智研精品報(bào)告

2019年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 管小紅 2019-10-25 05:44 來(lái)源：智研咨詢(xún)

一、地產(chǎn)融資：監(jiān)管收緊債務(wù)圍城

以100余家企業(yè)作為樣本，統(tǒng)計(jì)其公開(kāi)發(fā)布的融資數(shù)額，發(fā)現(xiàn)2019年上半年房企融資數(shù)額達(dá)到12309.11億元（含擬融資計(jì)劃，下同），其中債券融資達(dá)到7602.19億元，占比61.76%。

若分月來(lái)看2019年4月融資總額最高，達(dá)到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過(guò)后，隨著監(jiān)管層對(duì)融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過(guò)去的6月份，房企融資動(dòng)作進(jìn)一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環(huán)比下跌8.93%。

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2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號(hào)文發(fā)布后，境內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)明顯收緊態(tài)勢(shì)，房企積極謀求海外發(fā)債上的突破。于此，6月單月海外融資數(shù)額出現(xiàn)環(huán)比大幅增長(zhǎng)，增幅為189.75%，錄得的融

資額為665.39億元。

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2019年上半年房企短期融資（2年以下）占比為25.38%，2-4年期限的融資占比為41.47%；5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對(duì)債務(wù)兌付壓力，房企的主要信條是解決債務(wù)，急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務(wù)在上半年也較為普遍。

2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來(lái)看呈現(xiàn)波動(dòng)上漲趨勢(shì)，其中2月、4月以及6月的融資成本相對(duì)較高，分別為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，資金收緊態(tài)度不變，房企的融資成本還將進(jìn)一步升高。

二、2019年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售情況

1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)分析

9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.08，比8月份提高0.14點(diǎn)。

2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

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2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)場(chǎng)供應(yīng)情況分析

2019年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積834201萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，增速比2019年1-8月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積583683萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.1%。房屋新開(kāi)工面積165707萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)施竣工面積及新開(kāi)工面積

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3、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析

2019年1-9月，商品房銷(xiāo)售面積119179萬(wàn)平方米，同比下降0.1%，降幅比2019年1-8月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2019年1-9月商品房銷(xiāo)售面積及增速

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2019年1-9月商品房銷(xiāo)售金額及增速

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2019年1-9月東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積47035萬(wàn)平方米，同比下降2.9%，降幅比2019年1-8月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額59171億元，增長(zhǎng)6.0%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積33816萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.5%，增速持平；銷(xiāo)售額24279億元，增長(zhǎng)7.2%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積33004萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.6%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額23781億元，增長(zhǎng)10.6%，增速加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積5324萬(wàn)平方米，下降5.9%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額4260億元，增長(zhǎng)2.5%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。

2019年1-9月全國(guó)商品房銷(xiāo)售及待售情況統(tǒng)計(jì)

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4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積情況分析

2019年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15454萬(wàn)平方米，同比下降20.2%，降幅比2019年1-8月收窄5.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。

2019年1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積

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2019年1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款

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三、2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速情況分析

2019年2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98008億元，同比增長(zhǎng)10.5%。

2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速

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2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成情況

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2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)域增速情況分析

2019年1-9月東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51680億元，同比增長(zhǎng)8.6%；中部地區(qū)投資20481億元，增長(zhǎng)10.0%；西部地區(qū)投資21754億元，增長(zhǎng)16.2%；東北地區(qū)投資4093億元，增長(zhǎng)9.9%。

2019年1-9月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

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2019年1-9月份東中西部地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)投資情況

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3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金到位情況分析

2019年1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金130571億元，同比增長(zhǎng)7.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款19689億元，增長(zhǎng)9.1%；利用外資104億元，增長(zhǎng)1.4倍；自籌資金42024億元，增長(zhǎng)3.5%；定金及預(yù)收款43877億元，增長(zhǎng)9.0%；個(gè)人按揭貸款19900億元，增長(zhǎng)13.6%。

2018-2019年1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速情況

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2019年1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計(jì)

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二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：將會(huì)越來(lái)越理性、穩(wěn)定、健康

1、從外部環(huán)境來(lái)看，以美聯(lián)儲(chǔ)為主的世界主要經(jīng)濟(jì)體的央行早已不再實(shí)行量化寬松的貨幣政策，反而開(kāi)始縮表，并進(jìn)入加息周期。在這種大環(huán)境下，中國(guó)的貨幣政策也步入到穩(wěn)健發(fā)展階段，不會(huì)再搞“大水漫灌”，房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，失去了大筆資金流入的支撐，難以暴漲。

2、從內(nèi)部情況來(lái)看，前些年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲，導(dǎo)致各路資金通過(guò)各種渠道流入樓市，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形成虹吸效應(yīng)，并嚴(yán)重影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至出現(xiàn)某上市公司面臨退市危機(jī)通過(guò)賣(mài)旗下兩套房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)“扭虧為盈”的案例，令人震驚。這種情況導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到巨大沖擊，這顯然不是一個(gè)健康經(jīng)濟(jì)社會(huì)應(yīng)該出現(xiàn)的現(xiàn)象。

因此，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，要求剝離房子的金融屬性，強(qiáng)化房子的居住屬性，并堅(jiān)持實(shí)行一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)失去了炒作和投資價(jià)值，資金也失去了炒作的動(dòng)力。

3、從最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)大多數(shù)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨穩(wěn)定，在“房住不炒”的精神指引下，在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的作用下，中國(guó)的樓市正面臨著前所未有的大變局，將會(huì)越來(lái)越穩(wěn)定，因此也給市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)了前所未有的改變。

4、從最近本報(bào)記者在北京、上海等一些熱點(diǎn)城市的實(shí)地調(diào)研來(lái)看，市場(chǎng)交易雙方的心理發(fā)生了巨大的變化。以最能真實(shí)反映市場(chǎng)變化的二手房市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)完全從之前的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者選房的過(guò)程拉長(zhǎng)，貨比三家，從容待購(gòu)。而賣(mài)方也進(jìn)入心理拉鋸戰(zhàn)，不著急用錢(qián)的賣(mài)家手中的房子成交周期拉得非常長(zhǎng)，而著急用錢(qián)的賣(mài)家則會(huì)不斷降低心理成交價(jià)位?，F(xiàn)在北京等城市二手房市場(chǎng)上能成交的存量房基本上都是稍微低于市場(chǎng)價(jià)的高性?xún)r(jià)比房屋。

5、在新房市場(chǎng)，一線重點(diǎn)城市由于限購(gòu)限貸等政策，使得適宜的客戶(hù)群體大大低于之前的數(shù)量，所以，那些資金壓力較大有業(yè)績(jī)要求的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇各種優(yōu)惠策略來(lái)拼命爭(zhēng)奪這些稀缺的客戶(hù)資源。

6、在土地市場(chǎng)，由于“房住不炒”的要求和終端市場(chǎng)客觀因素限制，作為買(mǎi)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在不斷調(diào)低心理預(yù)期，盡管今年多個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)相比去年的多地塊流拍相比開(kāi)始升溫，但已經(jīng)很難出現(xiàn)前幾年“地王”頻出的景象了。土地市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)的周期。

綜合來(lái)講，2019年中國(guó)大多數(shù)大中城市的樓市無(wú)論是房?jī)r(jià)、成交量還是土地市場(chǎng)都將步入平穩(wěn)周期，房子的居住屬性將越來(lái)越凸顯。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也將會(huì)越來(lái)越理性、健康。

本文采編：CY315