工大概率回歸銷售（億平方米）

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    物業(yè)企業(yè)積極拓展高價(jià)值管理業(yè)態(tài)，2018年非住宅業(yè)態(tài)收入占比同比提升13.93個(gè)百分點(diǎn)至54.21%。除了業(yè)態(tài)拓展外，物業(yè)企業(yè)積極拓寬收入渠道，積極開展多種增值服務(wù)，增值服務(wù)占總收入比重逐年提升，2018年達(dá)19.51%。若保守估計(jì)2019-2020年竣工面積年均10億平方米，各業(yè)態(tài)面積占比維持2017年百強(qiáng)企業(yè)各物管業(yè)態(tài)面積分布，物業(yè)費(fèi)維持2018年單價(jià)，且增值服務(wù)收入占比維持20%，則預(yù)計(jì)2020年基礎(chǔ)物業(yè)市場規(guī)模達(dá)9569億元，疊加增值業(yè)務(wù)2392億元，物業(yè)市場總規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.2萬億，行業(yè)賽道足夠?qū)挸?，物業(yè)企業(yè)仍有足夠成長空間。

    住宅物業(yè)管理仍為物管最重要基石

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    2015-2018年物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入占比

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    2015-2018年我國物業(yè)管理市場迅速向百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)集中，2018年百強(qiáng)企業(yè)在管面積81.8億平方米，市場占有率38.85%，較2015年上升10.43pct。百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)內(nèi)部分化逐漸加劇，頭部企業(yè)積極擴(kuò)大管理版圖，競爭力逐漸凸顯，2018年TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積達(dá)23.9億平方米，市場占有率為11.35%，營業(yè)收入均值是百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值的5.51倍。在管面積角度，2018年TOP10企業(yè)管理面積均值是TOP11-30企業(yè)的3.76倍，TOP31-51企業(yè)的10.28倍，TOP51-100企業(yè)的18.96倍，頭部企業(yè)管理面積均值較其他層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢明顯。

    2018年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)市場占有率為38.85%（億平方米）

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    2018年TOP10物管企業(yè)市場占有率為11.35%（億平方米）

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    百強(qiáng)不同層級(jí)企業(yè)管理面積均值差距呈擴(kuò)大趨勢（萬平方米）

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    物業(yè)管理行業(yè)格局仍處于快速調(diào)整期，2018年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜單中，上年入榜企業(yè)留存率僅61.36%，之前兩年上榜企業(yè)較次年榜單留存比例亦均不足65%，百強(qiáng)格局遠(yuǎn)未穩(wěn)固。頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭同樣十分激烈，就TOP10企業(yè)榜單而言，除萬科物業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)三家地位相對(duì)穩(wěn)固，頭部地位雛形初現(xiàn)外，剩余企業(yè)排名變動(dòng)頻繁。物業(yè)管理行業(yè)市場集中度遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)，2018年物業(yè)管理行業(yè)CR10和CR100分別為11.35%、38.85%，而房地產(chǎn)行業(yè)CR10和CR100分別為26.89%、66.73%。物業(yè)企業(yè)仍處于提規(guī)模搶份額階段，行業(yè)格局落地言之尚早，這也意味著物業(yè)企業(yè)存在較大的潛在可能，這也是近年房企與資金頻頻出手剝離物業(yè)板塊單獨(dú)上市、積極資金注入與實(shí)施并購等的重要原因。

    物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜單留存率不足65%（家）

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    物業(yè)管理行業(yè)市場集中度遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度

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    物業(yè)行業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，近年百強(qiáng)物管企業(yè)人力成本占營業(yè)成本比重基本穩(wěn)定在55%-60%之間，人工成本的變動(dòng)對(duì)行業(yè)毛利影響較大。伴隨適齡勞動(dòng)力占比下降與教育水平的提升等，近年一線城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)步上行，單位勞動(dòng)力成本逐年上升。而受政府價(jià)格管控與老舊小區(qū)價(jià)格粘性影響，主要城市物業(yè)費(fèi)總體偏穩(wěn)，2018年北上深廣樣本物業(yè)服務(wù)均價(jià)分別為2.80、2.43、3.15和2.42元/平方米•月，較2015年價(jià)格表現(xiàn)小幅提升但變動(dòng)幅度有限。整體來看，行業(yè)物業(yè)收入均價(jià)受調(diào)控偏穩(wěn)而人力成本剛性提升，常理推論行業(yè)毛利率應(yīng)處于下行通道。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)通過管理運(yùn)營降低成本費(fèi)用占比，2018年物管行業(yè)成本費(fèi)用率為92.20%，較2015年下降5.80pct，百強(qiáng)企業(yè)成本費(fèi)用率91.85%，較2015年下降0.91pct。近年來物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)毛利率持續(xù)上行，毛利率水平維持在20%以上，2018年百強(qiáng)企業(yè)毛利率23.56%，較2015年提升3.52pct。頭部企業(yè)實(shí)現(xiàn)了收入利潤的同步擴(kuò)張，2018年碧桂園服務(wù)營業(yè)收入同比增長49.76%至46.75億元，銷售毛利率同比提升4.51pct至37.68%；雅生活服務(wù)營業(yè)收入同比增長91.78%至33.77億元，銷售毛利率同比提升4.66pct至38.20%。

