10月房貸利率小幅震蕩，房貸新政執(zhí)行仍需時間

    10月份，全國首套房貸款平均利率為5.52%，已連續(xù)5個月小幅上升。2019年10月全國首套房貸款平均利率為5.52%，相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR水平加點67BP，環(huán)比微升0.01個百分點，同比下降0.19個百分點，已連續(xù)5個月小幅上升。10月房貸利率水平延續(xù)了前四個月的上行趨勢，但上行幅度有所減緩，下行的城市數(shù)量有所增加。

    10月房貸利率小幅震蕩
    全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2019年二季度以來，部分城市收緊了調(diào)控政策，5月份以來部分熱點城市首套房貸利率也紛紛上調(diào)，6月全國首套房貸平均利率一改此前連續(xù)6月下行的趨勢，年內(nèi)首次微升，此后4個月房貸利率持續(xù)小幅上升。考慮到后續(xù)市場利率大概率會下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內(nèi)5年期LPR沒有下調(diào)，預(yù)計全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

    從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價格的歷史走勢來看，有較高的一致性。10月份，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境較上月小幅收緊。雖然近幾個月CPI逐漸走高，貨幣寬松的空間短期或暫時縮小，但隨著全球貨幣寬松預(yù)期強烈，中期來看我國金融環(huán)境整體上還將進一步寬松。預(yù)計年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值;年內(nèi)百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進入負區(qū)間。

    綜合2019年數(shù)據(jù)，沈昕進一步指出，今年1月份M1同比增速創(chuàng)2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經(jīng)見到。從百城二手房價格同比漲幅的絕對值來看，前兩輪調(diào)整均進入負區(qū)間，而目前仍在正區(qū)間。“預(yù)計年內(nèi)同比漲幅還將收窄，大概率會進入負區(qū)間。從歷史走勢來看，2019年年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期百城二手房價格同比漲幅的階段性低點”。

    房貸新政全線執(zhí)行仍需時間
    自進入10月份以來，LPR房貸新政陸續(xù)在全國各重點城市鋪展開，但全線執(zhí)行仍然需要更多的時間。目前，一線城市中，除了個別銀行之外，幾乎全部執(zhí)行了新的房貸定價方式。二線城市中，多數(shù)熱點城市例如天津、青島、無錫、廈門等城市的多數(shù)銀行也開始采用LPR對房貸利率進行定價。

    此外，報告指出，雖然在房貸利率在換錨LPR之前有過渡期，但目前一線城市仍然尚未部署完畢，二三線城市則可能在利率調(diào)整和報價口徑等方面需要更長的過渡時間。以LPR為基準(zhǔn)對房貸利率進行定價則是為了更好地發(fā)揮市場長效機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容，新房貸利率水平也與我國當(dāng)前的利率水平相當(dāng)。

    利率作為影響購房成本的因素被許多購房者看重。對于房貸利率是漲是跌的猜測讓許多購房者在“金九月”猶豫不決，市場則是出現(xiàn)了“看的多，買的少”的現(xiàn)象。“等等再買”成為了不少購房者的保險做法。

    雖然全國整體的房貸利率水平在LPR落地之后出現(xiàn)了上漲，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，LPR利率的調(diào)整并不會對按揭貸款的成本等產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。按照當(dāng)前的房貸利率進行計算，百萬房貸月供僅增加6元，對于購房者未造成重大壓力。在房貸利率換錨LPR后，絕大多數(shù)的城市房貸利率都較之前略高出了0.1-0.2個百分點，其也代表了利率本身沒有下跌的可能。未來，房貸利率或出現(xiàn)微弱的上漲，但不會對購房者造成重大影響。