2018年中國(guó)房屋租賃人口數(shù)量、短租與長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)模及房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展前景分析[圖]

    一概況

    我國(guó)租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國(guó)、美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。以發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)為參照，我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間十分可觀。城市層面，北京、上海、深圳等流動(dòng)人口集中的一線城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒(méi)有超過(guò)40%，相對(duì)于舊金山、 紐約等對(duì)標(biāo)城市高達(dá)60%左右的租賃人口占比和50%左右的租賃房屋占比，差距明顯。

    2014年我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.53億人，為歷史之最。之后4年，人口流動(dòng)趨于穩(wěn)定，年均2.46億人。而這些人口主要流向京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及沿海地區(qū)，這一群體已經(jīng)成為我國(guó)房屋租賃需求第一大群體。

2011-2018年中國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模及占全國(guó)總?cè)丝诒戎刳厔?shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    眾多的流動(dòng)人口數(shù)量必然帶來(lái)大量的住房需求，在我國(guó)2018年的2.41億流動(dòng)人口中大約有2.1億需要租房。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2018年底租房市場(chǎng)租賃人口達(dá)到2.1億人，并且預(yù)期未來(lái)幾年內(nèi)，租賃人口將持續(xù)出現(xiàn)上漲，預(yù)計(jì)2022年，租賃人口將達(dá)到2.4億人。

2017-2022年中國(guó)租房市場(chǎng)租賃人口數(shù)量趨勢(shì)及預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    房?jī)r(jià)高企也是住房租賃市場(chǎng)需求旺盛的另一源頭。從2018年全球主要城市房?jī)r(jià)收入比情況來(lái)看，中國(guó)核心城市當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高于大部分國(guó)際城市，未來(lái)核心城市房?jī)r(jià)還將上漲，將有更多的人買(mǎi)不起房只能租房，且租房群體轉(zhuǎn)向購(gòu)房的時(shí)間將大大延后，租房時(shí)間變長(zhǎng)，租賃需求將大幅增加。

2018年全球主要城市房?jī)r(jià)收入比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    2018年，中央及各部委對(duì)住房租賃市場(chǎng)的表態(tài)基本延續(xù)此前框架，主要從供給側(cè)改善入手，著重在土地和融資端發(fā)力，力求降低項(xiàng)目獲取成本，拓寬融資渠道，提升住房租賃企業(yè)的盈利空間和規(guī)模發(fā)展速度。具體來(lái)看，土地方面，原國(guó)土部、住建部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部均強(qiáng)調(diào)推進(jìn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，住建部對(duì)租賃用地的供應(yīng)占比做出要求;融資方面，證監(jiān)會(huì)、住建部首次聯(lián)合對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化出臺(tái)支持性文件，銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)符合條件的保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)參與長(zhǎng)租市場(chǎng)建設(shè)。在這樣的政策紅利下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)大有發(fā)展空間。

    2018年我國(guó)租賃房源同比增長(zhǎng)36%，上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國(guó)前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%。從面積上看，2018年全國(guó)租賃房源主力供應(yīng)面積集中在50m2以下和70-90m2兩個(gè)區(qū)間，占比分別為29.5%和22.6%。

    除此之外，在國(guó)家政策指引支持下，我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)正迎來(lái)金融深化的變革，隨著嚴(yán)防嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)，金融去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管等不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)的格局也在變化，行業(yè)走向分化。在這種背景下，需要有更多的金融思維、金融潛力以及資源整合的能力，金融資源是未來(lái)房企發(fā)展的核心。

    二、格局

    1、短租行業(yè)

    我國(guó)在線短租行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分為三種：商對(duì)客（B2C）模式、個(gè)人對(duì)個(gè)人（C2C）模式以及個(gè)人對(duì)商對(duì)個(gè)人（C2B2C）模式。B2C模式的模式有房源品質(zhì)、服務(wù)水平有保證、設(shè)施完善、安全性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，代表平臺(tái)有途家；C2C模式有運(yùn)營(yíng)成本低、延展性強(qiáng)、便于擴(kuò)張、盈利性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，代表平臺(tái)有Airbnb、小豬、螞蟻短租等；C2B2C模式由平臺(tái)干預(yù)房源品質(zhì)、服務(wù)并建立信用體系，有助于促成交易，代表平臺(tái)有自如、Xbed等。