    2018年物管行業(yè)成本費(fèi)用率為92.20%，較2015年下降5.80pct

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    在管面積快速擴(kuò)張，新樓盤物業(yè)費(fèi)相對(duì)較高推動(dòng)整體物業(yè)費(fèi)上升?？偭可峡唇晡锕苊娣e增量與房屋竣工面積匹配度較高，主因如今竣工交付的新樓盤基本均配套物業(yè)。與已形成價(jià)格粘性，短期物業(yè)費(fèi)較難調(diào)整的老舊小區(qū)相比，在過去幾年房價(jià)高增背景下購房者對(duì)于物業(yè)費(fèi)的適度提價(jià)并不敏感；且現(xiàn)今購房者對(duì)于環(huán)境、安全等物業(yè)環(huán)境要求更高，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)愿意給予一定溢價(jià)，這些因素使得新盤通常較舊盤有更高的物業(yè)均價(jià)。

    物業(yè)企業(yè)在管面積高速擴(kuò)張過程中，新盤的拓展對(duì)其盈利能力的提升有較強(qiáng)拉動(dòng)作用，百強(qiáng)企業(yè)單位面積收入與毛利整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢。若住宅業(yè)態(tài)外的其他高價(jià)值業(yè)態(tài)占比提升，則會(huì)更高效支撐企業(yè)盈利。

    百強(qiáng)企業(yè)單位面積收入與毛利持續(xù)上升（元/平方米）

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    物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上通過將基礎(chǔ)物業(yè)外包適度壓縮成本，2018年百強(qiáng)企業(yè)綠化、秩序維護(hù)、清潔、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的外包項(xiàng)目比例分別為43%、25%、60%和37%。同時(shí)通過科技賦能，持續(xù)加大智能化研發(fā)投入，融合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)，達(dá)到減員增效的目的，如綠城服務(wù)應(yīng)用科技構(gòu)建共享中心，形成數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)、智慧高效的同級(jí)管理體系。盡管單位勞動(dòng)力成本確有上行，但物業(yè)企業(yè)通過基礎(chǔ)業(yè)務(wù)合理比例外包、加大科技投入等方式有效提升了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和效率。2018年百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積同比增長7.50%至6356平方米，人均產(chǎn)值同比提升1.16萬元，人均凈利潤同比提升0.15萬元。

    2015-2018年百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占比

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    百強(qiáng)企業(yè)人均產(chǎn)值與凈利潤持續(xù)提升（萬元）

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    物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，不斷拓寬服務(wù)范圍，高價(jià)值增值業(yè)務(wù)收入及其占比快速提升，2018年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達(dá)到1.73億元，占總收入均值比重的19.51%。增值業(yè)務(wù)價(jià)格市場化程度較高，通常為輕資產(chǎn)運(yùn)營，具有更高的盈利性，2018年百強(qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)凈利潤率為18.50%，是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤率的3.28倍，對(duì)物業(yè)企業(yè)整體盈利能力形成極大支撐。頭部企業(yè)受益規(guī)模及品牌優(yōu)勢，在拓展增值業(yè)務(wù)方面成效更加突出。以碧桂園服務(wù)為例，2018年碧桂園增值服務(wù)收入占比較2015年大幅提升11.98pct至25.84%，相較于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)31.9%的毛利率，社區(qū)增值服務(wù)與非業(yè)主增值服務(wù)66.1%和48.1%的毛利率明顯偏高，最終拉動(dòng)公司整體毛利率水平仍保持較好增速，2018年同比增長4.5pct至37.7%。

    2018年百強(qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)凈利潤率將近基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的3倍

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    當(dāng)前行業(yè)格局未定，開發(fā)商與資本均積極介入，支持相關(guān)物業(yè)企業(yè)迅速拓展，在格局落定前搶占市場。擴(kuò)展管理規(guī)模搶占市場份額成為第一要?jiǎng)?wù)，2018年主要上市物業(yè)企業(yè)在管面積多保持較高增速，但各家公司面積擴(kuò)張途徑有所不同?？傮w來看物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張主要有三種途徑：獲取兄弟房企資源、拓展第三方開發(fā)商資源與收并購，與之相對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)也可分為三類：較強(qiáng)依賴兄弟企業(yè)的公司如碧桂園服務(wù)等、依靠自身品質(zhì)向第三方開發(fā)商拓展的公司如綠城服務(wù)等以及憑借收并購快速擴(kuò)張的公司如雅生活服務(wù)等。

    當(dāng)前規(guī)模拓展為物業(yè)企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)，但不同企業(yè)擴(kuò)張途徑有所不同。當(dāng)前較為主流的三種拓展路徑各有利弊，對(duì)物業(yè)企業(yè)自身資質(zhì)要求也有所差異。

三種面積拓展模式優(yōu)劣對(duì)比

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場競爭現(xiàn)狀及投資方向研究報(bào)告》