2018年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程、發(fā)展背景及競(jìng)爭(zhēng)格局分析[圖]

    一、物管行業(yè)的發(fā)展歷程

    顧我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)30逾年的發(fā)展歷程，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：探索起步期、行業(yè)規(guī)范期、快速發(fā)展期。

    探索起步期（1981-1995）：1981年，我國(guó)第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立。1983年，深圳市國(guó)際商業(yè)大廈成為首個(gè)運(yùn)用物業(yè)管理的商業(yè)體；1985年，物業(yè)管理拓展至深圳市鵬基工業(yè)區(qū)；

    行業(yè)規(guī)范期（1996-2000）：國(guó)內(nèi)物管行業(yè)經(jīng)過(guò)了十多年的探索后，于1996年開(kāi)始進(jìn)入了行業(yè)規(guī)范期，主要體現(xiàn)在物業(yè)管理法律法規(guī)的陸續(xù)出臺(tái)。

    快速發(fā)展期（2001-至今）：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理規(guī)模逐步提升。近幾年，我國(guó)商品房銷量屢創(chuàng)新高，2018年商品房銷售面積達(dá)17.2億方。作為房地產(chǎn)后周期的物管行業(yè)得到了迅速的發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景展望報(bào)告》

    我國(guó)物業(yè)公司主要提供兩種類型的物業(yè)服務(wù)，即基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)和增值業(yè)務(wù)服務(wù)。其中，增值業(yè)務(wù)服務(wù)又可細(xì)分為業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)主要包括：安保服務(wù)、衛(wèi)生保潔服務(wù)及維修、綠化等標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)。增值業(yè)務(wù)服務(wù)中的業(yè)主增值服務(wù)包括：物業(yè)公司為業(yè)主提供的社區(qū)家政服務(wù)、教育養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)金融服務(wù)等；而非業(yè)主增值服務(wù)主要包括為開(kāi)發(fā)商提供新樓盤的銷售代理以及廣告等業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)構(gòu)成

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    二、行業(yè)發(fā)展背景

    物管行業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條的后周期節(jié)點(diǎn)，滯后于商品房新開(kāi)工及銷售情況。我國(guó)商品房銷量在經(jīng)歷2014年負(fù)增長(zhǎng)后，2015-2018年持續(xù)正增長(zhǎng)，且2016增速達(dá)22.5%。2017年再創(chuàng)新高，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售面積16.94億方，同比增長(zhǎng)7.7%，近三年銷量復(fù)合增速達(dá)10.1%。

商品房銷售面積及其同比

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不同業(yè)態(tài)銷售面積同比增速

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    施工強(qiáng)度是影響新開(kāi)工到竣工傳導(dǎo)時(shí)滯長(zhǎng)短的重要因素之一。自2016年下半年，新開(kāi)工向竣工的傳導(dǎo)時(shí)間出現(xiàn)拉長(zhǎng)跡象。將建安投資與施工面積進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)2017年一季度起，二者出現(xiàn)背離，且剪刀差逐步拉大。這表明，自2016年底、2017年初，新開(kāi)工后的項(xiàng)目，施工強(qiáng)度有所降低，從而施工周期出現(xiàn)拉長(zhǎng)的現(xiàn)象。與融資環(huán)境收緊后，部分房企搶開(kāi)工、搶銷售、加速回款、滯后竣工有關(guān)。2019年開(kāi)始，建安投資逐步修復(fù)，實(shí)際竣工有企穩(wěn)之勢(shì)。2016-2018年周期拉長(zhǎng)的項(xiàng)目將在未來(lái)兩年進(jìn)行集中交付。

新開(kāi)工面積及其同比

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竣工面積及其同比

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新開(kāi)工與竣工時(shí)滯拉長(zhǎng)

