2019年深圳新房成交情況、各區(qū)與各月新房成交情況及2020年深圳樓市走向預(yù)測(cè)[圖]

    一、2019年深圳新房成交情況分析

    2018年，深圳市政府出臺(tái)的調(diào)控政策數(shù)量較2017年有所增加。相比2017年只有兩個(gè)調(diào)控政策，2018年深圳政府出臺(tái)了四個(gè)調(diào)控政策。其中，前三季度調(diào)控政策逐漸收緊，三月份頒布了“三價(jià)合一”政策，七月份頒布了“731政策”，以及八月份發(fā)布了二次房改方案。但第四季度政策出現(xiàn)松動(dòng)，十一月份政府發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法修訂草案征求意見稿，規(guī)定了開發(fā)商明碼標(biāo)價(jià)商品房，限制房?jī)r(jià)下跌或上漲比例。

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)深圳市商品房行業(yè)市場(chǎng)前景規(guī)劃及發(fā)展前景分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：截至2018年11月底，深圳住宅成交量為約為302萬平方米，同比減少0.4%。其中，受被抑制的剛性需求釋放和市場(chǎng)上仍然旺盛的投資需求的影響，前三季度成交量持續(xù)上漲，于各季末分別上升至約65萬平方米、84萬平方米和98萬平方米。但在政府頒布“731政策”后，眾多潛在購(gòu)房者轉(zhuǎn)持觀望態(tài)度，開發(fā)商的銷售情緒走弱，導(dǎo)致第四季度成交量下降至約54萬平方米。

    在成交價(jià)格方面，盡管市場(chǎng)仍有大量被抑制的購(gòu)房需求，但受政府調(diào)控、銀行監(jiān)管和房改的政策影響，全年住宅成交價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定。2018年的住宅市場(chǎng)平均成交價(jià)格較2017年的平均成交價(jià)格同比下降0.7%，至人民幣每平米56,988元。

    2018年服務(wù)式公寓平均入住率維持穩(wěn)定。至2018年底，平均入住率達(dá)到80.3%，較2017年平均入住率同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。深圳服務(wù)式公寓的長(zhǎng)租主要客戶來源于國(guó)內(nèi)外大公司(尤其來自電子行業(yè)和國(guó)際貿(mào)易行業(yè))的外派企業(yè)高管、精英人才和外籍人士。其中，在深圳投資的98家500強(qiáng)企業(yè)中，來自日本和美國(guó)的企業(yè)居多，顯示深圳的外資來源和國(guó)際貿(mào)易板塊與美國(guó)和日本企業(yè)關(guān)系緊密。但受影響，部分來自美國(guó)企業(yè)的高管和外籍人士重新評(píng)估了入住計(jì)劃和選擇，導(dǎo)致服務(wù)式公寓入住率略微下降。

    2010-2018年深圳住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)面積、成交面積及成交面積同比變化

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    在住宅銷售市場(chǎng)方面，由于預(yù)計(jì)政策環(huán)境有所放松，加之2018年年底部分銀行出現(xiàn)房貸利率下調(diào)的跡象，有利于推動(dòng)購(gòu)房者和投資者的需求。

    2019年深圳樓市利好政策回顧

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2019年12月深圳新房成交4861套，環(huán)比增長(zhǎng)52.1%，同比增長(zhǎng)44.0%。在12月深圳新房供應(yīng)回落的情況下，依然阻擋不了購(gòu)房者強(qiáng)勁的置業(yè)需求。

    2019年1-12月深圳新建商品住宅成交情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2019年深圳新房成交37884套，環(huán)比增長(zhǎng)28.9%。成2019年以來，深圳發(fā)展利好不斷，從2月份粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要的出臺(tái)、到8月份深圳建設(shè)先行示范區(qū)意見的出臺(tái)，再到11月11日深圳調(diào)整非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，12月12日，取消商務(wù)公寓“只租不售”，無一不成為樓市的興奮劑，引起購(gòu)房置業(yè)潮。

    2016-2019年深圳新房成交量情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    分區(qū)來看，龍崗新房成交量最高達(dá)到1654套，環(huán)比上漲125.6%。光明緊隨其后成交1343套，環(huán)比上漲574.9%。寶安成交寶安套，南山、龍華成交超300套，鹽田成交248套，坪山、福田成交超100套。大鵬新區(qū)、深汕、羅湖成交較少，分別為67套、38套、10套。與上月相比，光明、龍崗、南山、大鵬新區(qū)成交環(huán)比上漲，鹽田、龍華、寶安、福田、羅湖、坪山成交環(huán)比均小幅下跌。

    2019年深圳各區(qū)新房成交量情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    二、2020年深圳樓市走向預(yù)測(cè)

    2019年中長(zhǎng)期規(guī)劃利好不斷，而年末樓市政策的局部調(diào)整更是引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注并刺激了成交的增長(zhǎng)，需求觸機(jī)便發(fā)側(cè)面透視出深圳市場(chǎng)潛在的旺盛需求。預(yù)計(jì)2020年深圳總體調(diào)控基調(diào)將延續(xù)2019年末走勢(shì)，保持溫和寬松的同時(shí)強(qiáng)化對(duì)樓市反彈的監(jiān)測(cè)，避免出現(xiàn)樓市反彈的預(yù)期。在此環(huán)境下，經(jīng)歷3年的盤整期后，2020年住房交易的活躍度將有所提升，成交量有望增長(zhǎng)。