    我國(guó)在線短租市場(chǎng)交易規(guī)模逐漸擴(kuò)大，隨著市場(chǎng)格局的進(jìn)一步穩(wěn)定，擴(kuò)大速度逐漸放緩，2018年市場(chǎng)交易規(guī)模約為169.6億元。

2014-2018年中國(guó)在線短租市場(chǎng)交易規(guī)模及增長(zhǎng)趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加速，在線短租平臺(tái)的產(chǎn)品逐步升級(jí)，更加注重保障用戶數(shù)據(jù)安全和房源真實(shí)性，再加上共享經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)，我國(guó)在線短租用戶規(guī)模逐漸擴(kuò)大。2016年在線短租用戶規(guī)模約為0.4億人次，2017年增長(zhǎng)一倍，達(dá)到0.8億人，2018年用戶規(guī)模將增長(zhǎng)83.75%，達(dá)1.47億人次。

2016-2020年中國(guó)在線短租用戶規(guī)模及增速趨勢(shì)預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    2、長(zhǎng)租

    從長(zhǎng)期租戶滲透率來(lái)看，2018年，我國(guó)長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期租戶滲透率達(dá)17.2%，與美國(guó)、日本、德國(guó)等國(guó)家相比仍有較大差距。

2018年中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期租戶滲透率對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    2018年，我國(guó)長(zhǎng)租公寓在線租戶中，月收入不超過(guò)3000元的用戶約占總數(shù)的28%，月收入在30001-5000元之間的用戶約占總數(shù)的20%，月收入位于5001-10000元之間的用戶約占總數(shù)的32%，而月收入超過(guò)2萬(wàn)元的用戶僅占總數(shù)的5%。

2018年中國(guó)長(zhǎng)租公寓在線租戶月收入分布占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    從我國(guó)租房用戶可接受的價(jià)格來(lái)看，能夠接受租房?jī)r(jià)格在1500-2000元之間的用戶，占總?cè)藬?shù)的比重達(dá)到了29.5%。

2018年中國(guó)長(zhǎng)租公寓在線租戶可接受價(jià)格分布

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    三、趨勢(shì)

    隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁進(jìn)存量時(shí)代，租賃市場(chǎng)也在“租購(gòu)并舉”的政策下迎來(lái)蓬勃發(fā)展。我國(guó)是世界上租賃人口最多的國(guó)家，2018年我國(guó)整體租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約為1.80萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.38%，我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，未來(lái)有望成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中增長(zhǎng)最大的市場(chǎng)。

    十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”以來(lái)，2018年5月住建部再次提出“一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)以租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為代表的土地供應(yīng)占比有望顯著提升。多層次供應(yīng)主體的形成，將進(jìn)一步分流市場(chǎng)的一致性預(yù)期，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康理性。

    租賃住房方面，為加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善租購(gòu)并舉制度，2019年7月18日，財(cái)政部、住建部?jī)刹块T(mén)公示了2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單，排名前16位的城市分別為北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都。地方層面，北京發(fā)布住房租賃合同示范文本，明確住房出租應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，同時(shí)規(guī)定未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。廣州規(guī)定住房租賃合同期限不得超過(guò)二十年，一次性收取租金的不宜超過(guò)一年，租金收取鼓勵(lì)押一付一。杭州對(duì)三份文件進(jìn)行征求意見(jiàn)，鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，支持其多渠道籌集房源，增加租賃住房有效供給，并對(duì)從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、開(kāi)展租賃居間服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，擬分別給予最高200萬(wàn)元、100萬(wàn)元專(zhuān)項(xiàng)扶持資金。

2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    未來(lái)隨著越來(lái)越多的人用別人的房子解決自己的居住問(wèn)題，相信這一比例會(huì)大幅增長(zhǎng)，住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模也將會(huì)超過(guò)3萬(wàn)億元。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)房屋租賃行業(yè)投資潛力分析及發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》