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    截至2018年末，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)59.6%，對(duì)標(biāo)美國(guó)（82.3%）、日本（91.6%）、韓國(guó)（81.5%）、英國(guó)（83.4%），我國(guó)城鎮(zhèn)化率至少還有20%的增長(zhǎng)空間。但是美國(guó)、日本的城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%-75%后，經(jīng)歷了一段平臺(tái)期，然后繼續(xù)上升?？紤]到我國(guó)住房需求主要由：1、城鎮(zhèn)新生人口的需求；2、農(nóng)村人口流入城鎮(zhèn)帶來(lái)的需求；3、改善型需求組成。預(yù)計(jì)未來(lái)2021-2030年商品房年均需求中樞將逐步降至9-10億方的合理水平。

我國(guó)總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化率

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    按照管理業(yè)態(tài)來(lái)看，2018年我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在管面積達(dá)8.9億方；醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)達(dá)98.7萬(wàn)個(gè)、醫(yī)院2.9萬(wàn)個(gè)；全國(guó)高等學(xué)校2914所。從銷量來(lái)看，近三年非住宅業(yè)態(tài)銷售面積占比約14%，復(fù)合增速為13.8%。從竣工來(lái)看，非住宅業(yè)態(tài)竣工占比逐年提升，2018年占比達(dá)29.4%。傳統(tǒng)住宅物業(yè)依然作為物管行業(yè)的主要組成部分，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局日漸清晰，頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)逐步擴(kuò)大。而非住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域，則具備更多的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

非住宅銷售情況

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商品房銷售面積構(gòu)成

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非住宅竣工情況

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    經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)需求量提升的同時(shí)，品質(zhì)要求相應(yīng)更高。城鎮(zhèn)化率的提升來(lái)源于人口的流動(dòng)，當(dāng)前我國(guó)人口的流動(dòng)又取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)居民的收入水平也隨之提高。2018年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約39251元，同比增長(zhǎng)7.8%，剔除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)5.6%。2016-2018年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增速8.0%，剔除價(jià)格因素后為5.9%。收入的提升，在一定程度上帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，從而對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及類別提出更高、更多的要求，成為單價(jià)提升的潛在動(dòng)力之一。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比

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城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際同比

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    三、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

    近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域集中度表現(xiàn)出明顯的提升趨勢(shì)。不論是在土地儲(chǔ)備、銷售規(guī)模，還是在資金獲取上，資源向規(guī)模型房企傾斜的趨勢(shì)較為突出。未來(lái)幾年，這類物業(yè)公司將充分享受商品房銷售高增后帶來(lái)的規(guī)模提升紅利，促進(jìn)物管行業(yè)集中度的提升。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售集中度持續(xù)提升

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    2015-2018年，物業(yè)百?gòu)?qiáng)管理面積均值由2361.5萬(wàn)方增長(zhǎng)至3718.1萬(wàn)方，平均管理項(xiàng)目數(shù)量由154個(gè)增長(zhǎng)至192個(gè)，市占率由28.42%提升10.43個(gè)百分點(diǎn)至38.85%。2018年，TOP10的合計(jì)市占率提升至11.35%，較2017年增加0.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)的物管行業(yè)集中度還有較大的提升空間。

    物業(yè)百?gòu)?qiáng)在管規(guī)模均值及合計(jì)市占率

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    從收入構(gòu)成來(lái)看，2018年，物業(yè)百?gòu)?qiáng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為7.13億元，占比達(dá)80.49%，較2017年下降1.31個(gè)百分點(diǎn)；多種經(jīng)營(yíng)收入均值達(dá)1.73億元，占比19.51%。多種經(jīng)營(yíng)收入中，空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比靠前。從凈利潤(rùn)構(gòu)成來(lái)看，物業(yè)百?gòu)?qiáng)2018年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)占比55.70%，較2017年下降2.62個(gè)百分點(diǎn)；多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)均值占比44.30%?？梢?jiàn)，增值服務(wù)的盈利能力遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。一方面，隨著物業(yè)公司對(duì)增值服務(wù)的持續(xù)拓展，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模提升可期。另一方面，隨著人力成本的增加，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)盈利水平或進(jìn)一步受到壓制，增值服務(wù)有望成為行業(yè)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

2018年物業(yè)百?gòu)?qiáng)基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)收入占比

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物業(yè)百?gòu)?qiáng)業(yè)主增值服務(wù)構(gòu)成

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